Anotācija (ex-ante)

Nekustamais īpašums pēc zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0005) sadales sastāv no trijām jaunizveidotām zemes vienībām:
1) zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0166) 3,68 ha platībā;
2) zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0167) 0,52 ha platībā;
3) zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0168) 0,61 ha platībā.
Uz zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0166) atrodas dzīvojamā māja (būves kadastra apzīmējums 4050 003 0005 001), kūts (būves kadastra apzīmējums 4050 003 0005 005) un pagrabs (būves kadastra apzīmējums 4050 003 0005 006).
Nekustamais īpašums ierakstīts Zemgales rajona tiesas Ceraukstes pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr. 54, īpašuma tiesības nostiprinātas fiziskai personai (turpmāk – Īpašniece).
Nekustamajam īpašumam nav reģistrētas hipotēkas vai piedziņas atzīmes.
Nekustamais īpašums apgrūtināts ar lietu tiesībām atzīmes veidā – uz Ceraukstes pagasta padomes 20.12.94. lēmuma Nr. 86 pamata apgrūtinājums - ceļš - 0,4km.
Atzīme par ceļa servitūta teritoriju neattiecas uz atsavināmo Nekustamā īpašuma daļu.
Saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas datiem:
1. uz neatsavināmās zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0166) atrodas zemesgrāmatā neierakstītas būves: garāža (būves kadastra apzīmējums 4050 003 0005 003) un saimniecība ēka (būves kadastra apzīmējums 4050 003 0005 004);
 2. Nekustamā īpašuma daļas zemes vienībām:
1) reģistrēti šādi apgrūtinājumi:
- zemes vienībai (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0167) - ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija gar valsts vietējiem un pašvaldību autoceļiem lauku apvidos – 0,06 ha un ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tām esošas hidrotehniskas būves un ierīces aizsargjoslas teritorija lauksaimniecībā izmantojamās zemēs – 0,05 ha.
Atbilstoši Aizsargjoslu likumā un citos normatīvajos aktos noteiktajam ievērojami noteiktie aprobežojumi attiecīgajā aizsargjoslā. Rail Baltica projekta projektēšanas un būvdarbu ietvaros tiek nodrošināta gan normatīvo aktu, gan attiecīgo komersantu izsniegto tehnisko noteikumu, gan būvvaldes izdoto nosacījumu ievērošana un izpilde.
- zemes vienībai (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0168) apgrūtinājumi nav reģistrēti;
2) noteikti šādi lietošanas mērķi un lietošanas veidi:
- zemes vienībai (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0167) – mērķis ir "Zeme dzelzceļa infrastruktūras nodalījuma joslā un ceļu zemes nodalījuma joslā" (kods 1101), platības sadalījums par lietošanas veidiem: lauksaimniecībā izmantojamā zeme – 0,48 ha, ūdens objektu zeme - 0,02 ha un pārējā zeme – 0,02 ha;
- zemes vienībai (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0168) – mērķis ir "Zeme dzelzceļa infrastruktūras nodalījuma joslā un ceļu zemes nodalījuma joslā" (kods 1101), platības sadalījums par lietošanas veidiem: lauksaimniecībā izmantojamā zeme – 0,56 ha un ūdens objektu zeme - 0,05 ha.
Nodalot Rail Baltica projektam nepieciešamās zemes vienības, atlikumā veidojas zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0166) 3,68 ha platībā. Atbilstoši Bauskas novada pašvaldības prasībām par minimālo platību jaunveidojamām zemes vienībām, atlikusī zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0166) 3,68 ha platībā atbilst vietējās pašvaldības teritorijas plānojumam (lielāka par 2 ha) un turpmāk izmantojama patstāvīgi.

Saskaņā ar akciju sabiedrības "RB Rail", kas ir atbildīga par Rail Baltica trases projektēšanu, sniegto informāciju Nekustamā īpašuma atlikušajai zemes vienībai (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0166) piekļuve tiks nodrošināta no pašvaldības nozīmes ceļa.
Bauskas apvienības pārvaldes zemes nomas līgumu reģistrā ir reģistrēts zemes nomas līgums (4,0 ha platībā, termiņš no 2022. gada 30. marta līdz 2027. gada 31. decembrim, nomas maksa 240,00 EUR par vienu ha gadā), kas zemesgrāmatā lietu tiesības veidā nav ierakstīts.
