Projekta ID/ Uzdevuma numurs
Tiesību akta/ diskusiju dokumenta nosaukums
Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā
Līdzdalības veids
Publiskā apspriešana
Sākotnēji identificētās problēmas apraksts
Šobrīd, atsavinot dzīvokļa īpašumu, iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka saistības, kas izriet no pārvaldīšanas līguma vai kas ir iegūtas uz pārvaldīšanas līguma pamata, nepāriet uz jaunā dzīvokļa īpašuma ieguvēju, kas parāda atgūšanu padara sarežģītu vai pat neiespējamu.
Ņemot vērā esošo situāciju, ir nepieciešams līdzsvarot dzīvokļa īpašuma atsavinātāja, ieguvēja un pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības, lai neveidotos situācijas, ka viena dzīvokļa īpašnieka parāds par pārvaldīšanas izdevumiem un pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, negatīvi ietekmētu pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības saņemt pakalpojumus.
Ņemot vērā esošo situāciju, ir nepieciešams līdzsvarot dzīvokļa īpašuma atsavinātāja, ieguvēja un pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības, lai neveidotos situācijas, ka viena dzīvokļa īpašnieka parāds par pārvaldīšanas izdevumiem un pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, negatīvi ietekmētu pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesības saņemt pakalpojumus.
Mērķa apraksts
Likumprojekts izstrādāts nolūkā aizsargāt dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses pret negodprātīgu dzīvokļu īpašnieku rīcību, nemaksājot par saņemto pakalpojumu un nepildot lojalitātes pienākumu pret dzīvokļu īpašnieku kopību, attiecībā uz uzkrājumu veidošanu dzīvojamai mājai.
Mērķis ir paplašināt Civillikumā ietvertās reālnastas institūtu, Dzīvokļa īpašuma likumā, kā speciālajā regulējumā paredzot likumiskas reālnastas ieviešanu, kas darbotos kā dzīvokļa īpašuma katrreizējā īpašnieka pienākums regulāru naudas maksājumu veidā segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus, izdevumus par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, kā arī iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā.
Mērķis ir paplašināt Civillikumā ietvertās reālnastas institūtu, Dzīvokļa īpašuma likumā, kā speciālajā regulējumā paredzot likumiskas reālnastas ieviešanu, kas darbotos kā dzīvokļa īpašuma katrreizējā īpašnieka pienākums regulāru naudas maksājumu veidā segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus, izdevumus par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, kā arī iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā.
Politikas jomas
Mājokļu politika
Teritorija
Visa Latvijas Republikas teritorija.
Norises laiks
17.04.2024. - 01.05.2024.
Informācija
Publiskās apspriešanas nodrošināšana atbilstoši Ministru kabineta 2009. gada 25.augusta noteikumiem Nr.970 "Sabiedrības līdzdalības kārtība attīstības plānošanas procesā".
Fiziskās personas
- Dzīvokļu īpašnieki. Personas, kuras iegādājas dzīvokļa īpašumu (potenciālie dzīvokļa īpašnieki). Pārvaldīšanas pakalpojumu sniedzēji – pārvaldnieki kā fiziskās personas.
Skaidrojums un ietekme
Dzīvokļa īpašuma ieguvējs ar dzīvokļa īpašuma atsavināšanas brīdi iestāsies saistībās iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka vietā. Ieguvēja saistību apmērs būs aprobežots ar parādiem, kas radušies ne agrāk par trīs gadiem kopš dzīvokļa īpašuma atsavināšanas.
Attiecībā uz dzīvokļu īpašniekiem kā dzīvojamās mājas kopīpašniekiem, samazināsies dzīvojamās mājas kopējais parāds par pakalpojumiem. Samazināsies risks, ka dzīvojamai mājai tiek pārtraukta pakalpojumu sniegšana uzkrātā parāda dēļ.
Attiecībā uz dzīvokļu īpašniekiem kā dzīvojamās mājas kopīpašniekiem, samazināsies dzīvojamās mājas kopējais parāds par pakalpojumiem. Samazināsies risks, ka dzīvojamai mājai tiek pārtraukta pakalpojumu sniegšana uzkrātā parāda dēļ.
Juridiskās personas
- Dzīvokļu īpašnieki un personas, kuras iegādājas dzīvokļa īpašumu (potenciālie dzīvokļa īpašnieki) - juridiskas personas. Dzīvokļu īpašnieku kopības kā tiesību subjekts. Pārvaldīšanas pakalpojumu sniedzēji – pārvaldnieki, kā juridiskās personas. Pakalpojumu, kas ir saistīti ar dzīvojamās telpas lietošanu (komunālo pakalpojumu), sniedzēji.
Skaidrojums un ietekme
Dzīvokļa īpašuma ieguvējs ar dzīvokļa īpašuma atsavināšanas brīdi iestāsies saistībās iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka vietā. Ieguvēja saistību apmērs būs aprobežots ar parādiem, kas radušies ne agrāk par trīs gadiem kopš dzīvokļa īpašuma atsavināšanas.
Attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku kopībām, pārvaldniekiem un pakalpojumu sniedzējiem – palielināsies iespēja attiecīgajām personu grupām, kas Likumprojektā noteikti kreditoru statusā, atgūt finanšu līdzekļus par sniegto pakalpojumu vai neveiktajām iemaksām dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā.
Attiecībā uz dzīvokļu īpašniekiem kā dzīvojamās mājas īpašniekiem, samazināsies dzīvojamās mājas kopējais parāds par pakalpojumiem. Samazināsies risks, ka dzīvojamai mājai tiek pārtraukta pakalpojumu sniegšana uzkrātā parāda dēļ.
Attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku kopībām, pārvaldniekiem un pakalpojumu sniedzējiem – palielināsies iespēja attiecīgajām personu grupām, kas Likumprojektā noteikti kreditoru statusā, atgūt finanšu līdzekļus par sniegto pakalpojumu vai neveiktajām iemaksām dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā.
