Projekta ID/ Uzdevuma numurs
Tiesību akta/ diskusiju dokumenta nosaukums
Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums
Līdzdalības veids
Publiskā apspriešana
Dokumenti
Sākotnēji identificētās problēmas apraksts
Pašreizējā likumā, kas regulē jautājumus dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā, pastāv daudz ar dzīvokļu īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku kopības, kopīpašnieku, dzīvojamo māju pārvaldnieku u.c., dzīvojamās mājas pārvaldīšanā iesaistīto personu tiesībām un pienākumiem saistītu jautājumu, kuru regulēšanai ir nepieciešama lielāka detalizācija. Tāpat dzīvojamo māju pavaldīšanas jomā Augstākās tiesas Senāts ir taisījis vairākus spriedumus, kuru atziņas ir būtiskas ar dzīvojamo māju pārvadīšanu saistītajos jautājumos.
Mērķa apraksts
Likumprojekta mērķis ir radīt tiesiskos priekšnoteikumus daudzdzīvokļu dzīvojamo māju efektīvai pārvaldīšanai, nodrošinot dzīvojamo māju ekspluatāciju un uzturēšanu (fizisku saglabāšanu visā to ekspluatācijas laikā) un attīstību atbilstoši normatīvo aktu prasībām, nepārprotami nosakot dzīvokļu īpašnieku, dzīvokļu īpašnieku kopības, kopīpašnieku, dzīvojamo māju pārvaldnieku u.c. dzīvojamās mājas pārvaldīšanā iesaistīto personu tiesības un pienākumus.
Politikas jomas
Mājokļu politika
Teritorija
Visa Latvijas Republika
Norises laiks
13.12.2022. - 11.01.2023.
Informācija
Sabiedrības līdzdalības kārtība nodrošināta atbilstoši Ministru kabineta 2009. gada 5. septembra noteikumu Nr.970 "Sabiedrības līdzdalības kārtība attīstības plānošanas procesā" 10.1. punktu.
Fiziskās personas
- Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki kā fiziskās personas.
- Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki kā juridiskās personas.
Skaidrojums un ietekme
Likumprojekts paredz izmaiņas daudzdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku tiesību un pienākumu apjomā.
Juridiskās personas
- Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieki kā juridiskās personas.
- Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldnieki kā juridiskās personas.
Skaidrojums un ietekme
Likumprojekts paredz izmaiņas daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldnieku tiesību un pienākumu apjomā, kā arī savstarpējās attiecībās ar dzīvokļu īpašniekiem.
Sagatavoja
Elvijs Kalnkambers (EM)
Atbildīgā persona
Edmunds Valantis (EM)
Izsludināšanas datums
12.12.2022. 21:25
Iesniegtie iebildumi / priekšlikumi
Iebilduma / priekšlikuma iesniedzējs
Iebilduma / priekšlikuma būtība
Iesniegts
Fiziska persona
Lūgums iekļaut regulējumu kā pienākumu regulāri veikt darbības, lai likvidētu tarakānus, blaktis, peles un žurkasd daudzdzīvokļu māju kopīpašuma telpās un konkrētu regulējumu par rīcību, ka un kā apsaimniekotājam ir jārīkojas, ja konstatē šos parazītus, kā arī profilaktiskos nolūkos veikt darbības, lai nepieļautu to izpaltīšanos. Kā arī aktualizēt regulējuma trūkumu par rīcību, kad šie parazīti ir kādā dzīvoklī, tas neko nedara, bet rezultātā parazīti pārvietojas pa kāpņu telpu, stāvvadiem uz citiem dzīvokļiem.
Kā arī lūgums beidzot ieviest skaidru redzējumu, kādā statusā ir daudzddzīvokļu mājas pastatstīšu komplekts (kad vairākas ir kopā).
Jo nepārņemtajās mājās, ja kāds sabojā pastastītes sadaļu, policija lūdz pašvaldībai sniegt viedokli, tā vēlas vai nevēlas būt par cietušo, bet rēķins par sabojātās pastkastītes remontu no pārvaldnieka tiek piestādīts dzīvokļa īpašniekam, attiecīgi policija īstajam cietušajam pat neprasa vai tas vēlas būt par cietušos, bet rēķins jāapmaksā.
Kā arī lūgums beidzot ieviest skaidru redzējumu, kādā statusā ir daudzddzīvokļu mājas pastatstīšu komplekts (kad vairākas ir kopā).
Jo nepārņemtajās mājās, ja kāds sabojā pastastītes sadaļu, policija lūdz pašvaldībai sniegt viedokli, tā vēlas vai nevēlas būt par cietušo, bet rēķins par sabojātās pastkastītes remontu no pārvaldnieka tiek piestādīts dzīvokļa īpašniekam, attiecīgi policija īstajam cietušajam pat neprasa vai tas vēlas būt par cietušos, bet rēķins jāapmaksā.
13.12.2022. 15:11
Inčukalna uzņēmēju biedrība
Nenoteikt pienākumu māju veidot energoefektīvu, tais skaitā neizvirzīt prasību - niulles emisijas vismaz 2050.gadā.
Jābūt ekonomiskam pamatam. Pārbūves izmaksas un izmantojamie materiāli var nodarīt lielāku kaitējumu dabai nekā ēkas pārveide par energoefektīvu devumu. Proti, nav racionāli pārbūvēt māju, tai skaitā, kurai ir ne tikai ekonomiska, bet sociāla, kultūras vērtība tikai lai uzlabotu energoefektivitāti, kurai nav tādas ekomiskas atdeves, bet ir izsķiesti sociāli, varbūt pat kūlturas un arī ekonomiskie resursi. Pie tam, noteiktu matriālu izmantošana var nodarīt lielāku akitējumu klimatam, nekā to neizmantošana (cements, vate). Arī izolācījas veidošana siltuma sglabāšanai var nodarīt ļaunumu veselībai - nav tik brīvas gaisa aprites.
Jābūt ekonomiskam pamatam. Pārbūves izmaksas un izmantojamie materiāli var nodarīt lielāku kaitējumu dabai nekā ēkas pārveide par energoefektīvu devumu. Proti, nav racionāli pārbūvēt māju, tai skaitā, kurai ir ne tikai ekonomiska, bet sociāla, kultūras vērtība tikai lai uzlabotu energoefektivitāti, kurai nav tādas ekomiskas atdeves, bet ir izsķiesti sociāli, varbūt pat kūlturas un arī ekonomiskie resursi. Pie tam, noteiktu matriālu izmantošana var nodarīt lielāku akitējumu klimatam, nekā to neizmantošana (cements, vate). Arī izolācījas veidošana siltuma sglabāšanai var nodarīt ļaunumu veselībai - nav tik brīvas gaisa aprites.
14.12.2022. 12:00
Latvijas Lauksaimnieku kooperatīvu asociācija
Iebildums par parsību noteikt, ka ēkai ir jābūt energoefektīvai, un jāsasniedz emesijas netralitāti vismaz līdz 2050.gadam. Energoefektivitātei ir jābūt ekonomiski pamatotai (izdevumiem nedrīkst pārniegt potenciālos ietaupījumus). Līdzīgi emisijas netralitāte nevar būt absolūts kritērijs, kas samazina ekonomisko devumu (saimniecības, ražosānas ēku dārdzība samazinātu tajās ražotās produkcijas konkurētspēju - palielinoties izmaksām), iespējams, tas grauto sociālo un kultūras vērtību, kas piemīt ēkām (tās pārbūvējot par emisijas netrālām vai arī tās likvidējot, jo nav ekonomiska pamata tās pārbūvēt).
14.12.2022. 12:10
Fiziska persona
Ir nepieciešams paredzēt pārvaldnieka atbildību par šajā likumā noteikto pienākumu nepildīšanu (13.pants). Piemēram, ja pārvaldnieks nesniedz dzīvokļu īpašniekam informāciju, nesagatavo pārvaldīšanas darbu tāmi, neļauj iepazīties ar mājas lietu u.tml. “sīkiem” pārkāpumiem. Tādu pārkāpumu dēļ uzreiz lauzt līgumu varbūt nevajadzētu, turklāt organizēt kopības lēmumu ir problemātiski, īpaši, ja vairākums ir pasīvs. Arī reti kurš dzīvokļa īpašnieks šajā gadījumā vērsīsies tiesā. Tas rada pārvaldniekiem nesodāmības sajūtu. Varbūt var paredzēt kādu procedūru, kā fiksēt tādus pārkāpumus, un pēc noteikta to skaita izteikt pārvaldniekam brīdinājumu, pārkāpumiem atkārtojoties – izslēgt no reģistra
14.12.2022. 12:30
Ļubova Paršikova - dzīvokļa īpašnieks, mājas pilnvarotā persona
Par Likumprojektu Nr. 22-TA-3669 "Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums" kopumā – kategoriski iebilstu. Nevirzīt Likumprojektu tālākai saskaņošanai un Saeimā, kamēr tas nav pilnīgi un atbilstoši pārstrādāts un nebūs izgājis publisku apspriedi atkārtoti:
1) Likumprojektā ir pārlieku daudz nepilnību, ir iekļautas arī normas, kas var radīt dažādus riskus un bīstamas situācijas, bet Likumprojektā nav iekļautas daudzas būtiskas normas, t.sk. Anotācijā minētas, un ir pazudušas arī nepieciešamās spēkā esošā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma (turpmāk – DzMPL) normas;
2) Likumprojekts vispār neaptver un neiekļauj nevienu punktu vai jautājumu par pašvaldību dalību māju pārvaldīšanā, kā arī to tiesības, pienākumus un atbildību par saviem īpašumiem dzīvokļu īpašnieku kopībā. Tas netiek regulēts arī spēkā esošo Dzīvokļa īpašuma likuma (turpmāk – DzĪL) vai DzMPL ietvaros, kas ir būtisks trūkums un nepalīdz risināt esošās problēmas.
