Anotācija (ex-ante)

Informācija par nekustamo īpašumu “Rosmēni” (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 4064 014 0174) Iecavas pagastā, Bauskas novadā (turpmāk – Nekustamais īpašums), atbilstoši kadastrālās uzmērīšanas datiem par Nekustamā īpašuma sastāvā esošās zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0174) 72,66 ha platībā (turpmāk – Nekustamā īpašuma daļa) sadalīšanu, nosakot Rail Baltica projektam nepieciešamo platību:

1. Sastāvs.
1.1. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0502) 62,63 ha platībā, kas veido atlikušo (neatsavināmo) Nekustamā īpašuma daļu;
1.2. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0503) 7,24 ha platībā, kas veido atlikušo (neatsavināmo) Nekustamā īpašuma daļu;
1.3. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0504) 0,54 ha platībā, kas veido Rail Baltica projekta vajadzībām atsavināmo Nekustamā īpašuma daļu un būs izmantojama saistītās infrastruktūras – pašvaldības nozīmes ceļa (ceļa nodalījuma josla) izbūvei.
1.3.1. zemes vienībai noteiktie apgrūtinājumi:
- ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tās esošas hidrotehniskas būves un ierīces ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija meža zemēs – 0,02 ha platībā;
- ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tās esošas hidrotehniskas būves un ierīces ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija meža zemēs – 0,02 ha platībā;
1.4. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0505) 1,58 ha platībā, kas veido Rail Baltica projekta vajadzībām atsavināmo Nekustamā īpašuma daļu un būs izmantojama dzelzceļa infrastruktūras (dzelzceļa nodalījuma josla) izbūvei;
1.4.1. zemes vienības apgrūtinājumi:
- ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tās esošas hidrotehniskas būves un ierīces ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija meža zemēs – 0,06 ha platībā;
- ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tās esošas hidrotehniskas būves un ierīces ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija meža zemēs – 0,06 ha platībā;
1.5. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0506) 0,5742 ha platībā, kas veido Rail Baltica projekta vajadzībām atsavināmo Nekustamā īpašuma daļu un būs izmantojama saistītās infrastruktūras – pašvaldības nozīmes ceļa (ceļa nodalījuma josla) izbūvei;
1.5.1. zemes vienības apgrūtinājumi:
- ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tās esošas hidrotehniskas būves un ierīces ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija meža zemēs – 0,0219 ha platībā;
- ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tās esošas hidrotehniskas būves un ierīces ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija meža zemēs – 0,0225 ha platībā;
1.6. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0507) 0,09 ha platībā, kas veido Rail Baltica projekta vajadzībām atsavināmo Nekustamā īpašuma daļu un būs izmantojama saistītās infrastruktūras – pašvaldības nozīmes ceļa (ceļa nodalījuma josla) izbūvei;
1.6.1. zemes vienības apgrūtinājumi:
- ūdensnotekas (ūdensteču regulēta posma un speciāli raktas gultnes), kā arī uz tās esošas hidrotehniskas būves un ierīces ekspluatācijas aizsargjoslas teritorija lauksaimniecībā izmantojamās zemēs – 0,05 ha platībā;
1.7. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0508) 0,01 ha platībā, kas veido Rail Baltica projekta vajadzībām atsavināmo Nekustamā īpašuma daļu un būs izmantojama dzelzceļa infrastruktūras (dzelzceļa nodalījuma josla) izbūvei.

2. Nekustamais īpašums ierakstīts Zemgales rajona tiesas Iecavas pagasta zemesgrāmatas nodalījumā Nr.100000247397 un īpašuma tiesības uz to ir nostiprinātas fiziskai personai (turpmāk – Nekustamā īpašuma īpašnieks).