Attiecībā uz dzīvokļu īpašniekiem kā dzīvojamās mājas īpašniekiem, samazināsies dzīvojamās mājas kopējais parāds par pakalpojumiem. Samazināsies risks, ka dzīvojamai mājai tiek pārtraukta pakalpojumu sniegšana uzkrātā parāda dēļ.
Sagatavoja
Elvijs Kalnkambers (EM)
Atbildīgā persona
Edmunds Valantis (EM)
Izsludināšanas datums
16.04.2024. 23:19
Iesniegtie iebildumi / priekšlikumi
Iebilduma / priekšlikuma iesniedzējs
Iebilduma / priekšlikuma būtība
Iesniegts
Fiziskā persona
IEBILDUMI.
Uzskatu, ka izstrādātais Likumprojekts Nr. 24-TA-703 “Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā” (turpmāk – Likumprojekts) nerisina problēmu un nav virzāms tālāk saskaņošanai – būtu jāmeklē citi, atbilstošāki risinājumi.
Šeit, pirmkārt, jāsāk ar būtiskiem trūkumiem Likumprojekta Anotācijā (turpmāk – Anotācija) un jautājumiem, kas bija jāņem vērā Likumprojekta izstrādē:
1. Kāpēc 2024. gadā tiek izstrādāts Likumprojekts ar datiem par 2021. gadu un pat pie tam nepilnu – tikai diviem mēnešiem? kas izraudzīti pēc nezināma principa.. Vai tika ņemti dati par mēnešiem ar vislielāku darījumu skaitu? Vislielāku darījumu skaitu dzīvokļiem ar parādiem? Vislielāku skaitu ar neapmaksātiem parādiem pie īpašnieku maiņas? Vidējo rādītāju mēneši? – Šāds paskaidrojums Anotācijā nav iekļauts.
Ņemot vērā to, ka norādītie Civilprocesa likuma grozījumi stājās spēkā 2021. gada 1. martā, šādi dati būtu jāskatās dinamikā, lai varētu pilnvērtīgi izvērtēt jau pieņemto un ieviesto normu ietekmi un to efektivitāti – proti, jāskata, vismaz arī vairāki pilnie gadi (vai maksimāli pilnie gadi) pēc Anotācijā minēto Civilprocesa likuma grozījumu ieviešanas: 2021., 2022. un 2023. gadu dati.
2. No iekļautās Anotācijā informācijas nav skaidrs, vai un cik no tiem 38 dzīvokļu īpašumiem, kas nebija 3 mēnešu laikā samaksājuši parādus, reāli atbilst Ekonomikas ministrijas aprakstītiem kritērijiem, proti, ka šo dzīvokļu īpašniekiem nav mantas un līdzekļu, no kuriem varētu piedzīt šos parādus.
3. Nav skaidrs, kā šis Likumprojekts iet kopā ar mantojuma lietām un to sakarā pieņemtajām tiesību normām pēdējos gados. Un jāsaka, ka tas nerisina arī to parādu daļu, kas palika uz mirušām personām un dzīvokļiem netika mainīts īpašnieks (piemēram, nav novesta īpašuma reģistrācija līdz galam vai nav mantinieku utt.).
Otrkārt, vēršu uzmanību uz vairākiem būtiskiem aspektiem:
1. Pēc būtības ieviešot šīs normas nekas nemainīsies attiecībā uz piedzīšanas procesiem caur tiesu tā iemesla dēļ, ka šāda nasta netiek reģistrēta Zemesgrāmatā – tātad, nākamais īpašnieks kā nezināja, ka dzīvoklim ir parādi, ja vien pats pārdevējs par to nebija informējis, tā arī nezinās – Likumprojekts neparedz jel kādu šo vai jau citu esošo tiesību normu izpildes kontroli. Savukārt, jau tagad pastāv kārtība, ka pārdodot izsolē dzīvokli, obligāti ir jāinformē par esošajiem parādiem – tātad uz šādu grupu šāds Likumprojekts principā nebūtu attiecināms, kā arī uz daudzām citām. Bet, šādu parādu ierakstīšana Zemesgrāmatās – tas būtu pārlieku administratīvais slogs un vēl arī būtu jāpieņem kopības lēmums ar diezgan nereālu balsu skaitu “Par”. Un kāpēc tad reālnasta būtu jāuzliek faktiski visiem?
2. Saskaņā ar Civillikuma tiesību normām – prasījuma tiesību noilgums fizisko personu gadījumā ir 10 gadi, kas būtu attiecināms arī uz īpašu tiesību subjektu – dzīvokļu īpašnieku kopību. Diemžēl, mēdz būt komunālo maksājumu, uzkrājumu fonda līdzekļu u.c. parādi, kas ir krājušies daudz ilgāk par 3 gadiem un citreiz pārsniedz pat 10 gadus. Uz kāda pamata dzīvokļu īpašnieku kopībai būtu jāatsaka tās prasījumu tiesībās? Kurš segs pārējo šādu parādu daļu?
Vēl jo vairāk – šādu normu ieviešana var radīt parādu un fiktīvo darījumu pieauguma riskus.
Un vēl jo vairāk – vai ieviešot šādas normas, tad vienas tiesvedības vietā būs jāveido divas: pret jauno īpašnieku, kas nevēlas apmaksāt iepriekšējā parādu par trīs pēdējiem gadiem un pret iepriekšējo īpašnieku, piedzenot no viņa pārējo parāda daļu? Vai ir vērtēta arī tiesu noslodzes palielināšana, izstrādājot šo Likumprojektu?
3. Ar šo Likumprojektu pilnīgi un nekādā veidā netiek risināts pašvaldībām piederošo īpašumu parādu jautājums. Diemžēl un Atkal. Pašvaldībām, nodrošinot sociālās funkcijas, ir jāsaglabā īpašumi, taču šo dzīvokļu īpašumu parādu apjomi ir milzīgi un daudzos gadījumos tiek uzkrāti gadiem un netiek segti arī no pašvaldību puses, t.sk. ne tikai pārvaldnieku bezdarbības dēļ (piemēram, SIA “Rīgas namu pārvaldnieks”), bet arī tāpēc, ka parāda piedzīšana atrodas jau tiesā vai pat pie tiesu izpildītāja.