3) Likumprojekts paredz savā ziņā jomas reformējumu, tai pat laikā neesot sakārtotam pārējam nepieciešamajam pamatam, ieviešot vien tikai daļēji Senāta lēmumus un pēc satura iekļaudams ļoti lielu daļu tīri redakcionālu esošo tiesību normu sakārtošanu, bet pats būtiskākais – tas nerisina lielāko esošo problēmu daudzumu vispār un pēc būtības, tai pat laikā radot pamatu jaunām.
4) Ņemot vērā, ka Likumprojektā tomēr ir dažas viennozīmīgi vai vismaz konceptuāli atbalstāmas normas, priekšlikums tās pārstrādājot, iekļaut spēkā esošajos tiesību aktos tādā veidā tos pilnveidojot:
a) DzMPL darbības jomu noteikt tikai daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām atbilstoši to definīcijai “trīs vai vairāk dzīvokļu māja”;
b) Iekļaut DzĪL un/vai DzMPL normu par tiešiem maksājumiem par visiem komunāliem pakalpojumiem to pārstrādājot (jāņem vērā, ka būs jāgroza arī visus atbilstošus MK noteikumus un jāpārslēdz pakalpojumu līgumi, kā arī jāsakārto norēķinu uzskaites sistēmas, kas ietekmē arī ieviešanas termiņus);
c) DzMPL un DzĪL normu pārdomāta un izdiskutēta pārvietošana/apvienošana ar atbilstošajām likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" normām arī būtu konceptuāli atbalstāma un iekļaujama pēc to izstrādes (jāņem vērā arī atbilstošus uz šī likuma pamata izdotus MK noteikumus).
Iebildumi, apsvērumi un priekšlikumi
Par Likumprojektu:
1. Likumprojekts virzīts t.sk. uz dzīvokļu īpašnieku kopību, proti, parastiem iedzīvotājiem – kur likumprojektā pats 1. pants ar Likumā lietotiem terminiem un to definīcijām?
2. Likumprojekta 2. pants:
1) 2. daļa – izņemt vārdus ““divu dzīvokļu māja” vai”.
Jaunā likuma nosaukums ir “Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums” un Būvju vispārīgo prasību būvnormatīvs LBN 200-21 tā 3.8. p. nosaka, ka “daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas – trīs un vairāk dzīvokļu ēkas, kurās ieeja dzīvokļos ir no koplietošanas kāpņu telpas, gaiteņa vai galerijas”. Papildus, iekļaujot divus dzīvokļus, faktiski tiek iekļautas arī privātmājas, kas sadalītas divās daļās, kas neatbilst likuma faktiskai darbības jomai. Divu dzīvokļu privātmājām ārējā pārvaldīšana var būt tikai kā opcija pēc īpašnieku vēlmes.
2) Precizēt panta 3. daļas formulējumu daļā “vienai personai piederošas”.
Pirmkārt, esošais formulējums rada maldinošo priekšstatu, ka likuma darbības joma ir arī privātmājas. Bet otrkārt, ja ar to bija domāts, piemēram, īres nama īpašnieks, tad arī tādām mājām var būt vairāki īpašnieki (fiziskas, vai pat juridiskās personas), līdz ar ko šāds formulējums automātiski radīs tiem tiesisku “spraugu”, kas nav pareizi.
3. Likumprojekta 3. pants – iebildumi:
Pārskatīt un labot panta 1. un 2. punktus – pienākumiem nav jābūt noteiktiem pārvaldīšanas principos. Pārvaldīšanas principiem jābūt vienotiem un atbilstošiem rūpīgās un krietnas apsaimniekošanas un pārvaldīšanas principiem, neatkarīgi no iesaistīto pušu tiesībām un pienākumiem un neatkarīgi no tā, kurš ir mājas pārvaldnieks. Princips, piemēram, varētu būt efektīvas sadarbības un komunikācijas veidošana, kas būtu vērsta uz ilgtermiņu, vai cits – ilgtspējīga pārvaldība, t.sk. arī attiecībā uz sniedzamiem pakalpojumiem.
Papildus – pienākums piedalīties mājas pārvaldīšanā, t.sk. kopības lēmumu pieņemšanā un izpildē, ir jau definēts DzĪL.
4. Likumprojekta 4. pants – iebildumi:
Šis pants viss kopumā ir ārkārtīgi apšaubāms un plaši diskutējams, iesaistot visas puses – tas norāda uz to, ka esošo problēmu risināšanai netika izdomāts nekas labāks, kā to visu pārlikt pilnīgi uz iedzīvotāju pleciem.
Atsevišķi jāizdala 4. panta 2. daļas 8. punkts – tam noteikti nav jābūt pienākumam – jābūt izvēles brīvībai, jo īpaši ņemot vērā to, ka tas būtiski iespaidos kopējos maksājumus, jo īpaši iekļaujot veselus divus apdrošināšanas veidus, un to, ka šobrīd arī apdrošināšana šajā jomā vēl nav tik labi attīstīta Latvijā un pastāv arī vairāki jautājumi šajā sakarā. Šis punkts ir jāizņem vispār ārā no kopības pienākumiem jebkurā gadījumā.
5. Likumprojekta 5. pants - izslēgt 5. pantu no likumprojekta:
1) Panta 1. daļa – kategoriski iebilstu, izslēgt no Likumprojekta.
Senāts, Likumprojekta Anotācijā minētajos spriedumos, ir skaidri norādījis: “[..] dzīvokļu īpašnieku kopība ir atbildīga tikai par tādu izdevumu segšanu, kas radušies saistībā ar šo pakalpojumu izmantošanu dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām (piemēram, dzīvojamās mājas sanitārajai apkopei vai koplietošanā esošā zemesgabala apūdeņošanai), bet tā nav atbildīga un attiecīgi no kopības mantas nav sedzami izdevumi par šiem pakalpojumiem, ciktāl tie kalpo dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam.” Šeit jāsaprot, ka pastāv arī inženierkomunikāciju daļas, par kuru uzturēšanu ir atbildīgs arī pats pakalpojuma sniedzējs uz normatīvo aktu (likuma) pamata, līdz ar ko kopībai par to nav jāatbild.
2) Panta 2. daļa – iebilstu.
Pirmkārt, uz doto brīdi uzskatāms, ka dzīvokļa īpašnieks ir nobalsojis “PRET” arī, ja nav piedalījies balsojumā. Tas nozīmē, ka īpašnieks varēja nepiedalīties balsojumā arī tāpēc, ka kopības lēmuma pieņemšanas laikā bija izbraukumā, slimnīcā, nebija sasniedzams vai nevarēja piedalīties fiziski kādu citu apstākļu dēļ. Savukārt, pats balsojums “Par” vai “Pret” neparedz iesniegt arī pamatojumu savam lēmumam. Ņemot to vērā, iekļaujamā norma uzveļ pilnu atbildību dzīvokļa īpašniekam, kas iespējams nemaz nezināja par konkrētā lēmuma pieņemšanas procesu vai nevarēja tajā piedalīties fiziski – tas nav pieļaujams, jo aizskar dzīvokļa īpašnieka tiesības.
Otrkārt, attiecībā un šīs daļas pirmo teikumu, rodas jautājumi: Kam prasīt?, Kādā veidā prasīt?, Kurš un kādā veidā noteiks to samazinājuma apmēru?, Kurš un kā noteiks, vai varēja novērst vai nevarēja, jo īpaši, ja, piemēram, visas mājas inženiersistēmas ir pirmsavārijas stāvoklī? utt.
Treškārt, tiek noteikta atbildība par pienākumu neizpildi, tai pat laikā kā pamatojumu norādot tiesības – šeit sanāk pretruna – nevar noteikt un prasīt atbildību par tiesību neizpildi.
3) Panta 3. daļa – kategoriski iebilstu, izņemt ārā no likumprojekta.
Pirmkārt – sk. komentāru par panta 1. daļu.
Otrkārt, no kurienes pēkšņi ir uzradies “kreditors”? 4. pantā par to nekas nav minēts un par ko tādā gadījumā šeit īsti tad tiek noteikta atbildība? + Atgriežamies pie 1. jautājuma – kur ir lietoto terminu saraksts?
4) Par pantu kopumā: Pirmkārt, kopība, atkarībā no konkrētās situācijas var pieņemt lēmumu, jau tajā iekļaujot kādu noteiktu dzīvokļa īpašnieka un/vai kopības atbildību, kas arī tiek darīts, un pieņemto kopības lēmumu dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums arī pildīt. Līdz ar ko, rodas jautājums par šāda panta un atbildības noteikšanas nepieciešamību vispār.
Otrkārt, Ekonomikas ministrijai vairākas reizes tika lūgts pastiprināt tieši PĀRVADLNIEKU atbildību, kas tā arī pa lielam netika darīts un tā vietā tagad tiek noteikta atbildība dzīvokļu īpašnieku kopībai? Pie tam, ka tā ir jau noteikta DzĪL 14. pantā un nav nepieciešams dublēt tiesību aktus. Papildus pie visa – tā ir prasību nelīdzsvarošana, t.sk. arī no patērētāju aizsardzības viedokļa.