3. Nekustamajam īpašumam zemesgrāmatas nodalījumā nav reģistrētas apbūves tiesības, ķīlas vai hipotēkas tiesības, kā arī piedziņas atzīmes.
Zemesgrāmatas nodalījumā ir veikts nostiprinājuma ieraksts par lietu tiesībām: nomas tiesība uz nekustamo īpašumu ar kadastra apzīmējumu 40640110304. Zemes vienība 40640110304; zemes vienība 40640140138; zemes vienība 40640140174, zemes vienība 40640140177. Nomas termiņš: no 2006. gada 1. janvāra līdz 2026. gada 1.janvārim. Nomnieks: Bauskas rajona Iecavas pagasta lauksaimniecības agroservisa kooperatīvā sabiedrība "Rosme". Nostiprinājuma ieraksta pamats: 2006. gada 1. janvāra nomas līgums, 2017. gada 4. aprīļa zemes nomas līguma grozījumi.

4. Nekustamā īpašuma īpašnieka sniegtā informācija:
4.1. 2006. gada 1. janvārī starp Nekustamā īpašuma īpašnieku un "Rosme", Bauskas rajona Iecavas pagasta lauksaimniecības agroservisa kooperatīvo sabiedrību "Rosme", noslēgts Zemes nomas līgums. Nostiprinātas nomas tiesības uz zemes vienību ar kadastra apzīmējumiem: 4064 011 0304, 4064 014 0138, 4064 014 0174 un 4064 014 0177, apsaimniekošanai, lauksaimnieciskai izmantošanai. Līgums spēkā līdz 2026. gada 1. janvārim.
Nekustamā īpašuma īpašnieks zaudējumus un prasījumus nav pieteicis.

Atbilstoši Aizsargjoslu likumā noteiktajam, lai ievērotu ar attiecīgās aizsargjoslas veidu noteiktos ierobežojumus un aizsargātu objektus vai arī vidi un cilvēkus, Rail Baltica projekta īstenošanai nepieciešamo būvdarbu izpildē būs ievērojami vispārējie un speciālie būvnoteikumi, kas noteic pienākumu pie būvdarbu ieceres dokumentācijas izstrādes saņemt atbildīgo institūciju (valsts institūciju) un inženiertīklu īpašnieku tehniskos noteikumus, tai skaitā arī vietējās pašvaldības saskaņojumu, ja to paredz saistošie noteikumi.
Ņemot vērā, ka Nekustamā īpašuma daļa ir apgrūtināta ar vides un dabas resursu aizsardzības aizsargjoslām, saskaņā ar Aizsargjoslu likuma normām par darbības ierobežojumiem būvdarbi šāda veida teritorijās nav aizliegti, bet to veikšanai ir nepieciešams saņemt saskaņojumu no atbildīgās valsts iestādes vai arī no aizsargjoslas izveidotāja – attiecīgā objekta īpašnieka vai valdītāja.
Tādējādi secināms, ka Nekustamā īpašuma daļai noteiktie apgrūtinājumi ietekmēs Rail Baltica projekta ietvaros veicamos būvdarbus veidā, kas paredz papildus nosacījumu iekļaušanu būvdarbu risinājumos un to izpildes ievērošanu būvdarbu procesa laikā.

Ņemot vērā, ka Nekustamais īpašums arī daļā, par kuru ir ierosināta atsavināšana, ir apgrūtināts ar zemesgrāmatā ierakstītām nomas tiesībām, saskaņā ar Likuma 12. panta pirmo daļu sabiedrība ar ierobežotu atbildību "Eiropas dzelzceļa līnijas" (turpmāk - Institūcija), izsakot piedāvājumu noslēgt līgumu par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, vienosies ar Nekustamā īpašuma īpašnieku par nomas tiesību apgrūtinājuma ieraksta dzēšanai nepieciešamajām darbībām, tai skaitā grozījumiem nomas līgumā un nostiprinājuma lūguma sagatavošanu.
Nekustamā īpašuma īpašniekam, atsakoties no šāda satura vienošanās panākšanas, būs sagatavojams likumprojekts, ievērojot Likuma 13. pantā minēto.