Šajā sakarā, izstrādājot jebkādu risinājumu Ekonomikas ministrijai būtu jāiekļauj Anotācijā datus, cik daudz no daudzdzīvokļu dzīvojamo māju parādiem (par apsaimniekošanu, komunāliem maksājumiem, dzīvojamo māju uzkrājumu fondā) ir attiecināmi uz pašvaldību un valsts dzīvokļu īpašumiem un kāds ir to īpatsvars kopējo dzīvojamo māju parādu apjomā – tas palīdzētu ne tikai skaidrāk redzēt faktisko situāciju un izvērtēt to plašāk Ekonomikas ministrijai, bet arī sabiedrībai un Saeimai, apspriežot un lemjot par konkrētajām izstrādātajām tiesību normām šīs problemātikas risināšanai.
4. Izvērtējot visu augstāk minēto, rodas jautājums arī par izstrādāto normu samērīgumu.
Uzskatu, ka izstrādātais Likumprojekts Nr. 24-TA-703 “Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā” (turpmāk – Likumprojekts) nerisina problēmu un nav virzāms tālāk saskaņošanai – būtu jāmeklē citi, atbilstošāki risinājumi.
Šeit, pirmkārt, jāsāk ar būtiskiem trūkumiem Likumprojekta Anotācijā (turpmāk – Anotācija) un jautājumiem, kas bija jāņem vērā Likumprojekta izstrādē:
1. Kāpēc 2024. gadā tiek izstrādāts Likumprojekts ar datiem par 2021. gadu un pat pie tam nepilnu – tikai diviem mēnešiem? kas izraudzīti pēc nezināma principa.. Vai tika ņemti dati par mēnešiem ar vislielāku darījumu skaitu? Vislielāku darījumu skaitu dzīvokļiem ar parādiem? Vislielāku skaitu ar neapmaksātiem parādiem pie īpašnieku maiņas? Vidējo rādītāju mēneši? – Šāds paskaidrojums Anotācijā nav iekļauts.
Ņemot vērā to, ka norādītie Civilprocesa likuma grozījumi stājās spēkā 2021. gada 1. martā, šādi dati būtu jāskatās dinamikā, lai varētu pilnvērtīgi izvērtēt jau pieņemto un ieviesto normu ietekmi un to efektivitāti – proti, jāskata, vismaz arī vairāki pilnie gadi (vai maksimāli pilnie gadi) pēc Anotācijā minēto Civilprocesa likuma grozījumu ieviešanas: 2021., 2022. un 2023. gadu dati.
2. No iekļautās Anotācijā informācijas nav skaidrs, vai un cik no tiem 38 dzīvokļu īpašumiem, kas nebija 3 mēnešu laikā samaksājuši parādus, reāli atbilst Ekonomikas ministrijas aprakstītiem kritērijiem, proti, ka šo dzīvokļu īpašniekiem nav mantas un līdzekļu, no kuriem varētu piedzīt šos parādus.
3. Nav skaidrs, kā šis Likumprojekts iet kopā ar mantojuma lietām un to sakarā pieņemtajām tiesību normām pēdējos gados. Un jāsaka, ka tas nerisina arī to parādu daļu, kas palika uz mirušām personām un dzīvokļiem netika mainīts īpašnieks (piemēram, nav novesta īpašuma reģistrācija līdz galam vai nav mantinieku utt.).
Otrkārt, vēršu uzmanību uz vairākiem būtiskiem aspektiem:
1. Pēc būtības ieviešot šīs normas nekas nemainīsies attiecībā uz piedzīšanas procesiem caur tiesu tā iemesla dēļ, ka šāda nasta netiek reģistrēta Zemesgrāmatā – tātad, nākamais īpašnieks kā nezināja, ka dzīvoklim ir parādi, ja vien pats pārdevējs par to nebija informējis, tā arī nezinās – Likumprojekts neparedz jel kādu šo vai jau citu esošo tiesību normu izpildes kontroli. Savukārt, jau tagad pastāv kārtība, ka pārdodot izsolē dzīvokli, obligāti ir jāinformē par esošajiem parādiem – tātad uz šādu grupu šāds Likumprojekts principā nebūtu attiecināms, kā arī uz daudzām citām. Bet, šādu parādu ierakstīšana Zemesgrāmatās – tas būtu pārlieku administratīvais slogs un vēl arī būtu jāpieņem kopības lēmums ar diezgan nereālu balsu skaitu “Par”. Un kāpēc tad reālnasta būtu jāuzliek faktiski visiem?
2. Saskaņā ar Civillikuma tiesību normām – prasījuma tiesību noilgums fizisko personu gadījumā ir 10 gadi, kas būtu attiecināms arī uz īpašu tiesību subjektu – dzīvokļu īpašnieku kopību. Diemžēl, mēdz būt komunālo maksājumu, uzkrājumu fonda līdzekļu u.c. parādi, kas ir krājušies daudz ilgāk par 3 gadiem un citreiz pārsniedz pat 10 gadus. Uz kāda pamata dzīvokļu īpašnieku kopībai būtu jāatsaka tās prasījumu tiesībās? Kurš segs pārējo šādu parādu daļu?
Vēl jo vairāk – šādu normu ieviešana var radīt parādu un fiktīvo darījumu pieauguma riskus.
Un vēl jo vairāk – vai ieviešot šādas normas, tad vienas tiesvedības vietā būs jāveido divas: pret jauno īpašnieku, kas nevēlas apmaksāt iepriekšējā parādu par trīs pēdējiem gadiem un pret iepriekšējo īpašnieku, piedzenot no viņa pārējo parāda daļu? Vai ir vērtēta arī tiesu noslodzes palielināšana, izstrādājot šo Likumprojektu?
