Atzinums

Ņemot vērā, ka likumprojekts paredz regulēt tieši daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas kārtību, tiesiskās skaidrības nodrošināšanai lūdzam visā likumprojekta tekstā lietot apzīmējumu "daudzdzīvokļu dzīvojamā māja", turklāt ņemot vērā, ka atbilstoši būvju klasifikatoram arī viendzīvokļu dzīvojamā māja ir dzīvojamā māja.
 

Likums regulē daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku kopības, pārvaldnieka,  u. c. dzīvojamās mājas pārvaldīšanā (turpmāk arī – pārvaldīšana) iesaistīto personu tiesības un pienākumus.

Ņemot vērā, ka likumprojekts paredz regulēt tieši daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas kārtību, tiesiskās skaidrības nodrošināšanai lūdzam visā likumprojekta tekstā lietot apzīmējumu "daudzdzīvokļu dzīvojamā māja", turklāt ņemot vērā, ka atbilstoši būvju klasifikatoram arī viendzīvokļu dzīvojamā māja ir dzīvojamā māja.

(2) Likums attiecas uz  nekustamo īpašumu, kuru sastāvā ir vismaz viena ēka ar lietošanas veidu “divu dzīvokļu māja” vai “triju vai vairāku dzīvokļu māja”  (turpmāk – daudzdzīvokļu dzīvojamā māja) pārvaldīšanu, ja tā ir sadalīta dzīvokļu īpašumos, kopīpašumā esošas daļas pārvaldīšanu, kā arī šā panta trešajā daļā minētajos gadījumos – uz šādiem nekustamajiem īpašumiem, kas nav sadalīti dzīvokļu īpašumos.

Ņemot vērā, ka likumprojekts paredz regulēt tieši daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas kārtību, tiesiskās skaidrības nodrošināšanai lūdzam visā likumprojekta tekstā lietot apzīmējumu "daudzdzīvokļu dzīvojamā māja", turklāt ņemot vērā, ka atbilstoši būvju klasifikatoram arī viendzīvokļu dzīvojamā māja ir dzīvojamā māja.
 

Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas pārvaldīšanas principi

Tiesiskās skaidrības nodrošināšanai lūdzam precizēt, kas ir domāts ar "dzīvojamajā mājā ietilpstošajām būvēm".



 

-

Ņemot vērā spēkā esošā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā definēto pārvaldīšanas darbību -  dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju apsekošana, ierosinām arī jaunajā likumprojektā paredzēt līdzīgu regulējumu.

organizē šajā likumā un citos normatīvajos aktos paredzēto dzīvojamās mājas apsekošanu un pārbaužu veikšanu

Tiesiskās skaidrības nodrošināšanai lūdzam papildināt likumprojekta 4.panta otrās daļas 2.punkta regulējumu, norādot kam paredzēts organizēt tehnisko apkopi.
Spēkā esošajā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā ir norādīta dzīvojamās mājas, tajā esošo iekārtu un komunikāciju tehniskā apkope.

-

Tiesiskās skaidrības nodrošināšanai ierosinām papildināt likumprojekta 4.panta trešās daļas ievaddaļu, ar ko paredzēts slēgt līgumus par komunālo pakalpojumu sniegšanu.

Dzīvokļu īpašnieku kopība, īstenojot dzīvokļu īpašnieku individuālās tiesības, slēdz līgumus ar attiecīgo pakalpojuma sniedzēju par šādu komunālo pakalpojumu sniegšanu:

Tiesiskās skaidrības nodrošināšanai ierosinām redakcionāli precizēt likumprojekta 4.panta ceturto daļu.

Dzīvokļu īpašnieku kopība šā panta trešās daļas 1.punktā minētos līgumus par komunālo pakalpojumu sniegšanu slēdz, ja vien nav iespējama tiešu līgumu slēgšanu starp dzīvokļa īpašnieku un attiecīgā pakalpojuma sniedzēju.

Lūdzam redakcionāli precizēt minēto normu, norādot "dzīvokļu īpašnieku kopība". Attiecīgi lūdzam pārskatīt visā likumprojektā lietoto terminoloģiju un precizēt to, tai skaitā, likumprojekta 5.panta trešajā daļā, 9.panta otrajā daļā, 10.panta pirmajā daļā, 12.panta pirmajā daļā, 15.panta pirmās daļas 1.punkta d) apakšpunktā un 9.punktā, 21.panta pirmās daļas 5.punktā, 25.panta ceturtajā daļā, 31.panta trešās daļas 3. un 6.punktā, 

(5) Šajā pantā noteikto pienākumu izpildei dzīvokļu īpašnieku kopība var noslēgt līgumu ar pārvaldnieku. Šādā gadījumā dzīvokļu īpašnieku kopības pienākums ir uzraudzīt, lai pārvaldnieks pienācīgi pilda noslēgto līgumu.