5. Nekustamā īpašuma sastāvā ietilpst arī:
5.1. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 011 0304) 7,03 ha platībā;
5.2. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0138) 1,48 ha platībā;
5.3. zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0177) 37,39 ha platībā.
Rail Baltica projekta risinājumi neskar minēto Nekustamā īpašuma daļu.

Nodalot Rail Baltica projektam nepieciešamo Nekustamā īpašuma daļu, kas izveidota, sadalot zemes vienību (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0174) 72,66 ha platībā, atlikumā izveidojās zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0502) 62,63 ha platībā un zemes vienība (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0503) 7,24 ha platībā, kas saskaņā ar Bauskas novada pašvaldības 2022. gada 20. septembra atzinumu Nr.BNP/2022/4.7/1650/N ir izmantojamas atbilstoši vietējās pašvaldības teritorijas plānojumam.

Saskaņā ar Likuma 20. panta pirmo daļu atlīdzības noteikšanai sertificēts nekustamo īpašumu vērtētājs sabiedrība ar ierobežotu atbildību "Grant Thornton Baltic" (turpmāk – Vērtētājs) 2023. gada 9. augustā, piedaloties Institūcijas pārstāvim, apsekoja Nekustamo īpašumu un 2023. gada 30. augustā sagatavoja Nekustamā īpašuma sastāvā esošas neapbūvētas zemes vienības (kadastra apzīmējums 4064 014 0174) atsavināmās zemes vienības daļas ar platību aptuveni 2,7933 ha, tirgus vērtības novērtējuma ziņojumu (turpmāk – Nekustamā īpašuma daļas vērtējums).
Nekustamā īpašuma īpašnieks apsekošanā nepiedalījās.

Institūcijas izveidotās Rail Baltica projektam atsavināmā īpašuma atlīdzības noteikšanas pastāvīgās komisijas (turpmāk – Komisija) 2023. gada 6. oktobra sēdē tika izvērtēts Vērtētāja sagatavotais Nekustamā īpašuma daļas vērtējums un tam pievienotā dokumentācija. Komisija pieņēma lēmumu aprēķināt atlīdzības apmēru par Nekustamā īpašuma sastāvā esošās zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140174) daļas aptuveni 2,7933 ha platībā, kas pastāvēja pirms tās sadales un kadastrālās uzmērīšanas procesa pabeigšanas, atsavināšanu, nosakot to atbilstoši Vērtētāja vērtējumam kopējā summā 33 402,89 EUR (trīsdesmit trīs tūkstoši četri simti divi eiro un 89 eiro centi), kuru veido:
- atsavināmās zemes vienības daļas aptuveni 2,7933 ha platībā (platība var tikt precizēta zemes kadastrālās uzmērīšanas procesā) tirgus vērtība – 30 167,64 EUR (trīsdesmit tūkstoši viens simts sešdesmit septiņi eiro un 64 eiro centi) jeb 1,08 EUR par kvadrātmetru;
- atsavināmās zemes vienības daļā aptuveni 2,7933 ha platībā augošo koku tirgus vērtība – 339,57 EUR (trīs simti trīsdesmit deviņi eiro un 57 eiro centi);
- Nekustamā īpašuma atlikušās (neatsavināmās) daļas – zemes vienības ar kadastra apzīmējumu 4064 014 0174, daļas aptuveni 7,2392 ha platībā (platība var tikt precizēta zemes kadastrālās uzmērīšanas procesā) vērtības samazinājums 2 895,68 EUR (divi tūkstoši astoņi simti deviņdesmit pieci eiro un 68 eiro centi) jeb 0,04 EUR par kvadrātmetru.