3. Ar šo Likumprojektu pilnīgi un nekādā veidā netiek risināts pašvaldībām piederošo īpašumu parādu jautājums. Diemžēl un Atkal. Pašvaldībām, nodrošinot sociālās funkcijas, ir jāsaglabā īpašumi, taču šo dzīvokļu īpašumu parādu apjomi ir milzīgi un daudzos gadījumos tiek uzkrāti gadiem un netiek segti arī no pašvaldību puses, t.sk. ne tikai pārvaldnieku bezdarbības dēļ (piemēram, SIA “Rīgas namu pārvaldnieks”), bet arī tāpēc, ka parāda piedzīšana atrodas jau tiesā vai pat pie tiesu izpildītāja.
Šajā sakarā, izstrādājot jebkādu risinājumu Ekonomikas ministrijai būtu jāiekļauj Anotācijā datus, cik daudz no daudzdzīvokļu dzīvojamo māju parādiem (par apsaimniekošanu, komunāliem maksājumiem, dzīvojamo māju uzkrājumu fondā) ir attiecināmi uz pašvaldību un valsts dzīvokļu īpašumiem un kāds ir to īpatsvars kopējo dzīvojamo māju parādu apjomā – tas palīdzētu ne tikai skaidrāk redzēt faktisko situāciju un izvērtēt to plašāk Ekonomikas ministrijai, bet arī sabiedrībai un Saeimai, apspriežot un lemjot par konkrētajām izstrādātajām tiesību normām šīs problemātikas risināšanai.
4. Izvērtējot visu augstāk minēto, rodas jautājums arī par izstrādāto normu samērīgumu.
29.04.2024. 21:16
Dace Vārna - "Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrību asociācija "Mājoklis""
Izskatot likumprojektu “Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrību asociācija “Mājoklis”” (turpmāk tekstā - Asociācija) atbalsta likumprojekta 24-TA-703 “Grozījums Dzīvokļa īpašuma likumā” (turpmāk tekstā – Likumprojekts) tālāku virzību ar sekojošiem iebildumiem:
- ir atbalstāms, ka dzīvokļa īpašuma ieguvējam jāuzņemas visas iepriekšējā īpašnieka saistības par nenokārtotajiem maksājumiem par komunālajiem pakalpojumiem, pārvaldīšanas izdevumiem, uzkrājumu. Tomēr reālnasta dzīvokļa īpašumam būtu uzliekama arī par labu zemes īpašniekam piespiedu dalītā īpašuma attiecībās (likumīgā zemes lietošana);
- likumprojektā ietvertais aprobežojums ieguvēja atbildībai par parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa īpašuma atsavināšanas ir svītrojams, jo Civillikuma (turpmāk - CL) noteikumi par reālnastām, konkrēti CL 1268.pants jau regulē ieguvēja pienākumu nomaksāt “[.] sava priekšgājēja parādu, bet ne vairāk kā par trim gadiem pirms tā pārejas”;
- anotācijā jāskaidro, ka likumprojekts neattieksies uz jau uzkrātajiem vēsturiskajiem parādiem, bet darbosies no brīža, kad likuma grozījumi stāsies spēkā;
- likumprojektā jāprecizē ieguvēja tiesības parādu un/vai tā apjomu apstrīdēt;
- likumprojekts papildināms ar kārtību kādā sniedzama informācija par parāda esamību (arī iespējamu strīdu par parādu), t.sk. attiecībā uz izsolē nonākušiem dzīvokļiem un iegādājoties dzīvokli ar hipotekāro kredītu. Paziņojumā būtu jāietver informācija par uz atsavināmo lietu (dzīvokli) uzliktu konkrētu reālnastu (parāda apjomu) jeb tās trūkumu (atbilstoši CL 1613., 1615.panta sistēmiskam tulkojumam kontekstā ar komunālo maksājumu nastu nodibinošajām normām), kas automātiski pāriet uz lietas pircēju saskaņā ar CL 863.,864.pantu.
Papildus vēršam uzmanību, ka jau šobrīd atbilstoši CL Trešās daļas piektās nodaļas saturam, Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktais pienākums norēķināties par ar dzīvokļa lietošanu saistītajiem pakalpojumiem gulstas uz dzīvokļa īpašumu, jo izpilda visus reālnastai CL paredzētos pastāvīguma, noteiktības un regularitātes kritērijus, kā arī nodibinās uz lietu tiesības pamata.
Pienākums norēķināties par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa lietošanu, to skaitā un it īpaši par centralizētiem siltumapgādes pakalpojumiem, kuru sniegšanas funkcionālā un tiesiskā specifika kopīpašuma situācijā neļauj nevienam atsevišķam dzīvokļa īpašniekam no tiem patvaļīgi / vienpusēji atteikties ir noteikts ar likumu (Dzīvokļa īpašuma likuma 10.pants) tādēļ šim pienākumam ir pastāvīgs raksturs. Līdz ar to neizpildītā iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka maksājuma saistībai pret pakalpojuma sniedzēju būtu jāietver arī viņa priekšgājēja parādu, bet ne vairāk kā par trim gadiem pirms tā pārejas. Arī sistēmiskā un teleoloģiskā griezumā piemērojot CL 1519.pantā paredzēto saistību pāreju - šādas saistības, kas pašas par sevi izriet no pastāvošas lietu (īpašuma) tiesības, nav iespējams uzskatīt par "tīri personiskām". Tāpēc Asociācija konceptuāli atbalsta uz dzīvokļa īpašumu gulošo reālnastas noregulējamu speciālajā tiesību normā.