Atbilstoši Civillikuma 2174. pantam, atsavinot nomas priekšmetu, ieguvējam jāievēro nomas līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemes grāmatās (Civillikuma 2126. pants). Ja ieguvējs uzteic līgumu, kas nav ierakstīts zemes grāmatās, tad iznomātājam vai izīrētājam jāatlīdzina nomniekam vai īrniekam visi zaudējumi, kādi viņam nodarīti ar līguma priekšlaicīgu izbeigšanu; ieguvējam tādā gadījumā jādod nomniekam vai īrniekam piemērots laiks īres vai nomas priekšmeta atdošanai.
Saskaņā ar Likuma 12. panta pirmās daļas 3. punktu, vienojoties ar Īpašnieci par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, būs nosakāma atbrīvošanas kārtība un termiņi. Līdz ar to tiks vērtēta situācija ar Īpašniecei nosakāmo laika posmu nepieciešamo nomas līguma grozījumu noformēšanai, lai Īpašniece Nekustamā īpašuma daļu atbrīvotu no šāda veida saistībām un nodotu to valsts īpašumā brīvu no visiem apgrūtinājumiem un nastām. Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas līguma saskaņošanas procesā tiks panākta vienošanās ar Īpašnieci gan par Nekustamā īpašuma daļas atbrīvošanas kārtību, gan par Īpašnieces pienākumiem nepieciešamo darbību veikšanai saistību tiesību izbeigšanai vai pārgrozīšanai.
Atsavināšanas procesā Īpašniece pieteica prasījumus par:
1) trokšņu piesārņojuma mazināšanu, trokšņu barjeru un jaunizveidojamā ceļa segumu, uzsverot, ka jaunizveidotajam ceļam noteikti jābūt ar asfaltbetona segumu, lai novērstu pastiprinātu putekļu veidošanos;
2) esošā pašvaldības ceļa līdz servitūta ceļam uz īpašumiem "Rogas" un "Austrumi" saglabāšanu, kā pašvaldībai piederošs ceļu, ņemot vērā, ka piekļuve pa to tiks slēgta īpašumiem "Lielkoki" un "Vaivari" un projektēto ceļu caur nekustamo īpašumu "Rogas" un "Austrumi" sastāvā esošajām zemes vienībām, kā arī izbūvēt guļošos ātruma ierobežojumus, ja projektētais ceļš gar dzelzceļu būs ar asfalta segumu.
3) atlikušās (neatsavināmās) Nekustamā īpašuma daļas vērtības samazinājuma vērtēšanu, ņemot vērā, ka atsavinot Nekustamā īpašuma daļu, samazināsies kopīgā iznomājamā platība, kas ietekmē turpmākos ienākumus no jau esošā nomas un turpmākiem līgumiem, radot zemes nomas ienākumu zudumu;
4) esošo koku (ozola) saglabāšanu;
5) lauksaimniecības zemes novērtēšanu ar salīdzināmajiem darījumiem;
6) nodrošināt meliorācijas sistēmu nepārtrauktu un kvalitatīvu funkcionēšanu, plānotajiem meliorācijas sistēmas projekta risinājumiem;
7) iespēju iegūt atlīdzībā līdzvērtīgu nekustamo īpašumu;
8) iespēju atpirkt atsavināmo Nekustamā īpašuma daļu, ja uz tās netiks īstenota Rail Baltica būvniecības iecere;
9) izstrādājot Rail Baltica projekta risinājumus, ņemt vērā principiālo Bauskas apvedceļa novietojumu.
Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2024. gada 24. maija lēmumu Nr. 03.1-14/1950 :
1. apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par nekustamā īpašuma "Rogas" Ceraukstes pagastā, Bauskas novadā, kadastra Nr. 4050 003 0005, daļas 1,13 ha kopplatībā atsavināšanu atbilstoši sertificēta nekustamā īpašuma vērtētāja noteiktajai vērtībai 17 317,36 EUR (septiņpadsmit tūkstoši trīs simti septiņpadsmit euro un 36 centi), ko veido:
1.1. atsavināmo zemes vienību kopējā tirgus vērtība 15 738,64 EUR, tostarp:
1.1.1. zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0167) 0,52 ha platībā tirgus vērtība 7 242,56 EUR;
1.1.2. zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0168) 0,61 ha platībā tirgus vērtība 8 496,08 EUR;
1.2. kompensējamie zaudējumi: atlikušās (neatsavināmās) zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0166) 3,68 ha platībā vērtības samazinājums 1 578,72 EUR.