Institūcija 2023. gada 11. oktobrī ar vēstuli Nr. 2.3.N/2023-3095 informēja Nekustamā īpašuma īpašnieku par aprēķināto atlīdzības apmēru, aicinot piedalīties Komisijas 2023. gada 16. novembra sēdē atlīdzības apmēra aprēķināšanai un papildus sniedzot šādu informāciju:
- minētais atlīdzības apmērs būs precizējams, piemērojot zemes kvadrātmetra tirgus vērtības un zemes kvadrātmetra vērtības samazinājuma nominālvērtību, ja Nekustamā īpašuma sastāvā esošai zemes vienībai kadastrālās uzmērīšanas rezultātā, realizējot zemes ierīcības projektu, mainīsies zemes vienības atsavināmās un atlikušās daļas platība;
-  Nekustamā īpašuma daļas novērtēšanas procesā ir izvērtēts 2006. gada 1. janvārī noslēgtais zemes nomas līgums (grozīts 2017. gada 4. aprīlī). Ievērojot, ka nomas maksa (atlīdzība) līgumā noteikta nekustamā īpašuma nodokļa likmes apmērā par katru zemes ha par visu iznomāto zemes platību ik gadu, Vērtētājs zemes nomas līguma ietekmes konstatēšanai uz Nekustamā īpašuma daļas tirgus vērtību ir piemērojis vidējās nomas maksas cenas reģionā, kur atrodas vērtējamais īpašums, pieņemot nomas maksu par lauksaimniecības zemi 150 EUR/ha gadā, papildus maksājot nekustamā īpašuma nodokli. Vērtētājs salīdzinājumam ir piemērojis ienākuma metodi un konstatējis, ka ar šādu aprēķinu tiek sasniegta zemāka tirgus vērtība. Tāpēc ieņēmumu metode aprēķinā netiek izmantota. Tirgus darījumos ar lauksaimniecības zemēm potenciālie pircēji ir jau ņēmuši vērā potenciālo ienesīgumu.
Nekustamo īpašumu veidojošās zemes vienības lietošanas mērķis ir zeme, kuras galvenais saimnieciskās darbības veids ir  lauksaimniecība. Līdz ar to, lai Nekustamā īpašuma īpašniekam kompensētu ienesīguma produktivitātes rādītājus, tika ņemts vērā lauksaimniecības zemes kvalitatīvais novērtējums un salīdzinājumam veikta to darījumu (salīdzināmo darījumu) apskate, kas sniedz informāciju par darījumiem ar līdzvērtīgas kvalitātes lauksaimniecības zemēm.

Institūcijā 2023. gada 23. oktobrī tika saņemta Nekustamā īpašuma īpašnieka piekrišana Komisijas 2023. gada 6. oktobra sēdē aprēķinātās atlīdzības apmēram, norādot par atteikšanos piedalīties plānotajā Komisijas 2023. gada 16. novembra sēdē.
Līdz ar to, atbilstoši Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 28. punktam Institūcijai bija tiesības sasaukt Komisijas sēdi atlīdzības izvērtēšanai un apstiprināšanai pirms uzaicinājumā norādītā termiņa beigām, par to informējot Nekustamā īpašuma īpašnieku.
Nekustamā īpašuma īpašnieks ir informēts par Komisijas sēdi 2023. gada 27. oktobrī.
 