- ir atbalstāms, ka dzīvokļa īpašuma ieguvējam jāuzņemas visas iepriekšējā īpašnieka saistības par nenokārtotajiem maksājumiem par komunālajiem pakalpojumiem, pārvaldīšanas izdevumiem, uzkrājumu. Tomēr reālnasta dzīvokļa īpašumam būtu uzliekama arī par labu zemes īpašniekam piespiedu dalītā īpašuma attiecībās (likumīgā zemes lietošana);
- likumprojektā ietvertais aprobežojums ieguvēja atbildībai par parādiem, kas radušies ne agrāk kā trīs gadus pirms dzīvokļa īpašuma atsavināšanas ir svītrojams, jo Civillikuma (turpmāk - CL) noteikumi par reālnastām, konkrēti CL 1268.pants jau regulē ieguvēja pienākumu nomaksāt “[.] sava priekšgājēja parādu, bet ne vairāk kā par trim gadiem pirms tā pārejas”;
- anotācijā jāskaidro, ka likumprojekts neattieksies uz jau uzkrātajiem vēsturiskajiem parādiem, bet darbosies no brīža, kad likuma grozījumi stāsies spēkā;
- likumprojektā jāprecizē ieguvēja tiesības parādu un/vai tā apjomu apstrīdēt;
- likumprojekts papildināms ar kārtību kādā sniedzama informācija par parāda esamību (arī iespējamu strīdu par parādu), t.sk. attiecībā uz izsolē nonākušiem dzīvokļiem un iegādājoties dzīvokli ar hipotekāro kredītu. Paziņojumā būtu jāietver informācija par uz atsavināmo lietu (dzīvokli) uzliktu konkrētu reālnastu (parāda apjomu) jeb tās trūkumu (atbilstoši CL 1613., 1615.panta sistēmiskam tulkojumam kontekstā ar komunālo maksājumu nastu nodibinošajām normām), kas automātiski pāriet uz lietas pircēju saskaņā ar CL 863.,864.pantu.
Papildus vēršam uzmanību, ka jau šobrīd atbilstoši CL Trešās daļas piektās nodaļas saturam, Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktais pienākums norēķināties par ar dzīvokļa lietošanu saistītajiem pakalpojumiem gulstas uz dzīvokļa īpašumu, jo izpilda visus reālnastai CL paredzētos pastāvīguma, noteiktības un regularitātes kritērijus, kā arī nodibinās uz lietu tiesības pamata.
Pienākums norēķināties par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa lietošanu, to skaitā un it īpaši par centralizētiem siltumapgādes pakalpojumiem, kuru sniegšanas funkcionālā un tiesiskā specifika kopīpašuma situācijā neļauj nevienam atsevišķam dzīvokļa īpašniekam no tiem patvaļīgi / vienpusēji atteikties ir noteikts ar likumu (Dzīvokļa īpašuma likuma 10.pants) tādēļ šim pienākumam ir pastāvīgs raksturs. Līdz ar to neizpildītā iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka maksājuma saistībai pret pakalpojuma sniedzēju būtu jāietver arī viņa priekšgājēja parādu, bet ne vairāk kā par trim gadiem pirms tā pārejas. Arī sistēmiskā un teleoloģiskā griezumā piemērojot CL 1519.pantā paredzēto saistību pāreju - šādas saistības, kas pašas par sevi izriet no pastāvošas lietu (īpašuma) tiesības, nav iespējams uzskatīt par "tīri personiskām". Tāpēc Asociācija konceptuāli atbalsta uz dzīvokļa īpašumu gulošo reālnastas noregulējamu speciālajā tiesību normā.
01.05.2024. 22:44
Armands Onzuls - Latvijas Finanšu nozares asociācija
Latvijas Finanšu nozares asociācija (turpmāk – Asociācija) ir biedrība, kas pārstāv Latvijas finanšu nozari nacionālajā un starptautiskajā līmenī, apvienojot Latvijā reģistrētās kredītiestādes un dalībvalstu kredītiestāžu filiāles Latvijā.
Asociācija ir iepazinusies ar Ekonomikas ministrijas izstrādāto likumprojektu “Grozījums Dzīvokļa īpašuma likumā” (24-TA-703), kura mērķis aizsargāt dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses pret negodprātīgu dzīvokļu īpašnieku rīcību, nemaksājot par saņemto pakalpojumu un nepildot lojalitātes pienākumu pret dzīvokļu īpašnieku kopību, attiecībā uz uzkrājumu veidošanu dzīvojamai mājai. Šo mērķu sasniegšanai paplašināt Civillikumā ietvertās reālnastas institūtu, Dzīvokļa īpašuma likumā, kā speciālajā regulējumā paredzot likumiskas reālnastas ieviešanu, kas darbotos kā dzīvokļa īpašuma katrreizējā īpašnieka pienākums regulāru naudas maksājumu veidā segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus, izdevumus par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, kā arī iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā. Izvērtējot likumprojektu Asociācija neatbalsta tā turpmāko virzību likumprojekta esošajā redakcijā, norādot uz turpmākiem apsvērumiem.
[1.] No likumprojekta nav saprotams, kādā veidā potenciālais dzīvokļa īpašuma pircējs var gūt nepārprotamu un pilnu informāciju par dzīvokļa īpašuma parādiem. Likumprojekts paredz iespēju, ka potenciālais dzīvokļa īpašuma pircējs no esošā dzīvokļa īpašnieka varētu saņemt izziņu par pakalpojumu nomaksas stāvokli uz konkrētu brīdi, taču nav saprotams kādā veidā potenciālais dzīvokļa īpašuma pircējs var gūt nepārprotamu apstiprinājumu, ka esošais dzīvokļa īpašnieks ir sniedzis pilnīgu informāciju. Tas jo īpaši ir svarīgi gadījumos, kad dzīvokļa īpašumam tiek nodrošināti pakalpojumi ar vairāku dažādu pakalpojumu sniedzēju starpniecību. Proti, gadījumos, kad samaksa par dzīvokļa īpašumam nodrošinātajiem pakalpojumiem notiek tiešo maksājumu veidā, izziņa no dzīvojamās mājas pārvaldnieka, kas sniedz tikai dzīvojamās mājas pārvaldīšanas pakalpojumus būtu nepietiekama. Vienlaikus potenciālajam dzīvokļa īpašuma pircējam nav brīvi pieejama informācija par visiem pakalpojumu sniedzējiem, kuri nodrošina pakalpojumus dzīvokļa īpašumam.