2. Par Īpašnieces prasījumiem:
 2.1. trokšņu piesārņojuma mazināšanu, trokšņu barjeru un jaunizveidojamā ceļa segumu - Nekustamais īpašums ir identificēts kā sensitīvā teritorija, trokšņu piesārņojuma mazināšanai ir paredzēts uzstādīt trokšņu sienas, lai nodrošinātu tās atbilstību normatīvo tiesību aktu prasībām. Trokšņu siena paredzēta kā siena uz betona pamatnes ar skaņas slāpējošu materiālu. Trokšņu sienu plānots izbūvēt starp pašvaldības nozīmes ceļu un dzelzceļu. Pašvaldības nozīmes ceļam ir plānots grants segums. Tā kā pašvaldības nozīmes ceļš nodrošina piekļuvi tikai atsevišķiem īpašumiem, tam nav plānota liela intensitāte. Pastiprinātu putekļu veidošanās gadījumos to novēršana (tostarp ceļa apstrāde ar pretputekļu pārklājumu) risināma ar vietējo pašvaldību;
2.2. ceļa statusu un projektēto ceļu caur nekustamo īpašumu "Rogas" un "Austrumi" sastāvā esošajām zemes vienībām - projektētais ceļš caur nekustamo īpašumi "Rogas" un "Austrumi" sastāvā esošajām zemes vienībām ir paredzēts kā pašvaldības nozīmes ceļš ar publisku piekļuvi, nodrošinot  piekļuvi minētajiem nekustamajiem īpašumiem un turpināsies līdz pašvaldības ceļam "Palejas – Lielkoki". Pie Bauskas stacijas būs norāde par strupceļu virzienā uz Nekustamā īpašuma pusi un novietota ceļa zīme, kas ierobežos ātrumu (līdz 50 km/h);
2.3. atlikušās (neatsavināmās) Nekustamā īpašuma daļas vērtības samazinājuma vērtēšanu un zemes nomas ienākumu zudumu – Vērtētājs ir noteicis kompensējamos zaudējumus, proti, atlikušās (neatsavināmās) Nekustamā īpašuma daļas vērtības samazinājumu, kas arī ir iekļauts atlīdzības apmērā. Nekustamā īpašuma daļas potenciālais ienesīgums ir izvērtēts, nosakot tirgus vērtību. Pamatā lauksaimniecībā izmantojamām zemēm tiek izmantota tirgus (salīdzināmo darījumu) pieeja (izmantojot informāciju par notikušajiem darījumiem ar līdzīgas platības zemes vienībām, ar līdzīgu izmantošanu, atsevišķos gadījumos koriģējot cenu ar korekcijas koeficientiem, ja tiek konstatēti specifiski lietošanas tiesību apgrūtinājumi (piemēram, inženierkomunikāciju tīkli, aizsargjoslas, sarežģīts reljefs, applūstoša teritorija, u.c., kas ir ietekmējušas darījumu cenas), jo tirgū ir pietiekams skaits salīdzināmo darījumu par lauksaimniecībā izmantojamajām zemes vienībām, kuras pērkot, potenciālais pircējs pamatā ņem vērā zemes vienības potenciālo ienesīgumu. Nekustamā īpašuma daļas tirgus vērtības aprēķinu Vērtētājs veica ne tikai ar salīdzināmo darījumu metodi, bet arī ar ieņēmumu metodi, iegūtā tirgus vērtība ar ieņēmumu pieeju bija zemāka nekā ar salīdzināmo darījumu metodi;
2.4. esošo koku saglabāšanu – ievērojot Rail Baltica projekta tehniskos risinājumus koki atrodas atsavināmajā Nekustamā īpašuma daļā, kurā paredzēts izbūvēt ceļu un grāvi. Ozolu nav iespējams saglabāt, jo ceļa pārprojektēšana, neskarot ozolu, radītu nepieciešamību atsavināt lielāku zemes platību. Ja līdz Nekustamā īpašuma daļas īpašumu tiesību uz valsts vārda nostiprināšanai zemesgrāmatā esošie koki netiks nozāģēti, tos nozāģēs Rail Baltica projekta būvdarbu laikā. Pirkuma līgumā iespējams vienoties, ka uz atsavināmās Nekustamā īpašuma daļas esošie koki tiks nozāģēti un novietoti Īpašnieces norādītajā vietā Nekustamajā īpašumā, ievērojot būvniecības darbu uzsākšanas termiņu. Plānotais būvdarbu uzsākšanas termiņš ir 2025. gads;
2.5. lauksaimniecības zemes novērtēšanu ar salīdzināmajiem darījumiem – veicot Nekustamā īpašuma daļas novērtējumu, Vērtētājs ir ņēmis vērā zemes vienības atrašanās vietu un zemes agrotehnisko kvalitāti (meliorācijas sistēmas, augsnes sistemātisku ielabošanu un uzturēšanu atbilstoši teicamas lauksaimniecības prakses standartiem, LIZ kvalitātes novērtējumu ballēs);