6. Likumprojekta 6. pants – Anotācijā norādīts, ka šis likumprojekts paredz t.sk. arī atteikšanos no attiecīgo normu iekļaušanas likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" (4.1.1.p). Tādā gadījumā saistībā ar to jābūt kādai daļai iekļautai arī šajā pantā.
7. Likumprojekta 7. pants – kategoriski iebilstu, izņemt no likumprojekta:
1) Sk. apsvērumus un iebildumus Likumprojekta Anotācijai zemāk.
2) Panta 1. daļa dublē, faktiski ierobežojot noteiktās DzĪL tiesības un normas. Papildus te ir iejaukšanās arī līgumiskās attiecībās. Savukārt, ja ar daļas 3. punktu bija domāta Likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" normu pārcelšana, tad ar to var papildināt DzĪL 16. panta 2. daļu un jautājums būs atrisināts. Līdz ar to arī panta 2. daļa nav obligāti nepieciešama.
3) Panta 3. daļa. Vai ir kādi pamatojošie tiesas prakses piemēri, pētījumi un Senāta atzinumi, kādos gadījumos tas varētu tikt piemērots reālos apstākļos? Vai kaut kas tāds būtu vispār tiesas kompetencē? Kādā procesa ietvaros – administratīva vai civiltiesiska? Kurš par to maksās? Papildus pie visa, tas rada bīstamu situāciju, ka slinki uz komunikāciju, skries vienkārši par katra lēmuma pieņemšanu uz tiesu (kas jau tā ir pārslogotas) – un tas, savukārt, noniecina arī visu DzĪL un kopības institūtu ar visām tiesībām, pienākumiem un lēmumu pieņemšanas brīvību. Šeit nevar neminēt arī CL 1427. pantu: “Pie tiesiska darījuma būtības pieder tā taisītāja gribas izteikums, bet divpusējā vai vairākpusējā darījumā vajadzīgs visu tā dalībnieku saskanīgs gribas izteikums. Kamēr griba nav vēl izteikta, tai nav nekāda tiesiska spēka.” un 1440. pantu: “Lai tiesisks darījums būtu spēkā, nepietiek ar to vien, ka tā dalībnieki izteic savu gribu, bet ir vēl vajadzīgs, lai šī griba būtu radusies brīvi - bez maldības, viltus vai spaidiem.”
4) Panta 4. daļa – sk. iepriekšējo punktu + kā tas būs fiziski īstenojams, ja nevienam dzīvokļa īpašniekam nav brīvi pieejama informācija par pārējiem kopības dzīvokļu īpašniekiem? Tādā gadījuma tas ir vēl viens pamats pārskatīt un noteikt specifiskos nosacījumus fizisko personu datu aizsardzības regulējumā. Taču, ja tie beidzot tiks pārskatīti, tad arī nepieciešamība skriet uz tiesu par katru jautājumu atkritīs pati no sevis, jo pat tiem slinkākajiem būs pieejami visi dzīvokļu īpašnieku kontakti, lai pieņemtu jebkādus aktuālus kopībai lēmumus.
5) Panta 5. daļa – papildus augstāk iepriekšējos divos punktos minētajam, vispār nav korekti noteikts – kopībai nevar būt tiesības pārākas par tiesas lēmumu principā, turklāt tiesa var arī netikt informēta par visiem apstākļiem, papildus pie visa ir arī procesuālā kārtība un šādiem tiesas lēmumiem ir jābūt arī apstrīdamiem. Un kurš pārbaudīs un noteiks, vai ir mainījušies apstākļi vai nav? Prasības pieteicējs – viens pret visu kopību? Kāds ir paredzēts šādu tiesas lēmumu izpildes mehānisms?
8. Likumprojekta 8. pants – iebilstu. Ārkārtīgi nepilnīgi formulējumi un nosacījumi.
1) Panta 1. daļa – vai ir domāts par 4. panta gan 1., gan 2., gan 3. daļu? Tādā gadījumā, sanāk, ka tiek ieviesta obligāta maksa par kopības organizētajiem pasākumiem atbilstoši 4. panta 2. daļai. Rodas jautājums, vai tas ir tiešām tas, ko likumprojekta izstrādātāji ar to bija domājuši? Tad jau laikam būtu nepieciešami arī atbilstoši MK noteikumi ar metodiku… Par šo izmaksu daļu būtu no vienas puses loģiski jāatstāj izvēle pašu dzīvokļu īpašnieku kopību ziņā.
2) Atkal jautājums – vai tiešām ir jādublē un vai tas pilnīgi atbilst Senāta atziņām un lēmumiem? Formulējums ir ļoti pretrunīgs. Pie tam saistību segšanu konkrētai fiziskai/juridiskai personai (dzīvokļa īpašnieka) nosaka Civillikuma (juridiskās personas gadījumā – arī Komerclikuma) normas un situācijas ir ļoti dažādas.
3) Šobrīd esošā redakcija DzĪL un DzMPL ir pietiekami skaidra, pilnīga un nepārprotama.
9. Likumprojekta 9. pants – iebilstu:
1) Tiešie norēķini par komunāliem pakalpojumiem kopumā – konceptuāli ir atbalstāmi.
2) Nevaru komentēt kopīpašniekiem esošo kārtību, taču attiecībā uz dzīvokļu īpašniekiem un to kopībām – panta 1. daļas 1. punkts faktiski ir būtiski ierobežojošs nosacījums, līdz ar ko pilnīgi izņemams ārā no likumprojekta. Esošie normatīvie akti dod kopībām izvēles brīvību un aprēķinu iespēju plašumu atkarībā no faktiskām vajadzībām, vēlmēm un konkrētās mājas specifikas – tas nedrīkst būt sašaurināts. Jāatgādina arī, ka komunālie pakalpojumi nav tikai siltumenerģija apkurei, kur arī pastāv daudz un dažādu iespēju, bet tie ir gan ūdensapgāde, gan arī atkritumu apsaimniekošana ar savām aprēķinu metodikām.
Papildus jāatzīmē, ka runājot par patēriņa koplietošanai sadali būtu tad jānodrošina arī visu datu vieglu pieejamību (piemēram, dzīvokļu īpašniekiem visi pakalpojumu sniedzēji nodrošina piekļuvi savās sistēmās rādījumu/mērījumu u.c. pārskatīšanai, nodrošina regulāras atskaites (piemēram, atkritumiem)).
3) Panta 2. daļa – šeit ir jāsaprot, vai ar Ministru kabineta noteikumiem ir domāti spēkā esošie vai kādi jauni. Ja paredzēts, ka tiks izstrādāti kādi papildus/aizvietojošie jauni MK noteikumi vai tiks veikta kādu spēkā esošo noteikumu būtiska grozīšana, tad tam jābūt atspoguļotam Likumprojekta Anotācijā, norādot, kādi un kādos jautājumos (tas pats arī par citiem līdzīgiem Likumprojekta punktiem).
4) Panta 3. daļa – kategoriski iebilstu:
Šobrīd tāds norēķina veids nekur nav paredzēts. Tas var radīt arī riskus pakalpojumu nesaņemšanai pēc avansa samaksas. Korektāk, ja vēlas kaut ko tādu noteikt likumā, kaut arī tas nav nepieciešams, jo to regulē citi normatīvie akti – nomainīt uz izlīdzinātā maksājuma kārtību.
5) Kopumā: jādefinē konkrēti, kurš ir “pakalpojuma sniedzējs” šī likuma izpratnē. Ja ar to domāts tikai komunālo pakalpojumu sniedzējs, tad būtu jāpārliecinās, vai šāds mehānisms būs vienādi labi piemērojams visā Latvijas teritorijā un nākotnē neradīs problēmas ar pakalpojumu saņemšanu. Taču pēc būtības “pakalpojuma sniedzējs” var būt arī jurists, grāmatvedis, sētnieks, inženiersistēmu uzturēšanas uzņēmums, utt. Tāpēc jāprecizē, ko un kurā brīdī saprot, iekļaujot dažādus terminus.
10. Likumprojekta 10. pants – kategoriski iebilstu:
1) Panta pirmā daļa dublē DzĪL normas, kur tas jau ir noteikts.
2) Panta 2. daļa – kategoriski iebilstu:
- Pirmkārt, tādā veidā “visas olas tiek liktas vienā grozā”, ar visiem izrietošiem riskiem dzīvokļu īpašnieku kopības mantai.
- Otrkārt, arī vadoties no grāmatvedības uzskaites principiem, tās ir pilnīgi dažādas lietas un izdevumu grupas. Jāņem vērā arī tas, ka kopība (jo īpaši ja ir izveidota Biedrība) var noteikt daļai arī savus iekšējos uzskaites principus un metodikas.
- Treškārt, nodokļu parādu, naudas sodu un apdrošināšanas samaksa vispār nevar būt attiecināma uz šiem līdzekļiem – uzreiz rodas jautājums, kā nodokļi un sodi tie ir?
- Ir strikti jānorobežo nauda ikdienas apsaimniekošanas vajadzībām un uzkrājumu veidošanu ilgtermiņa mērķiem, citādi nebūs izsekojama, kontrolējama un pienācīgi pārvaldāma.