Likumprojekta 5.panta otrajā daļā ir paredzētas vienīgi dzīvokļa īpašnieka tiesības balsot "par" dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu saistībā ar atlīdzināmo zaudējumu apmēra samazinājumu tādā apmērā, kādā dzīvokļu īpašnieks, īstenojot savas tiesības, varēja zaudējumus novērst. Ja dzīvokļu īpašnieks būs balsojis pret minēto dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, tad pastāv risks nesaņemt zaudējumu atlīdzinājumu.
Jebkuram no dzīvokļu īpašniekiem ir tiesības balsot "par"vai "pret" dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu, turklāt zaudējumi ir pierādāmi tiesā. 
Konkrētajā gadījumā dzīvokļa īpašnieks balsot "pret" var arī tāpēc, ka minētie darbi ir sadārdzināti, vai neatbilst likuma normām. 
Ņemot vērā minēto, lūdzam izvērtēt, vai minētā norma nebūtu precizējama. 

-

Ņemot vērā, ka dzīvojamā mājas var būt arī daļēji sadalītas dzīvokļu īpašumos, lūdzam attiecīgi papildināt minēto normu.

Dzīvokļu īpašumos nesadalītās dzīvojamās mājās vai daļēji sadalītās dzīvojamās mājās, lēmumus, kas nepieciešami, lai izpildītu šā likuma 4.pantā noteiktos pienākumus, kā arī lēmumus, kas ir saistīti ar pārvaldīšanas uzdevuma uzdošanu un tā atsaukšanu, kopīpašnieki pieņem, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likuma noteikumus par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu, un tie ir saistoši ikvienam kopīpašniekam. Pieņemot lēmumus, katram kopīpašniekam, ir tik balsu cik dzīvojamo vai nedzīvojamo telpu grupu ir nodots kopīpašnieka lietošanā, ja vien kopīpašnieki nav vienojušies par citādu balsu skaitīšanas veidu.

Lūdzam redakcionāli precizēt minēto normu, paredzot "dzīvojamās mājas".

-

Lūdzam izvērtēt, vai likumprojektā nebūtu paredzami obligāti iekļaujamie pārvaldīšanas līguma nosacījumi, ņemot vērā spēkā esošajā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā noteikto. Pretējā gadījumā pastāv pušu interpretācija, slēdzot pārvaldīšanas līgumu.

 

-

Ņemot vērā, ka pārvaldīšanas uzdevuma ietvaros ietilpst arī inženierkomunikāciju apkopes veikšana, lūdzam sniegt skaidrojumu, kas  notiks gadījumos, ja pārvaldniekam nav konkrēto zināšanu inženierkomunikāciju apkopē un ja pārvaldīšanas uzdevumu nedrīkst nodot tālāk citai personai.

-

Tiesiskās skaidrības nodrošināšanai lūdzam redakcionāli precizēt minēto normu piedāvātajā redakcijā.

dzīvojamās mājas bojājuma gadījumā veikt nepieciešamos darbus avārijas situācijas novēršanai, kā arī ārpuskārtas remonta veikšanu saskaņā ar Ministru kabineta noteikumiem par dzīvojamās mājas apsekošanu, tehnisko apkopi un kārtējo remontu. 

Lūdzam papildināt minēto normu, paredzot, ka ka dzīvojamās mājas pārvaldnieka pienākums ir arī sagatavot izziņu par parāda neesamību.

 sagatavot izziņu par dzīvokļu īpašnieku laikus neveiktiem maksājumiem, kā arī par parāda neesamību.

Lūdzam precizēt, vai konkrētajā normā ir domāts Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, vai arī šeit ir domāts pārvaldīšanas līgums.

-

Tiesiskās skaidrības nodrošināšanai lūdzam papildināt minēto normu par informēšanas kārtību, paredzot, ka informēšanas notiek rakstveidā.

Pēc dzīvokļa īpašnieka pieprasījuma pārvaldniekam ir pienākums nekavējoties, bet ne vēlāk kā 10 dienu laikā rakstveidā informēt dzīvokļa īpašnieku par pārvaldīšanas uzdevuma jautājumiem.