2.6. nodrošināt meliorācijas sistēmu nepārtrauktu un kvalitatīvu funkcionēšanu, plānotajiem meliorācijas sistēmas projekta risinājumiem – atbilstoši par projektēšanu atbildīgās akciju sabiedrības "RB Rail" sniegtajai informācijai likumīgi izbūvētā meliorācijas sistēma atlikušajā (neatsavināmajā) Nekustamā īpašuma daļā Rail Baltica projekta būvniecības procesa ietvaros būs saglabājama atbilstoši apstiprinātajiem būvprojekta risinājumiem, kas tiks izstrādāti pēc valsts sabiedrības ar ierobežotu atbildību "Zemkopības ministrijas nekustamie īpašumi" izdotajiem tehniskajiem noteikumiem. Meliorācijas pārbūves risinājums paredz caurteku zem Rail Baltica trases  un grāvju pārvietošanu paralēli piekļuves ceļiem un Rail Baltica trasei. Drenas, kas virzās prom no ceļa un no Nekustamā īpašuma atsavināmās daļas, tiks tamponētas, savukārt savienošanās punktos tiks ierīkotas paralēlās drenas, kas saglabās noteci uz lielo kolektoru, kas virzās prom no Nekustamā īpašuma, un to izlaide būs atvērtā grāvī. Lielajiem kolektoriem un lielajiem grāvjiem tiks izveidotas caurtekas zem jaunizbūvējamās dzelzceļa trases. Ja Rail Baltica projekta būvdarbu rezultātā tiks konstatēti izbūvēto meliorācijas sistēmu bojājumi vai darbības traucējumi (piecu gadu laikā pēc dzelzceļa infrastruktūras objekta pieņemšanas ekspluatācijā), Īpašniecei būs tiesības prasīt novērst radušos bojājumus;
2.7. iespēju iegūt atlīdzībā līdzvērtīgu nekustamo īpašumu - kā kompensācijas veidu iespējams izmantot tikai publiskām personām piederošos īpašumus. Atbilstoši Bauskas novada pašvaldības sniegtai informācijai pašvaldības rīcībā nav zemes gabalu, kuri varētu kalpot kā kompensācija atsavināmo zemes īpašumu īpašniekiem. Satiksmes ministrijas rīcībā nav kompensācijai izmantojamo zemes vienību Bauskas novadā. Ievērojot valsts akciju sabiedrības “Latvijas meži” sniegto informāciju, meža zeme nevar tikt izmantota kā kompensācija par lauksaimniecībā izmantojamu zemi;
2.8. iespēju atpirkt atsavināmo Nekustamā īpašuma daļu, ja uz tās netiks īstenots Rail Baltica būvniecības iecere – atbilstoši Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likuma 34. panta pirmajai daļai Īpašniecei gada laikā no dienas, kad valsts īpašuma tiesības uz atsavināto Nekustamā īpašuma daļu būs nostiprinātas zemesgrāmatā, būs tiesības atsavināto Nekustamo īpašumu daļu atgūt atpakaļ,  atmaksājot saņemto atlīdzību;
2.9. izstrādājot Rail Baltica projekta risinājumus, ņemt vērā principiālo Bauskas apvedceļa novietojumu - Bauskas apvedceļa projekta ietvaros paredzēto risinājumu izstrāde nav Rail Baltica projekta tvērumā. Projektētājam, kurš izstrādās Bauskas apvedceļa projektu, būs jāņem vērā Rail Baltica trases novietojums un Rail Baltica projekta ietvaros izmainītais ceļu tīkls.
No Īpašnieces ir saņemta piekrišana Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas procesa tālākai virzībai.
Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Īpašniecei ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma daļas piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas, Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamā īpašuma daļu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija atsavināto Nekustamā īpašuma daļu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz atsavināt nekustamā īpašuma "Rogas" Ceraukstes pagastā, Bauskas novadā (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 4050 003 0005) daļu - zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0167) 0,52 ha platībā un  zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 4050 003 0168) 0,61 ha platībā.