- Lai kaut kas tāds jebkādā veidā tiktu ieviests, vispirms ir jānodrošina 2019. gada Senāta lēmuma ieviešana daļā par atsevišķu bankas kontu uzkrājumiem katrai mājai, un kuram būtu piekļuve mājas pilnvarotām personām un no kura visi veicamie maksājumi būtu apstiprināmi tikai ar mājas pārstāvju akceptu.
- Jau tagad ir iespēja un arī Senāts uz to norāda savos spriedumos, ka kopība var pieņemt lēmumu par citu papildus uzkrājuma veidošanu konkrētajam mērķim. Un tas var būt jebkāds. Līdz ar to nedrīkst arī ierobežot kopību, nosakot tai, kam tā var veidot uzkrājumu un kam nevar, tas pats arī par konkrēto uzkrājumu izmantošanu, ja vien tas nerada riskus kopības mantai kā tādai un ir otrādi jāierobežo tās izmantošana. Šobrīd esošie ierobežojumi ir tiešām efektīvi, jo palīdz neizšķērdēt kopības mantu – tādus principus arī jāuztur.
3) Panta 3. daļa – iebilstu. Šis ir ļoti diskutējams nosacījums, par kuru būtu jāveic dziļāka sabiedrības apspriede. Ņemot vērā vidējo dzīvojamā fonda vecumu, iespējams arī būtu jānosaka kāds minimāli obligātais līmenis, taču viennozīmīgi ne vienāds ar pārvaldīšanas izdevumiem – ēkas un to stāvoklis, iedzīvotāju ienākumu līmenis u.c. apstākļi ir ārkārtīgi dažādi un var būtiski atšķirties arī dažādos Latvijas reģionos vai pat pilsētu rajonos un pat pagalmos (arī kad viena māja ir renovēta, bet cita – nē). Līdz ar to, korekti būtu noteikt minimāli nepieciešamo līmeni atkarībā no faktiskās situācijas un balstoties uz kādu ekspertu/speciālistu viedokli skatot konkrētās mājas prognozējamās vajadzības visā dzīves cikla garumā. Jāņem vērā arī cita situācija, ka atsevišķās mājās var būt augsta vajadzība pēc remontiem, taču pārāk zema pārvaldīšanas maksa, kā arī ir liels jautājums par faktisko pārvaldīšanas izmaksu sastāvu.
Vai arī tad jāatstāj šis jautājums izlemšanai kopības lēmuma ietvaros, kā ir tagad un kas būtu jebkurā gadījumā korekti un atbilstoši. Kā viens no variantiem, varētu noteikt obligātu minimumu tikai tām mājām, kurās nav pieņemts attiecīgais lēmums, taču arī tādā gadījumā noteiktais minimālais apmērs ir jāpārskata un jāpilnveido metodika, kā tas tiek noteikts. Un šeit atkal jāatgriežas pie iepriekšējiem punktiem – jāsaprot, kam tad šis uzkrājums īsti ir domāts – remontdarbiem, kā tas ir šobrīd, tad tā ir viena lieta, ja regulāru pārvaldīšanas izdevumu segšanai, tad tas nedrīkst tikt saukts par “uzkrājumu”, utt., kā arī jāiekļauj termini un definīcijas, lai nerastos nekādi pārpratumi.
11. Likumprojekta 12. panta 4. daļa – kategoriski iebilstu. Izņemt ārā šo daļu no likumprojekta vai arī būtiski pārstrādāt formulējumu – esošā redakcija būtiski ierobežo dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības, kā arī tās pilnvaroto pārstāvju pienākumu veikšanu, līdz ar ko pat daļu no likumā noteikto pienākumu var būt neiespējami izpildīt:
1) Kopība var lemt arī par pārpilnvarojuma tiesību došanu noteiktiem darbiem vai noteiktos apstākļos. Piemēram, kaut vai kāda remontdarbu/būvniecības nepieciešamās tehniskās dokumentācijas reģistrēšanai/saskaņošanai BIS vai pieteikumu iesniegšanai kādam līdzfinansējumam, cits gadījums – kopības pārstāvniecība tiesā, kad pārpilnvarojums var būt nepieciešams advokāta pakalpojumiem. Noteikti būs arī citi specifiskie gadījumi.
2) Kopība var arī lemt par to, ka kādu pienākumu izpildei Pilnvarotā persona var pieaicināt arī palīgus, t.sk. no mājas iedzīvotāju puses – kāpēc kaut ko tādu aizliegt ar likumu? Šādu praksi otrādi – būtu jāatbalsta.
3) Pastāv arī daudzas citas, arī ikdienas situācijas, kad pilnvarotām personām var būt nepieciešama kādu palīgu piesaiste vai arī uzdevuma daļas nodošana speciālistiem, lai varētu izpildīt nepieciešamo pienākuma uzdevumu. Savukārt, ja pilnvarotā persona ir arī pašnodarbinātā persona, tad ar likumu tai ir ļauts arī algot darbiniekus.
Līdz ar ko, pat ja tie būs nevis tiešie pienākumi, bet tikai kādi atsevišķie apakšuzdevumi, ieviešot šādu normu, pilnvarotās personas vairs nevarēs tos veikt, kas bremzēs un sarežģīs visus procesus. Šāda norma kopumā radīs lielu jucekli, neskaidrības un pārpratumus, kurā tad brīdī kas ir kas u.tml. – to nevar pieļaut. Fakts ir tāds, ka kopība var pati ar lēmumu noteikt pilnvaru plašumu, to detalizāciju, t.sk. dodot pilnvarotai personai zināmu rīcības brīvību metožu un instrumentu izvēlē uzdevumu un pienākumu izpildē – lēmuma pieņemšana ir kopības tiesība, ko nedrīkst atņemt un ierobežot.
12. Likumprojekta 13. pants – iebildumi:
1) Pantā nav atspoguļots minētais Anotācijā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" pārnesums. Jāvērš uzmanība arī uz formulējumiem, kas rezultātā radīs mājām, kas nav pārņēmušas pārvaldību, bīstamu situāciju, proti, spriežot pēc panta 1. panta 1. daļas 3., 4. un 5. punktiem un arī panta 4. un 5. daļa, tādām mājām vispār netiks nodrošināta nedz sanitārā, nedz tehniskā uzturēšana un pārvaldniekam būs atļauts nerīkoties kā “krietnam un rūpīgam saimniekam”. Tāda situācija nav pieļaujama.
2) Anotācijā tiek likts uzsvars uz klimatneitralitāti, Likumprojekta pirmajā daļā iekļautas atsauces uz energoefektivitāti, taču šeit, Pārvaldnieku pienākumos nav neviena vārda un punkta nedz par vienu, nedz par otru, nedz vispār par ilgtspējīgu pārvaldīšanu kā tādu.
3) Panta 1. daļas 1. punkta “j” apakšpunkts. Kāpēc vispār un tikai “saistību izpildei”? Vai prioritāri ir pārvaldnieku pieļauto un gadiem nerisināto saistību uzkrāšanos izpilde vai arī ēkas uzturēšana, lai jumts vai balkons uz galvas nenokrīt? Vai tas ir “krietna saimnieka” darbošanās princips?
4) Panta 1. daļas 1. punkta “k” apakšpunkts. Atkal – kāpēc tikai “kontrole”? Un kā ir ar atgūšanu? Lai turpina uzkrāties? Un šeit nu mēs nonākam pie tā, ka šis likumprojekts šo problēmu nerisina – maini saskaitāmos vietām, bet kamēr pārvaldniekiem netiks noteikti precīzi pienākumi un atbildība, t.sk. par visiem iepriekšējiem periodiem, summa no tā nemainīsies un situācija tikai pasliktināsies, jo vispār neko vairs nedarīs.
5) Redakcionālie labojumi: drukas kļūdas vārdu galotnēs panta 1. daļas 1. punkta (e) apakšpunktā un 2. daļā.
13. Likumprojekta 14. pants – iebildumi un neskaidrības:
1) Izņemt no panta 1. daļas “vai pilnvarotai personai uzticēto pienākumu neizpildi” un tālāk “vai pilnvarotā persona” – panta nosaukums ir “Dzīvojamās mājas pārvaldnieka atbildība”, bet Likumprojekta 12. panta 3. daļā noteikts, ka “pilnvarotā persona nav uzskatāma par pārvaldnieku” – līdz ar ko arī attiecīgai atbildības daļai šajā 14. pantā nav jābūt iekļautai. Tas pats attiecas arī uz panta 2. daļu – izņemt ārā atsauci uz pilnvaroto personu.
2) Panta 1. daļa – Atgriežamies pie t.sk. Senāta spiedumiem un atzinumiem, kāpēc vienmēr un tikai Pārvaldnieka atbildība pret kopību? Vai tad nepastāv gadījumi, kad tā ir atbildība arī pret konkrēto dzīvokļa īpašumu? Pastāv. Panta 2. daļā it kā tas ir ņemts vērā, taču nenosaka to atbildību strikti. Pants ir jāpārstrādā kopumā.
3) Sk. iebildumus t.sk. arī Likumprojekta 5. pantam, t.sk. (4) apakšpunktā.