[2.] Lai izvairītos no gadījumiem, kad potenciālajam dzīvokļa īpašniekam var tikt uzrādīta viltota izziņa par nomaksas stāvokli (īpaši gadījumos, kad šāda izziņa tiek sagatavota papīra veidā), aicinām paredzēt, ka attiecīgā izziņa tiek sagatavota elektroniski, kurai papildus kvalificētajam elektroniskajam paraksta tiek pievienots arī izdevēja kvalificētais elektroniskais zīmogs. Šāda zīmoga esamība apliecinātu faktu, ka attiecīgo izziņu ir sagatavojusi persona, kurai ir attiecīgās tiesības. Skaidrojam, ka, ja šādu izziņu parakstītu tikai ar fiziskas personas elektronisko parakstu, tad potenciālajam dzīvokļa īpašuma pircējam nebūtu iespējas pārliecināties, kas attiecīgā persona pārstāv konkrētu uzņēmumu. Pieņemot attiecīgu regulējumu, šādam dokumentam būs būtiska nozīme kreditēšanas jomā, jo kredīta devējam būs svarīgi pārliecināties, ka vai nu dzīvokļa īpašums tiek iegādāts bez parādiem vai arī parāda esamības gadījumā – kredītņēmējs (jaunais dzīvokļa īpašnieks) būs spējīgs nokārtot parāda saistības un tas negatīvi neietekmēs kredītņēmēja spējas veikt aizdevuma atmaksu.
[3.] Nedz no likumprojekta, nedz tā anotācijas nav saprotams, kā piedāvātais reālnastas institūts mijiedarbotos ar parādu segšanas nosacījumiem, piemēram, mantošanas procesā. Norādām, ka nesen Saeimā pieņemtajos grozījumos Civillikumā mantojuma tiesību reformas ietvaros, mantošanas procesā ir nodalītas kreditoru kategorijas un to prioritātes attiecībā pret kurām mantojuma saņēmējam ir jāveic norēķini par parādiem. Regulējums paredz noteikt, ka prioritāti mantojuma saņēmējiem ir jāveic norēķini par parādiem, kas ir nostiprināti ar zemesgrāmatā reģistrētu ķīlu, kā arī parādiem par nekustamā īpašuma nodokli.
[4.] Nedz no likumprojekta, nedz tā anotācijas nav saprotams, kā piedāvātais reālnastas institūts mijiedarbotos ar parādu segšanas nosacījumiem, piemēram, nekustamā īpašuma piespiedu izsoles gadījumos, kad pret parādnieku ir bijis ierosināts process tiesā par parāda piedziņu, kas rezultējas ar zvērināta tiesu izpildītāja piespiedu darbībām (dzīvokļa īpašuma izsoles organizēšana).
Civilprocesa likuma parādu piespiedu piedziņas procesā ir nodalītas kreditoru kategorijas un to prioritātes attiecībā pret kurām no parādnieka nekustamā īpašuma pārdošanas procesā iegūtajiem līdzekļiem ir jāveic norēķini par parādiem – tostarp par vienu no prioritārajiem prasījumiem norādot prasījumu par maksājumiem par pārvaldīšanas darbībām daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā (pārvaldīšanas izdevumi), par maksājumiem par mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem (komunālie pakalpojumi) un maksājumiem dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā (uzkrājumi), kas maksājami par šo nekustamo īpašumu (Civilprocesa likuma 628. panta pirmās daļas 2.1 punkts).
Likumprojekta anotācijā ir norādīts: “[A]r 2021. gada 1. marta grozījumiem Civilprocesa likumā vismaz daļā par prioritāro kreditoru prasījumu apmierināšanu jautājums ticis atrisināts, rodot risinājumu vismaz daļēji segt parādus pakalpojumu sniedzējiem, pārvaldniekam, uzkrājumu fondam (dzīvojamās mājas īpašniekiem) un mazinot uz pārējiem dzīvojamās mājas īpašniekiem gulstošo parādu slogu. Tomēr norādāms, ka Civilprocesa likumā minēto grozījumu objekts ir tikai tāds nekustamais īpašums, kas apgrūtināts ar ķīlu, turklāt, apmierinot prasījumus, kas kopumā nepārsniedz 5 procentus no naudas, kas saņemta par šo nekustamo īpašumu. Līdz ar to, praksē joprojām kreditoru prasījumi var netikt pilnībā apmierināti vai, ievērojot noteikto kreditoru prioritāro secību, netikt pie atgūstamajiem līdzekļiem nemaz.”, tomēr anotācijā netiek skaidrots un pamatots ar datiem, ka attiecīgais risinājums ir nepietiekams.
Tāpat anotācijā netiek skaidrots vai ir izvērtēti citi alternatīvi risinājumi, nenosakot likumiskās reālnastas institūtu, piemēram, pilnveidojot saistību piespiedu izpildes brīdinājuma kārtībā institūtu – mainot konceptu minētajā tiesvedības kārtībā, un turpmāk neaizsargāt pasīvus parādniekus, proti, tādus, kuri ar nolūku nesaņem vai izvairās no tiesas brīdinājumiem, līdz ar ko tiesvedība beidzas bez rezultāta, bet tā vietā, ja tiesa ir nosūtījusi parādniekam brīdinājumu uz deklarēto dzīvesvietu, un nav saņemti iebildumi, saistība ir pakļaujama izpildei. Šāds risinājums pārvaldniekiem būtiski atvieglotu parādu piedziņu un tas atslogotu arī tiesas, jo citādi šo jautājumus tiesā risina prasības kārtībā.
[5.] Likumprojekts paredz ieviest reālnastu dzīvokļa īpašumam, kas tiek uzlikta par labu pārvaldniekam (pārvaldīšanas izdevumi), komunālo pakalpojumu sniedzējam (komunālie pakalpojumi) un dzīvokļu īpašnieku kopībai (iemaksas uzkrājumu fondā). Asociācija vērš ministrijas uzmanību, ka no esošās redakcijas nav saprotams vai piedāvātajā tvērumā (reālnastu kategorijās) būtu ietvari dzīvokļu īpašnieku kredīta maksājumi par piešķirto aizdevumu dzīvojamās mājas renovācijas vai energoefektivitātes uzlabošanas pasākumiem.