Lūdzam skaidrot, vai konkrētajā normā minētie dokumenti ir domāti "Mājas lietā" esošie dokumenti vai arī tie ir domāti vēl kādi citi dokumenti.

-

Lūdzam redakcionāli precizēt minēto normu atbilstoši piedāvātajai redakcijai.
 

Vizuālās apskates un pārbaudes veikšanas kārtību, kā arī regularitāti nosaka Ministru kabinets.

Tiesiskās skaidrības nodrošināšanai lūdzam precizēt minēto normu piedāvātajā redakcijā, kā arī norādām, ka minētais punkts pārklājas ar 23.panta pirmās daļas 5.punktā norādīto informāciju.
Vienlaikus vēršam uzmanību, ka minētajā normā paredzētais nosacījums ir pretrunā ar 23.panta trešās daļas 4.punktā noteikto, ka pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot uzkrājumu dzīvokļa īpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u.tml.).

dzīvokļu īpašnieku kopības maksājamās daļas segšanai komunālo pakalpojumu sniedzējiem par koplietošanas vajadzībām patērēto pakalpojumu;

Minētajā pantā paredzētā dzīvokļu īpašnieku kopības atbildība par katra dzīvokļu īpašnieka individuālajam patēriņam izmantotu komunālo pakalpojumu maksas parādu neatbilst vispārējam principam, ka katrs atbild par saviem parādiem. Dzīvokļu īpašnieku kopība nevar uzņemties atbildību par individuālajiem dzīvokļu īpašnieku patēriņiem izmantoto pakalpojumu parādu. 
Turklāt likumprojekta 28.pantā noteikts, ka pārvaldniekam ir tiesības vērsties pret dzīvokļa īpašnieku par parāda piedziņu, kas radies dzīvokļa īpašnieka pienākuma segt maksājamo daļu neizpildes vai nepienācīgas izpildes dēļ.

-

Lūdzam sniegt skaidrojumu, vai atbilstoši minētajai normai turpmāk pārvaldnieks soda naudas dzīvokļu īpašniekiem nepiemēros saskaņā ar pārvaldīšanas līgumu, bet gan pie konkrētā pakalpojuma aprēķinās konkrētā pakalpojuma sniedzēja līgumā noteiktos līgumsodus. 

-

Lūdzam izvērtēt, vai gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieki saskaņā ar dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu ir atteikušies no pārvaldnieka, kas negodprātīgi vai ļaunprātīgi veic savus pienākumus, pušu tiesiskās attiecības nebūtu izbeidzamas ātrāk kā mēneša laikā pēc attiecīgā dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma spēkā stāšanās. 

-

Lūdzam izvērtēt, vai likumprojektā nebūtu paredzami spēkā esošajā likumā iekļautie nosacījumi, kas regulē strīdus situācijas, izbeidzoties pārvaldīšanas tiesiskajām attiecībām. Kā piemēram Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 12.panta ceturtās un piektās daļas nosacījumi:
(4) Ja, izbeidzoties pārvaldīšanas tiesiskajām attiecībām, ir strīds starp dzīvojamās mājas īpašnieku un pārvaldnieku par saistību un lietu pārņemšanu, līdzēju pienākums ir sastādīt domstarpību protokolu, norādot tajā savus viedokļus un to pamatojumu. Šādā gadījumā nodošanas—pieņemšanas aktu sastāda par lietām un saistībām, par kurām nav strīda.
(5) Izbeidzoties pārvaldīšanas tiesiskajām attiecībām, dzīvojamās mājas īpašniekam ir pienākums atlīdzināt pārvaldniekam dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamos izdevumus un izdevumus, kuri taisīti saskaņā ar likumā noteiktajā kārtībā pieņemtu dzīvojamās mājas īpašnieka lēmumu, veicot dzīvojamās mājas pārvaldīšanas uzdevumu.

-

Lūdzam precizēt minēto punktu, norādot pareizu Ministru kabineta noteikumu nosaukumu.

Līdz attiecīgu izmaiņu izdarīšanai pārvaldīšanas līgumā, ir piemērojami Ministru kabineta 2010. gada 28. septembra noteikumi Nr. 906 "Dzīvojamās mājas sanitārās apkopes noteikumi."

Lūdzam novērst pārrakstīšanas kļūdas minētajā punktā.

-