14. Likumprojekta 15. pants – priekšlikumi un apsvērumi:
1) Būtu nepieciešams precizēt, par kādu “ilgtermiņu” iet runa – 10, 20, 30 gadi vai līdz mājas dzīves cikla beigām. Jāvērš uzmanība uz to, ka jo garāks termiņš, jo zemākas precizitātes prognozes un plāni. Ja valsts sastāda stratēģijas vidēji uz 7 – 10 gadiem, kas ir vidējais stratēģiju termiņš kopumā, tad arī dzīvojamo māju jomā vajadzētu ierobežoties ar termiņu 10, maksimums 15 gadi – noteikt kaut kādus plānus, precīzas prognozes šodien ir ārkārtīgi grūti pat vienam gadam, kur nu vēl 30… Taču jāpiekrīt, ka iekļaujamā informācija par kalpošanas laikiem būtu tiešām lietderīga iedzīvotājiem kopējai izpratnei par nākotni, t.sk. arī veicot daļēju vai padziļināto renovāciju.
2) Ņemot vērā norādīto panta 2. daļā iekļaujamo stratēģijā informāciju, kā arī to, ka tam tad principā jābūt balstītam uz kādiem tehniskiem dokumentiem un atzinumiem, nepieciešams papildināt panta 1. daļu ar atsevišķu punktu, ka šādu plānu vai tā daļas var izstrādāt arī atbilstošu darbības sfēru un jomu sertificētie būvspeciālisti un neatkarīgie sertificētie eksperti. Papildus šeit nav skaidrs, kā tas darbosies kopsakarā ar Likumprojekta 27. panta 3. daļu…
3) Panta 2. daļu vajadzētu noteikti papildināt, ka iekļauj arī alternatīvus variantus un risinājumus. Kā arī jāņem vērā, ka var būt situācija, ka pārbūve ir ekonomiski pamatota taču kādu specifisko apstākļu dēļ, tā var būt grūti izpildāma tehniski vai kādu nosacījumu dēļ nebūs lietderīga (atmaksāšanās termiņš, vides aizsardzība u.c.) – līdz ar to šajā panta daļā būtu jāietver arī kāda atbilstoša atruna šādiem gadījumiem.
4) Panta 2. daļā nav ietverta būtiska daļa par piesaistītās funkcionāli nepieciešamās teritorijas uzturēšanu un attīstīšanu.
5) Jādefinē likumprojekta ietvaros termins “nulles emisiju ēka” – tieši šī likuma mērķauditorijai. Ieteicams arī “ilgtermiņa” mainīt uz “stratēģisko”, kas būtu atbilstošāks gan no terminoloģijas viedokļa, gan arī no piedāvājamā satura.
6) Panta 3. daļa – vai ir korekti noformulēts “pēc dzīvokļa īpašnieka”? Šī panta daļa kopumā ir formulēta visai neskaidri, jo no tās neizriet, kurš tad īsti groza to stratēģisko (ilgtermiņa) plānu.
7) Piezīme – nepieciešamo uzkrājumu fonda noteikšanas apjoms varētu tikt balstīts, t.sk. uz šāda stratēģiskā plāna, koriģējot to atkarībā no faktiskās konkrētās mājas maksātspējas, līdzfinansējumu pieejamības u.c. faktoriem.
15. Likumprojekta 18. pants – iebildumi, priekšlikumi un apsvērumi:
1) Panta 2. daļā minēta “pilnvarotā persona”, neskatoties uz iekavās norādīto, tas var tikt sajaukts ar pilnvaroto personu Likumprojekta 12. pantā noteikto. Vai nu jāizmanto vienāds termins, ja tās ir tās pašas personas vai arī dažādi termini, lai nejauktu, ja mājas lietas kārtotājs var arī nebūt pilnvarotā persona 12. panta izpratnē – tādā gadījumā jānosaka, kas tā par personu un kā un kurš to ieceļ par tādu.
2) Panta 5. vai 6. daļa: būtu jāpapildina ar 5. punktu, kas noteiktu, ka BIS pievieno arī citu informāciju no Mājas lietas, par ko lēmusi kopība.
16. Likumprojekta 19. pants – iebilstu, panta 1. daļa jāizņem ārā no Likumprojekta:
Ir MK noteikumi, kuros diezgan smalki aprakstītas veicamās pārbaudes, var būt arī neplānotas, ārpuskārtas, kā arī papildus kopības noteiktās. Līdz ar to pietiekami ar 2. un 3. daļu, taču 2. daļa arī ir nepilnīga, jo vizuālās apskates var veikt daudz plašāks cilvēku loks – gan pārvaldnieka, gan arī pieaicinātie tehniskie speciālisti, bet ne tikai pats pārvaldnieks vai pilnvarotā persona. Būtu arī jānosaka kā obligāto pienākumu pārvaldniekiem – pieaicināt uz visām apskatēm un pārbaudēm arī mājas pilnvarotās personas, ja tādas ir vai vēlams vismaz kādu no mājas dzīvokļu īpašniekiem.
17. Likumprojekta 20. pants – iebildumi, priekšlikumi un apsvērumi pilnīgai panta pārstrādei:
1) Panta 1. daļa: rodas jautājums “Un…?”. Un ko darīt situācijā, kad otrādi, pārvaldnieks tiek informēts par kaut kādu darbību/bezdarbību un arī nekas nenotiek? Otrs jautājums ir tāds, ka ja ar šo bija domāta informēšana arī avāriju situācijās, tad 30 dienas – ir bezkaunīgi ilgi. Nav arī skaidrs, vai pārvaldniekam ir jāziņo arī par savu bezdarbību.
2) Panta 2. daļa – papildināt ar “un pilnvarotās personas”;
3) Panta 2. daļa, 1. punkts – papildināt aiz “lietu” ar “t.sk. elektroniskā un papīra formātā, sniedzot pieprasīto dokumentu atvasinājumus”.
4) Panta 2. daļa, 2. punkts: papildināt teikuma sākumā ar “ne vēlāk kā [..]” un nomainīt “informēt par jautājumiem” uz “sniegt pieprasīto informāciju un datus”.
5) Papildināt pantu ar 3. daļu: “Sniegt arī citu informāciju, datus un atskaites, ko paredz citi normatīvie akti un pārvaldīšanas līgums noteiktajos tajos termiņos”.
6) Pantā nav arī vispār iekļauts, ka pārvaldniekam būtu obligāts pienākums nodrošināt pilnīgi visu nepieciešamo informāciju kopības lēmumu pieņemšanai, neatkarīgi no tā, vai lēmuma pieņemšanas procesa pieņemšanu ierosina pats pārvaldnieks vai arī kāds dzīvokļa īpašnieks vai ārējais organizētājs/ierosinātājs.
7) Pantā trūkst paredzēta Anotācijā regulējumā attiecībā uz dalīšanos ar pārvaldnieka paaugstinātās kompetences informāciju. Noteiktai informācijai ir jābūt sniegtai ne tikai pēc pieprasījuma, bet arī uz regularitātes bāzes un ne tikai oficiāli un sausai, bet visaptverošai, ja tiešām ir vēlme pārlikt visu uz iedzīvotāju pleciem, tad kādam jāuzņemās arī iedzīvotāju izglītošana un atbilstošas domāšanas stiprināšana – šajā pantā tas nav atspoguļots pilnīgi nekādā veidā. Nav arī atspoguļots Likumprojekta Anotācijā minētais, kopsakarā arī ar klimatneitralitāti, ES un ANO mērķiem, Nacionāliem attīstības plāniem u.c. saistītiem jautājumiem.
8) Šajā pantā ir jābūt uzskaitītai ne tikai informācijas sniegšanai kā tādai, bet atsevišķā daļā arī obligāti noteikto informatīvo pasākumu, sapulču organizēšana (ne tikai kopības lēmumu pieņemšanai) – citādi paliksim tur pat, kur esam un no šī reformējuma nebūs vispār nekādas jēgas.
18. Likumprojekta 21. pants – iebilstu! Izņemt ārā no likumprojekta vai arī pilnīgi to pārstrādāt.
1) Pirmkārt, saskaņā ar DzĪL kopības lēmuma pieņemšanu var ierosināt faktiski jebkura persona, kurai tas ir nepieciešams un par to jautājumu, kas ir nepieciešams un aktuāls konkrētajā gadījumā. Līdz ar to arī pārvaldniekus nevajadzētu ierobežot šajā jautājumā.
2) Otrkārt, saskaņā ar DzĪL tikai atsevišķi jautājumi ir pieņemami tikai ar kopības lēmumu, proti, daudzus jautājumus kopība var pilnvarot risināt un lemt par tiem mājas pilnvarotās personas, kas tiešām būtiski atvieglo daudzus saistītos procesus. Taču, nosakot kaut kādas lietas par obligātām šajā likumā, faktiski gan pārvaldnieki, gan mājas būs spiestas atsevišķiem jautājumiem rīkot kopības lēmumu pieņemšanu ar visu izrietošo pat neskatoties uz mājas doto pilnvarojumu un to, ka kāds konkrēts jautājums var tikt saskaņots ar pilnvaroto personu palīdzību vieglāk, ātrāk, efektīvāk, lētāk. Līdz ar to šis ir vēl viens pants šajā Likumprojektā, kas faktiski virzīts uz nu pat izveidotā un stiprinātā māju pilnvaroto personu institūta noniecināšanu un visu procesu sarežģīšanu – tas nav pieļaujams.
3) Treškārt, panta nosaukums satur terminu “kompetences”, arī Anotācijā ir teikts par to stiprināšanu, taču paša panta saturs to ļoti vāji atspoguļo. Viennozīmīgi trūkst daudzu uzskaitīto kompetenču, t.sk. arī pilnais un obligātais metodiskais, tehniskais, juridiskais un organizatoriskais dzīvokļu īpašnieku atbalsts kopības lēmumu pieņemšanā jebkuros interesējošos un aktuālos mājai un kopībai jautājumos, t.sk. arī dalība kopsapulcēs.