Norādām, ka praksē pastāv dažādi veidi kādā pārvaldnieki šāda veida maksājumus iekļauj dzīvokļa īpašniekiem sagatavotajos rēķinos un ne visos gadījumos rodas pārliecība, ka šādi kredīta maksājumi būtu uzskatāmi par daļu no pārvaldīšanas izdevumiem. Tāpat norādām, ka praksē nereti ir situācijas, kur dzīvojamās mājas renovācijas vai energoefektivitātes uzlabošanas pasākumiem dzīvokļu īpašnieku kopība dibina biedrību, kas ir aizdevuma saņēmējs un, kas turpmāk arī sagatavo dzīvokļu īpašniekiem rēķinus par kredīta atmaksu, lai gan attiecīgā biedrība nepilda dzīvojamās mājas pārvaldnieka uzdevumus (tos drīkst nodalīt un deleģēt veikt kādai citai personai), bet tikai darbojas jautājumos, kas saistīti ar projekta realizāciju. No likumprojekta esošās redakcijas rodas priekštats, ka reālnasta netiktu uzlikta par labu šādām dzīvokļu īpašnieku biedrībām.
Ņemot vērā iepriekšminēto, Asociācija neatbalsta likumprojekta tālāko virzību tā esošajā redakcijā, taču vienlaikus norādām, ka esam gatavi iesaistīties un sadarboties ar ministriju un citiem sadarbības partneriem, lai meklētu risinājumus Asociācijas norādītājiem apsvērumiem.
Asociācija ir iepazinusies ar Ekonomikas ministrijas izstrādāto likumprojektu “Grozījums Dzīvokļa īpašuma likumā” (24-TA-703), kura mērķis aizsargāt dzīvokļu īpašnieku kopības, dzīvojamo māju pārvaldnieku un komunālo pakalpojumu sniedzēju tiesiskās intereses pret negodprātīgu dzīvokļu īpašnieku rīcību, nemaksājot par saņemto pakalpojumu un nepildot lojalitātes pienākumu pret dzīvokļu īpašnieku kopību, attiecībā uz uzkrājumu veidošanu dzīvojamai mājai. Šo mērķu sasniegšanai paplašināt Civillikumā ietvertās reālnastas institūtu, Dzīvokļa īpašuma likumā, kā speciālajā regulējumā paredzot likumiskas reālnastas ieviešanu, kas darbotos kā dzīvokļa īpašuma katrreizējā īpašnieka pienākums regulāru naudas maksājumu veidā segt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas izdevumus, izdevumus par pakalpojumiem, kas saistīti ar dzīvokļa īpašuma lietošanu, kā arī iemaksas dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā. Izvērtējot likumprojektu Asociācija neatbalsta tā turpmāko virzību likumprojekta esošajā redakcijā, norādot uz turpmākiem apsvērumiem.
[1.] No likumprojekta nav saprotams, kādā veidā potenciālais dzīvokļa īpašuma pircējs var gūt nepārprotamu un pilnu informāciju par dzīvokļa īpašuma parādiem. Likumprojekts paredz iespēju, ka potenciālais dzīvokļa īpašuma pircējs no esošā dzīvokļa īpašnieka varētu saņemt izziņu par pakalpojumu nomaksas stāvokli uz konkrētu brīdi, taču nav saprotams kādā veidā potenciālais dzīvokļa īpašuma pircējs var gūt nepārprotamu apstiprinājumu, ka esošais dzīvokļa īpašnieks ir sniedzis pilnīgu informāciju. Tas jo īpaši ir svarīgi gadījumos, kad dzīvokļa īpašumam tiek nodrošināti pakalpojumi ar vairāku dažādu pakalpojumu sniedzēju starpniecību. Proti, gadījumos, kad samaksa par dzīvokļa īpašumam nodrošinātajiem pakalpojumiem notiek tiešo maksājumu veidā, izziņa no dzīvojamās mājas pārvaldnieka, kas sniedz tikai dzīvojamās mājas pārvaldīšanas pakalpojumus būtu nepietiekama. Vienlaikus potenciālajam dzīvokļa īpašuma pircējam nav brīvi pieejama informācija par visiem pakalpojumu sniedzējiem, kuri nodrošina pakalpojumus dzīvokļa īpašumam.
[2.] Lai izvairītos no gadījumiem, kad potenciālajam dzīvokļa īpašniekam var tikt uzrādīta viltota izziņa par nomaksas stāvokli (īpaši gadījumos, kad šāda izziņa tiek sagatavota papīra veidā), aicinām paredzēt, ka attiecīgā izziņa tiek sagatavota elektroniski, kurai papildus kvalificētajam elektroniskajam paraksta tiek pievienots arī izdevēja kvalificētais elektroniskais zīmogs. Šāda zīmoga esamība apliecinātu faktu, ka attiecīgo izziņu ir sagatavojusi persona, kurai ir attiecīgās tiesības. Skaidrojam, ka, ja šādu izziņu parakstītu tikai ar fiziskas personas elektronisko parakstu, tad potenciālajam dzīvokļa īpašuma pircējam nebūtu iespējas pārliecināties, kas attiecīgā persona pārstāv konkrētu uzņēmumu. Pieņemot attiecīgu regulējumu, šādam dokumentam būs būtiska nozīme kreditēšanas jomā, jo kredīta devējam būs svarīgi pārliecināties, ka vai nu dzīvokļa īpašums tiek iegādāts bez parādiem vai arī parāda esamības gadījumā – kredītņēmējs (jaunais dzīvokļa īpašnieks) būs spējīgs nokārtot parāda saistības un tas negatīvi neietekmēs kredītņēmēja spējas veikt aizdevuma atmaksu.