Komisija 2023. gada 27. oktobra sēdes slēgtajā daļā precizēja Komisijas 2023. gada 6. oktobra sēdē aprēķināto taisnīgas atlīdzības apmēru par Nekustamā īpašuma sastāvā esošās zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 40640140174) daļas aptuveni 2,7933 ha platībā (platība var tikt precizēta zemes kadastrālās uzmērīšanas procesā) atsavināšanu un, piemērojot Vērtētāja 2023. gada 30. augustā sagatavotajā vērtējumā aprēķināto zemes kvadrātmetra tirgus vērtību un vērtības samazinājumu, noteica atlīdzības apmēru atbilstoši zemes kadastrālās uzmērīšanas rezultātā iegūtajiem datiem par Nekustamā īpašuma atsavināmās un atlikušās (neatsavināmās) daļas platībām.
Komisija apstiprināja aprēķināto atlīdzības apmēru par Nekustamā īpašuma sastāvā esošās zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0504) 0,54 ha platībā, zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0505) 1,58 ha platībā, zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0506) 0,5742 ha platībā, zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0507) 0,09 ha platībā un zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0508) 0,01 ha platībā atsavināšanu, nosakot atbilstoši Vērtētāja vērtējumam kopējā summā 33 412,93 EUR (trīsdesmit trīs tūkstoši četri simti divpadsmit eiro un 93 eiro centi), kuru veido:
1.1. zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0504) 0,54 ha platībā tirgus vērtība – 5 832,00 EUR (pieci tūkstoši astoņi simti trīsdesmit divi eiro);
1.2. zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0505) 1,58 ha platībā tirgus vērtība – 17 064,00 EUR (septiņpadsmit tūkstoši sešdesmit četri eiro);
1.3. zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 406 014 0506) 0,5742 ha platībā tirgus vērtība – 6 201,36 EUR (seši tūkstoši divi simti viens eiro un 36 eiro centi);
1.4. zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0507) 0,09 ha platībā tirgus vērtība – 972,00 EUR (deviņi simti septiņdesmit divi eiro);
1.5. zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0508) 0,01 ha platībā tirgus vērtība – 108,00 EUR (viens simts astoņi eiro);
1.6. uz atsavināmajām zemes vienībām augošo koku tirgus vērtība – 339,57 EUR (trīs simti trīsdesmit deviņi eiro un 57 eiro centi);
1.7. atlikušās (neatsavināmās) zemes vienības (zemes vienības kadastra apzīmējums 4064 014 0503) 7,24 ha platībā vērtības samazinājums 2 896,00 EUR (divi tūkstoši astoņi simti deviņdesmit seši eiro).
Par atlīdzības apmēru un par jautājuma tālāko virzību Satiksmes ministrijas un Ministru kabineta lēmuma pieņemšanai, ievērojot Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 35. un 36.punkta regulējumu, Īpašnieks ir informēts atsevišķi.
 
Pamatojoties uz Likuma 9. pantu un Ministru kabineta 2011. gada 15. marta noteikumu Nr. 204 "Kārtība, kādā nosaka taisnīgu atlīdzību par sabiedrības vajadzībām atsavināmo nekustamo īpašumu" 36.1. apakšpunktu, Satiksmes ministrija ar 2023. gada 27.novembra lēmumu Nr. 03.1-14/3390 apstiprināja taisnīgas atlīdzības apmēru par Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanu, nosakot to 33 412,93 EUR (trīsdesmit trīs tūkstoši četri simti divpadsmit eiro un 93 eiro centi).

Saskaņā ar Likuma 27. panta pirmajā un otrajā daļā noteikto Nekustamā īpašuma īpašniekam ir tiesības apstrīdēt Satiksmes ministrijas noteikto atlīdzības apmēru.
Ja netiks noslēgts pirkuma līgums par Nekustamā īpašuma daļas labprātīgu atsavināšanu, tiks virzīts likumprojekts par Nekustamā īpašuma daļas piespiedu atsavināšanu sabiedrības vajadzībām.
Pēc Nekustamā īpašuma sadalīšanas un Nekustamā īpašuma daļas atsavināšanas, Satiksmes ministrija normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā nostiprinās īpašuma tiesības uz Nekustamā īpašuma daļu zemesgrāmatā uz valsts vārda Satiksmes ministrijas personā.
Saskaņā ar Dzelzceļa likuma pārejas noteikumu 53. punktu Satiksmes ministrija Nekustamā īpašuma daļu nodos Rail Baltica projekta īstenotājam pārvaldīšanā tā pienācīgai apsaimniekošanai līdz būvdarbu uzsākšanai.

Ministru kabineta rīkojuma projekts paredz no privātpersonas atsavināt nekustamā īpašuma "Rosmēni" (nekustamā īpašuma kadastra Nr. 4064 014 0174), Iecavas pagastā, Bauskas novadā, daļu.