19. Likumprojekta 22. pants – iebilstu. Vismaz – jāpārstrādā.
1) Pirmkārt, pants ir jāpapildina ar to, ka pārvaldniekam ir tai pat laikā nekavējoties jāinformē mājas dzīvokļu īpašniekus un pilnvarotās personas.
2) Iebilstu, ka ārpuskārtas remonti nebūtu jāsaskaņo – tie ir jāsaskaņo. Kā minimums ar māju pilnvarotām personām. Avārijas darbi – ir cits jautājums.
3) Panta nosaukums “pārvaldnieka kompetence mājas bojājuma gadījumā”, taču faktiski tas iekļauj tikai vienu pienākumu, bet nenorāda ne uz vienu nepieciešamo pārvaldnieka kompetenci.
4) Jākonkretizē arī pats panta nosaukums, jo no tā neizriet vai domāts par ēkas, tās daļu, inženiersistēmu vai kā cita bojājumiem un jāpapildina ar attiecīgo saturu. Jānorāda arī tas, ka bez ēkas dzīvojamām mājām ir arī piesaistītās teritorijas, kurās t.sk. atrodas arī ārējās inženierkomunikācijas. Ieteicams attiecīgās definīcijas iekļaut arī lietoto terminu sarakstā.
20. Likumprojekta 23. pants – kategoriski iebilstu, izslēgt pantu no Likumprojekta!
1) Sk. iebildumus augstāk, t.sk. par Likumprojekta 10. pantam.
2) Jābūt iekļauti vienīgi ierobežojumi pārvaldniekam jeb kādā veidā izmantot dzīvokļu īpašnieku kopības mantu bez kopības atsevišķi sniegtās atļaujas, kā arī tikai ar to saistītas kompetences, ja to tomēr vēlas norādīt, proti atstājot tikai panta 5. daļu.
21. Likumprojekta 24. pants – jāpapildina ar to, ka pārvaldnieks, pirmkārt, veic visas nepieciešamās darbības, lai risinātu jautājumu pirmkārt, ārpustiesas kārtībā. Otrkārt, no šīs daļas ir pazudis svarīgais aspekts – ka pārvaldniekam ir pienākums nepieļaut parādu uzkrāšanos. Treškārt, jāparedz, ka pastāv arī citi ceļi, ne tikai tiesa.
22. Likumprojekta 25. pants – iebilstu. Jāpārstrādā un jāpapildina:
Pastāv arī kādi epidemioloģiskie nosacījumi, kas būtu jāizpilda, kā arī ar cilvēku veselību saistītās rekomendācijas, sanitārās u.c. prasības, kuras parastie iedzīvotāji var arī nezināt, tāpēc nekorekti noteikt, ka biežums tiek noteikts tikai un vienīgi pēc kopības lēmuma.
23. Likumprojekta 26. pants – nepilnīgs, jāpārskata un jāpapildina:
Pantā nav iekļautas arī tādas lietas, kā norēķini, ja tos ar citiem piegādātājiem un pakalpojumu sniedzējiem veic ar pārvaldnieka starpniecību, iespējamā dalība līdzfinansējuma programmās, u.c. Nav arī norādīts, ka pārvaldnieks pilda kopības pārstāvja pienākumus (un kādos gadījumos atsevišķi) kopā ar mājas pilnvarotām personām, ja mājā tādas ir.
24. Likumprojekta 27. pants – apsvērumi un priekšlikumi:
1) Pants jāpapildina ar 4. daļu, kas noteiktu, ka pārvaldniekam, neatkarīgi no viņa profesionālās kvalifikācijas, ir regulāri jāpilnveido savas kompetences, apmeklējot nozarei atbilstošus seminārus, profesionālās pilnveides kursus, moduļus vai tematiskās nodarbības/lekcijas u.tml. par nozares aktualitātēm, normatīvo aktu izmaiņām, (t.sk. sociālo un pilsonisko un caurviju prasmju attīstīšanai tieši namu pārvaldes kontekstā, piemēram, sadarbība, komunikācija, plānošana u.c. – sk. VISC metodisko materiālu PS izstrādei), līdzfinansējuma programmām, utt. Atsevišķi šeit var noteikt, ka panta 1. daļas pārvaldniekiem jāpilnveido savas kompetences biežāk. (Piezīme: mūžizglītības un caurviju prasmju papildināšana – ne biežāk kā reizi gadā-divos, liekot uzsvaru tieši uz profesionālām kompetencēm)
2) Panta 3. daļa – diskutējams jautājums. No vienas puses ietvertā Likumprojektā norma tiešām varētu būtiski atvieglot daudzām mājām procesus. No otras puses tomēr daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ir diezgan komplicēts objekts ar dažādiem pārvaldīšanas aspektiem un liela atbildība, kuru personai, kas to uzņemas būtu kaut cik jāizprot. No citas puses, ja mājā tiek veidota Biedrība (panta 3. daļas 2. punkts), tad tā jau ir juridiskā persona un faktiski organizācija ar savu struktūru, dokumentu un finanšu administrēšanu utt., tātad tādas mājas jau faktiski ir gatavas uzņemties lielāku atbildību un gatavas lielākiem arī pārvaldīšanas darbu apjomiem, proti, tam jau būtu paredz noteiktu kompetenču esamību, un kam kaut kādā veidā tomēr būtu jāatspoguļojas arī nepieciešamo profesionālo pārvaldnieka kompetenču prasībās.
Līdz ar to priekšlikums Panta 3. daļu (1. un 2. punktus) pilnveidot, nosakot, ka jābūt apgūtiem profesionāliem mācību/studiju kursiem sekojošās zinātnēs/nozarēs: finanšu pārvaldība, būvniecība, namu pārvalde, enerģētika vai vides inženierzinātnes, kopsummā veidojot vismaz 12 KP apjomā 1. punktā un 20 KP apjomā 2. punktā norādītajiem pārvaldniekiem, un kas obligāti ietver tai skaitā apgūtu darba aizsardzību vismaz 1 KP apjomā un vides aizsardzību vismaz 1 KP apjomā (vai tam pielīdzināmo kursu, piemēram, ekoloģijas pamati vai moduli “Zaļās prasmes”). Ieteicams izteikt prasību KP, jo tie ir viegli pārveidojami mācību stundās, neatkarīgi no pašu mācību stundu uzskaites metodikas dažādām profesionālās izglītības un pilnveides programmām dažādās izglītības iestādēs un kompetenču centros; vai arī norādot abus – gan KP, gan tiem atbilstošo mācību kontaktstundu skaitu.
25. Likumprojekta 28. pants – jāprecizē – nav skaidrs, vai panta 1. daļa iekļauj arī pārvaldniekus, ar kuriem nav noslēgts pārvaldīšanas līgums, proti, nav saprotama kārtība mājām, kuras nav pārņemušas pārvaldību.
26. Likumprojekta 30. panta 3. daļas 4. punkts un 4. daļa – iebilstu, būtiski jāpilnveido; atbilstoši pilnveidojot arī 3. daļas 6. un 7. punktu, vai papildinot ar papildus punktu vai panta daļu.
1) minētajā 4. punktā norādīts “dzīvojamās mājas īpašnieks”, kas ir pretrunā ar Likumprojekta Anotācijā norādīto – jāizlabo un jāpārbauda viss Likumprojekts uz atbilstošu terminu izmantošanu, t.sk. iekļaujot to sarakstu kā Likumprojekta 1. pantu.
2) 3. daļas 4. punkts ir ārkārtīgi diskutabls. No vienas puses jā, tam tā būtu jābūt. No otras puses, vērojot reālos apstākļus, ir redzams, ka šajā sakarā ir ārkārtīgi dažādas un specifiskas situācijas un ar to saistītās problēmas, t.sk. arī tādas, kā ilgstoši (desmitiem gadu) nepiedzītie un nesegtie dzīvokļu īpašnieku parādi pārsvarā tieši pārvaldnieku faktiski bezdarbības dēļ. Atsevišķa ārkārtīgi specifiskā un nozīmīgā pozīcija, kas šeit arī būtu jāmin – pašvaldību dzīvokļu īpašumu parādi. Līdz ar to būtu noteikti jāparedz mehānisms, kā tas viss būtu atrisināms uz likuma un vienošanos pamata, neveicinot tiesvedību skaita palielināšanos strīdu gadījumos. Arī DzMPL esošās redakcijas 12. panta 4. daļa paredz atrunu par “domstarpībām”. Principā, pārņemot mājas pārvaldību kā tādu, tā būtu jāpārņem pa “0” vismaz attiecībā uz tiem parādiem, kas nav esošo kopības dzīvokļu īpašnieku un īrnieku (attiecībā uz pašvaldības īpašumiem) parādi.