[3.] Nedz no likumprojekta, nedz tā anotācijas nav saprotams, kā piedāvātais reālnastas institūts mijiedarbotos ar parādu segšanas nosacījumiem, piemēram, mantošanas procesā. Norādām, ka nesen Saeimā pieņemtajos grozījumos Civillikumā mantojuma tiesību reformas ietvaros, mantošanas procesā ir nodalītas kreditoru kategorijas un to prioritātes attiecībā pret kurām mantojuma saņēmējam ir jāveic norēķini par parādiem. Regulējums paredz noteikt, ka prioritāti mantojuma saņēmējiem ir jāveic norēķini par parādiem, kas ir nostiprināti ar zemesgrāmatā reģistrētu ķīlu, kā arī parādiem par nekustamā īpašuma nodokli.
[4.] Nedz no likumprojekta, nedz tā anotācijas nav saprotams, kā piedāvātais reālnastas institūts mijiedarbotos ar parādu segšanas nosacījumiem, piemēram, nekustamā īpašuma piespiedu izsoles gadījumos, kad pret parādnieku ir bijis ierosināts process tiesā par parāda piedziņu, kas rezultējas ar zvērināta tiesu izpildītāja piespiedu darbībām (dzīvokļa īpašuma izsoles organizēšana).
Civilprocesa likuma parādu piespiedu piedziņas procesā ir nodalītas kreditoru kategorijas un to prioritātes attiecībā pret kurām no parādnieka nekustamā īpašuma pārdošanas procesā iegūtajiem līdzekļiem ir jāveic norēķini par parādiem – tostarp par vienu no prioritārajiem prasījumiem norādot prasījumu par maksājumiem par pārvaldīšanas darbībām daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā (pārvaldīšanas izdevumi), par maksājumiem par mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem (komunālie pakalpojumi) un maksājumiem dzīvokļu īpašnieku kopības uzkrājumu fondā (uzkrājumi), kas maksājami par šo nekustamo īpašumu (Civilprocesa likuma 628. panta pirmās daļas 2.1 punkts).
Likumprojekta anotācijā ir norādīts: “[A]r 2021. gada 1. marta grozījumiem Civilprocesa likumā vismaz daļā par prioritāro kreditoru prasījumu apmierināšanu jautājums ticis atrisināts, rodot risinājumu vismaz daļēji segt parādus pakalpojumu sniedzējiem, pārvaldniekam, uzkrājumu fondam (dzīvojamās mājas īpašniekiem) un mazinot uz pārējiem dzīvojamās mājas īpašniekiem gulstošo parādu slogu. Tomēr norādāms, ka Civilprocesa likumā minēto grozījumu objekts ir tikai tāds nekustamais īpašums, kas apgrūtināts ar ķīlu, turklāt, apmierinot prasījumus, kas kopumā nepārsniedz 5 procentus no naudas, kas saņemta par šo nekustamo īpašumu. Līdz ar to, praksē joprojām kreditoru prasījumi var netikt pilnībā apmierināti vai, ievērojot noteikto kreditoru prioritāro secību, netikt pie atgūstamajiem līdzekļiem nemaz.”, tomēr anotācijā netiek skaidrots un pamatots ar datiem, ka attiecīgais risinājums ir nepietiekams.
Tāpat anotācijā netiek skaidrots vai ir izvērtēti citi alternatīvi risinājumi, nenosakot likumiskās reālnastas institūtu, piemēram, pilnveidojot saistību piespiedu izpildes brīdinājuma kārtībā institūtu – mainot konceptu minētajā tiesvedības kārtībā, un turpmāk neaizsargāt pasīvus parādniekus, proti, tādus, kuri ar nolūku nesaņem vai izvairās no tiesas brīdinājumiem, līdz ar ko tiesvedība beidzas bez rezultāta, bet tā vietā, ja tiesa ir nosūtījusi parādniekam brīdinājumu uz deklarēto dzīvesvietu, un nav saņemti iebildumi, saistība ir pakļaujama izpildei. Šāds risinājums pārvaldniekiem būtiski atvieglotu parādu piedziņu un tas atslogotu arī tiesas, jo citādi šo jautājumus tiesā risina prasības kārtībā.
[5.] Likumprojekts paredz ieviest reālnastu dzīvokļa īpašumam, kas tiek uzlikta par labu pārvaldniekam (pārvaldīšanas izdevumi), komunālo pakalpojumu sniedzējam (komunālie pakalpojumi) un dzīvokļu īpašnieku kopībai (iemaksas uzkrājumu fondā). Asociācija vērš ministrijas uzmanību, ka no esošās redakcijas nav saprotams vai piedāvātajā tvērumā (reālnastu kategorijās) būtu ietvari dzīvokļu īpašnieku kredīta maksājumi par piešķirto aizdevumu dzīvojamās mājas renovācijas vai energoefektivitātes uzlabošanas pasākumiem.
Norādām, ka praksē pastāv dažādi veidi kādā pārvaldnieki šāda veida maksājumus iekļauj dzīvokļa īpašniekiem sagatavotajos rēķinos un ne visos gadījumos rodas pārliecība, ka šādi kredīta maksājumi būtu uzskatāmi par daļu no pārvaldīšanas izdevumiem. Tāpat norādām, ka praksē nereti ir situācijas, kur dzīvojamās mājas renovācijas vai energoefektivitātes uzlabošanas pasākumiem dzīvokļu īpašnieku kopība dibina biedrību, kas ir aizdevuma saņēmējs un, kas turpmāk arī sagatavo dzīvokļu īpašniekiem rēķinus par kredīta atmaksu, lai gan attiecīgā biedrība nepilda dzīvojamās mājas pārvaldnieka uzdevumus (tos drīkst nodalīt un deleģēt veikt kādai citai personai), bet tikai darbojas jautājumos, kas saistīti ar projekta realizāciju. No likumprojekta esošās redakcijas rodas priekštats, ka reālnasta netiktu uzlikta par labu šādām dzīvokļu īpašnieku biedrībām.
Ņemot vērā iepriekšminēto, Asociācija neatbalsta likumprojekta tālāko virzību tā esošajā redakcijā, taču vienlaikus norādām, ka esam gatavi iesaistīties un sadarboties ar ministriju un citiem sadarbības partneriem, lai meklētu risinājumus Asociācijas norādītājiem apsvērumiem.
01.05.2024. 23:15