Pārņemot vienu reizi pārvaldību, dzīvokļu īpašnieku kopība jau uzņemas pilnu atbildību un turpmāk tai būtu jākontrolē saistību izpildi (ko pirms tam lielākajā daļā faktiski gandrīz nav iespējams jel kā kontrolēt un ietekmēt), taču jebkurā gadījumā var pastāvēt kādi specifiskie apstākļi (t.sk. arī pārvaldnieka prettiesiskā rīcība vai pārvaldīšanas uzdevumu neizpilde, u.c.), kam būtu jāparedz arī tādu iekļaušanu atsevišķā vienošanās vai pat līguma daļā – līgumslēdzējpuses nevar arī ierobežot vienoties par citiem nosacījumiem. Pie tam, ka parādu pārņemšana būtu iespējams veicama ar Cesijas līgumu, ko Civillikums regulē atsevišķi…
3) Par panta 4. daļu – arī līdzīgi. Sanāk, ka Likumprojekts neparedz nekādas atkāpes un citus variantus, pat pie pārvaldīšanas līguma pārkāpšanas no Pārvaldnieka puses, kā tikai apmaksāt pilnīgi visus izdevumus. Tas nav korekti. Arī šeit var būt pretenzijas un domstarpības, kā arī var palikt neveiktie, neiesāktie vai nepabeigties darbi. Un tātad ir jāsaprot, kurš un kurā brīdī tos izpilda vai neizpilda, kā mainās līdz ar to finanšu puse utt. Daļa no tādiem aspektiem noteikti var būt atrunāta arī pārvaldīšanas līgumā un vienošanās pie pieņemšanas-nodošanas, taču uz doto brīdi Likumprojekts to neparedz.
27. Likumprojekta 31. pants – vai nu jāpaskaidro Anotācijā vai Likumprojektā, kas ir domāts ar “sabiedrība” vai arī jānomaina vārds uz atbilstošāku Likumprojekta mērķauditorijai terminu(iem).
28. Likumprojekta Pārejas noteikumi:
Pārejas noteikumu 2. punkts ir faktiski vienīgais visā Likumprojektā, kas dod atsauci uz likumu “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” un ar to saistīto šobrīd spēkā esošo kārtību (pat 3. punktā nav minēti uz tā pamata izdotie MK noteikumi…). Līdz ar ko uzreiz rodas neskaidra situācija par turpmāku dzīvojamo Māju pārvaldīšanu, kas nav to pārņēmušas. Likumprojekts tad būtu kārtīgi jāpilnveido un jāpārstrādā, lai nerastos nekādi papildus draudi šādu māju uzturēšanai.
Iebildumi, apsvērumi un priekšlikumi Likumprojekta Anotācijai
Likumprojekta Anotācija – nepieciešama pārstrāde kopumā. Iebildumi, apsvērumi un priekšlikumi:
1. Punkts 1.3., “Pašreizējā situācija”, pirmspēdējā rindkopa – vai bija domāts 22.04.2021 spriedums lietā SKC-5/2021? Tad nepieciešams izlabot.
2. Punkts 1.3., “Problēmas apraksts”, “Dzīvokļu īpašnieku mazākuma aizsardzība pret vairākuma bezdarbību”.
Norādītajam šajā anotācijas daļā nav nekāda sakara ar norādīto šīs rindkopas virsrakstā “aizsardzību pret vairākuma bezdarbību”. Jālabo.
Par “vairākumu un mazākumu” Ekonomikas ministrijai tika sūtīti argumenti un iebildumi iepriekš. Un šeit papildus: ja mazākums nevar vai nevēlas komunicēt ar pārējo mājas daļu, ja nevar panākt, ka pārvaldnieks veic savus tiešos pienākumus un palīdz sasniegt pārējo vairākumu un pieņemt nepieciešamos lēmumus, tad tā nav vairākuma bezdarbība, kas iespējams par šādām mazākuma aktivitātēm vispār nav lietas kursā, tā pat arī tā nav vispār kopības atbildība, ja pārvaldnieks nepieciešamos remontus neplāno un neveic, kā arī neinformē dzīvokļu īpašniekus par nepieciešamo, t.sk. papildus finansēm, atbilstoši esošām dažādu normatīvo aktu prasībām un izmantojot visas viņam pieejamos instrumentus un iespējas.
No otras puses, Dzīvokļa īpašuma likums (turpmāk – DzĪL) paredz, ka dzīvokļu īpašnieks ir balsojis “PRET” lēmuma pieņemšanu, ja nepiedalās balsojumā. Līdz ar to, no kā tas “mazākums” secina, ka vairākums “bezdarbojas”? No tā, ka nepiedalījās balsojumā vispār vai konkrētā kopsapulcē? Pat ja dzīvokļa īpašnieks atrodas lēmuma pieņemšanas brīdī darbā, pastāvīgā dzīvesvietā ārzemēs, vai arī kādi citi apstākļi viņam traucē fiziski piedalīties vai arī vairākums vispār nolēma nepiedalīties, tādā veidā izsakot savu stingru “PRET”? Tā nav “bezdarbība”.
3. Punkts 1.3., “Risinājuma apraksts”, “Dzīvojamās mājas pārvaldīšana, dzīvojamās mājas īpašnieka un pārvaldnieka pienākumu nošķiršana”:
1. rindkopa. No vienas puses (no nekustāmā īpašuma uzturēšanas viedokļa puses) it kā tam varētu piekrist. Pie tā būtu jāvirzās. Taču no otras puses, ņemot vērā esošo faktisko situāciju un problēmas – iebilstu.
Atsaucē norādītajos Senāta spriedumos minēti vairāki aspekti un to starpā arī “noteikts ar likumu”, līdz ar ko tas likumā nebūtu jāmaina tiem gadījumiem, kad tas pārvaldīšanas līgums nav vēl noslēgts. Papildus pie tā, to pašu spriedumu Senāta atzinumi ļoti skaidri norāda arī uz to, ka arī Pārvaldniekiem ir pienākumi māju un inženiersistēmu uzturēšanā, par ko tiek saņemta pārvaldīšanas maksa. Pie šī jāmin arī atsauces uz citiem normatīviem aktiem, kā piemēram, tādus, kur noteikts, ka ūdens apgādi jānodrošina pašvaldībām. Diezin vai parastie iedzīvotāji to lielākajā daļā, arī kā dzīvokļu īpašnieku kopība, būs tik kompetenti visās pārvaldīšanas niansēs un nepieciešamo tiesību aktu izpildē – tāpēc, pirmkārt, ir jānodrošina informatīvais atbalsts pienācīgā līmenī un tieša pārvaldnieku komunikācija ar iedzīvotājiem, t.sk. mērķa informatīvie pasākumi katrai konkrētai mājai jau esošo tiesību aktu ietvaros, kas joprojām pa lielam netiek darīts.
3. rindkopa. No apraksta izriet, ka pārvaldniekiem tiek piedāvāts kļūt par KONSULTANTIEM – tas nav pieļaujams! Un vēl vairāk – viņi “stiprinās savu kā kvalificēta eksperta lomu” (uz iedzīvotāju rēķina...) Tā sanāk tikai pārvaldnieku interešu uzturēšana, nevis labas pārvaldīšanas prakses attīstīšana un jomas normatīvā regulējuma pilnveidošana, risinot esošās problēmas un ieviešot Senāta lēmumus dzīvē. Turklāt pašā Likumprojektā par “eksperta lomas stiprināšanu” vispār arī nav nevienas pazīmes vai atsauces. Līdz ar to, šī rindkopa no Anotācijas jāizņem ārā.
1. un 3. rindkopas. Šādu normu ieviešana radīs ārkārtīgi bīstamu situāciju – tā vietā, lai cīnītos ar pārvaldnieku ilggadēju bezdarbību un esošo normu neievērošanu, no viņiem tiek pilnīgi noņemta jebkāda atbildība, uzveļot uz iedzīvotāju pleciem risināt pārvaldnieku 30 gadu garumā radītās problēmas ēku apsaimniekošanā un pārvaldīšanā. Un šāds likumprojekts tiek virzīts īsi pēc ārkārtas situācijas mājā Stūrmaņu iela 3, Rīgā…
Ja ievieš kaut ko tik radikālu, nedrīkst pilnīgi noņemt no pārvaldniekiem atbildību par iepriekšējiem periodiem – tādā gadījumā līdz ar šāda Likuma stāšanos spēkā visai māju bilancei ir jābūt pa 0 – proti, ne tikai finanšu daļu, bet arī tehnisko daļu – ja viss tiek pārlikts uz iedzīvotājiem, tad tiem nav jāatbild par iepriekšējām pārvaldnieku neizdarībām – jāparedz mehānisms, kā tas tiek izdarīts, balstoties uz neatkarīgo finanšu un tehnisko auditu: vai nu pārvaldnieks izpilda visus savlaicīgi neizpildītos darbus, t.sk. remontdarbus, vai arī kompensē to veikšanu pie atbildības noņemšanas. Un šeit nav runa par to, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai tas būtu jāsedz, jo kā rāda pieredze, tad netiek faktiski pildīti esošie pienākumi un veikti darbi, par kuriem jau ir samaksāts pārvaldīšanas maksā (piemēram, ikgadējo vizuālu apsekošanu ierobežošanās tikai ar dokumentu sastādīšanu nevis fizisku apsekošanu, savlaicīgi neveiktie nelieli remonti plānošanas periodu ietvaros (nevis finanšu iztrūkums, par kuru kopība var arī nezināt, jo netiek pienācīgi informēta un nenotiek skaidrošanas pasākumi) noved pie milzīgiem ārpuskārtas un avārijas remontu izdevumiem, kas faktiski rada dzīvokļu īpašnieku kopībai zaudējumus).
Priekšlikums Ekonomikas Ministrijai pirms jebkādas tālākās šī Likumprojekta virzības:
1) Pasūtīt dzīvojamās mājas Stūrmaņu ielā 3 padziļināto tehnisko ekspertīzi pie citiem neatkarīgiem ekspertiem, ar mērķi noteikt detalizētāk, kas un kad bija noticis un varēja tikt konstatēts, kādi darbi un kā bija vai nebija veikti, utt.
2) Veikt detalizētu to dzīvojamo māju izpēti, kas jau ir noslēgušas pārvaldīšanas līgumus, aptverot maksimāli iespējamo skaitu dažādos Latvijas reģionos, ar mērķi noteikt, t.sk. kādā reālā tehniskā stāvoklī tās mājas tika pārņemtas (vismaz pēdējo 5 gadu laikā), ar kādām problēmām tās saskarās un kādi rezultāti pārvaldīšanā ir pēc līgumu noslēgšanas.
4. rindkopa – jānosaka tikai pamata vienāds saturs (taču to, principā jau nosaka t.sk. atbilstoši MK noteikumi, kas piemērojami tām mājām, kas vēl nav noslēgušas pārvaldīšanas līgumus), nevis viss saturs – viennozīmīgi ir jābūt iespējām arī konkurencei un tātad arī papildopcijām jeb papildus pakalpojumiem.
Cita problēma šeit ir nevis tajā, ka piedāvājumi nav salīdzināmi, jo tie ir dažādi pēc satura, bet gan tāpēc, ka daudzas piedāvājumu un pārvaldīšanas pakalpojumu pozīcijas un apakšpozīcijas netiek atklātas un detalizētas (par piemēru var minēt, kaut vai ikgadējās Tāmes sastādīšanu atbilstoši MK noteikumiem, kurai nav iespējams saņemt tādu detalizāciju, kā ikgadējam Pārskatam, (gan atsevišķi to pieprasot), arī ar pārvaldnieku piedāvājumiem ir līdzīgi, bet bieži vien ar vēl mazāku detalizāciju).
Vēl viens aspekts šeit ir tas, ka slēdzot pārvaldīšanas līgumu, kopībai parādās vēl plašākas iespējas lemt par ārkapalpojumiem. Līdz ar ko, nosakot visiem pārvaldniekiem pilnīgi vienādu pakalpojuma saturu, var tikt ierobežotas arī kopības tiesības.
Un izskatot Likumprojektu, jāatzīmē, ka tas tur nav tik labi atspoguļots vispār, nav arī minēts par iespējamiem papildus pakalpojumiem un neliecina par Anotācijā norādīto – jāsecina, ka esošais regulējums ar obligātām un citām pārvaldīšanas darbībām ir pat skaidrāks un pārskatāmāks.
4. “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi”.
3. rindkopa – ārkārtīgi diskutabls jautājums. Šeit ir vairāki aspekti, kas nebūtu jaucami kopā, bet kas tiek jaukts. Līdz ar to būtu būtiski jāpārstrādā arī Anotācija.
Jāmin arī tas, ka Senāts ir pietiekami skaidri definējis, kas ir kopības manta, un kas tika iestrādāts arī DzĪL. Šeit būtu tad arī jādefinē, kas ir “uzkrājums”, jo uz doto brīdi ar to saprot pamatā uzkrājuma fondu remontdarbiem. Arī Senāts norāda uz to, ka kopībai ir tiesības pieņemt lēmumu par kādu papildus uzkrājumu citiem mērķiem un arī DzĪL to neierobežo.
Papildus aspekts ir tas, ka lai kopība varētu arī rīkoties ar šādu vai citu uzkrājumu daudz plašāk nekā tas šobrīd ir, būtu jāievieš sākumā (vai arī kopā ar šo likumprojektu) dzīvē vēl vienu šī Senāta sprieduma daļu – attiecībā uz atsevišķu bankas kontu katrai dzīvojamai mājai – kamēr tā nav – naudai faktiski nav iespējams izsekot, to nevar kontrolēt un pārvaldīt. Līdz ar to ieviešot šādas normas pastāvēs ārkārtīgi augsti riski par šo līdzekļu – kopības mantas – prettiesisku izmantošanu no pārvaldnieku un pakalpojumu sniedzēju, kreditoru puses.
Šai daļai noteikti nepieciešamas vairākas un plašākas sabiedrības un dažādu dalībnieku grupu (t.sk. arī no dzīvojamo māju puses) diskusijas. Anotācijas daļa jāprecizē.
5. “Pārvaldnieka tiesības rīkoties ar uzkrājumu fondu” daļa – kategoriski iebilstu! Izņemt ārā no likumprojekta un anotācijas!
1) Tas rada bīstamu situāciju, jo īpaši, kad māja ir būtiski paaugstinājusi maksājumus uzkrājumu fondā, ka kopības manta tiks izlietota neatbilstoši un vēl sliktāk – arī personīgos savtīgos nolūkos! Ja pārvaldnieks spēj pietiekami pamatot un pienācīgi komunicēt ar mājas iedzīvotājiem, tad pozitīva kopības lēmuma pieņemšanai avārijas darbu segšanai no uzkrājumu līdzekļiem uz doto brīdi nav pilnīgi nekādu šķēršļu! Problēma ir tajā, ka pārvaldnieki ne tikai bieži vien nemēģina izmantot visus komunikācijas kanālus, t.sk. kopsapulces, telefoniskos un elektroniskos sakarus, bet arī sastāda, t.sk. arī ārpuskārtas darbiem, kopības lēmumu projektus, neievērojot pienācīgi esošās DzĪL normas, piemēram, nesniedzot pietiekamu lēmuma pieņemšanai informāciju un dokumentus (20. panta 2. daļa) vai nosakot pārlieku īsus termiņus, vai sniedzot neskaidru informāciju par pašu balsošanas kārtību (piemēram, kur un kam jānodod balsojuma lapas). Rīkojoties ar pienācīgu rūpību pret ēkām, atbilstoši esošajam normatīvajam regulējumam, arī avārijas situācijas iespējamas minimāli. Esošo likumu normu nepietiekama ievērošana no pārvaldnieku puses NEVAR BŪT pamats kopības mantas izmantošanai bez tās sniegtās atļaujas!
Vai šī Likumprojekta daļas izstrādātāji vēlētos savu māju apsaimniekot pie pārvaldnieka, kas darbojas pēc šādiem principiem: “neko nedaram vispār – gaidām avāriju – un liekam savu izcenojumu visiem darbiem, cik gribam – peļņa būs 4-kārtīga: visu gadu pa velti algu saņemam un tad vēl bonusus un prēmijas no avārijas darbu likvidēšanas”?? Tas jau daudzus gadus līdzīgā veidā notiek un tagad to vēlas vēl pastiprināt un legalizēt?
2) Papildus šādas normas ieviešana būtu pretrunā ar 12.12.2019. Senāta Civillietu departamenta spriedumu lietā SKC-109/2019, kas ir šī gada DzĪL grozījumu pamatā, kur Senāts norāda, ka kopībai ir tiesības rīkoties ar mantu, un kas ir arī uzkrājumi. Tādā veidā šāda norma otrādi – ierobežos kopības tiesības, un radīs būtiskus riskus krietnai un rūpīgai apsaimniekošanai ilgtermiņā.
6. Papildināt Anotācijas 1.4. punktu ar veicamajiem pētījumiem un turpmāk pirms likumprojekta virzīšanas tālāk – to rezultātiem:
1) Dzīvojamās mājas Stūrmaņu iela 3, Rīga padziļināto tehnisko ārkārtas situācijas ekspertīzi;
2) Vismaz pēdējo 5 gadu laikā noslēgušo pārvaldīšanas līgumus dzīvojamo māju izpēte (sk. priekšlikumus un pamatojumu augstāk pie p. 2 par 1. un 3. rindkopu).
7. Anotācijas 4. daļa – nav minēti saistītie MK noteikumi, kuriem arī būtu jāveic grozījumi, ja tas attiecināms.
8. Anotācijas 6. daļa – iespējams vajadzētu pārskatīt, nebūtu atbalstāmi, ka šāds likumprojekts tiek izstrādāts un pieņemts tikai ar publisko apspriedi, bez dziļākas skartās sabiedrības daļas līdzdalības.
9. Anotācijas 8. daļa – nav saprotams, pirmkārt, kā tiesību un pienākumu precizēšana pārvaldīšanas jomā vispār ietekmē 8.1.7. punktu. Otrkārt, nav skaidrs, kā 8.1.7. var būt bez 8.1.6. un kā to īstenot vispār var bez 8.1.3, 8.1.12, 8.1.13 un iespējams arī 8.1.1., pie tam neskarot 8.1.8. Nepieciešams 8. daļu pārskatīt un precizēt, t.sk. attiecīgi papildinot.
1) Likumprojektā ir pārlieku daudz nepilnību, ir iekļautas arī normas, kas var radīt dažādus riskus un bīstamas situācijas, bet Likumprojektā nav iekļautas daudzas būtiskas normas, t.sk. Anotācijā minētas, un ir pazudušas arī nepieciešamās spēkā esošā Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma (turpmāk – DzMPL) normas;
2) Likumprojekts vispār neaptver un neiekļauj nevienu punktu vai jautājumu par pašvaldību dalību māju pārvaldīšanā, kā arī to tiesības, pienākumus un atbildību par saviem īpašumiem dzīvokļu īpašnieku kopībā. Tas netiek regulēts arī spēkā esošo Dzīvokļa īpašuma likuma (turpmāk – DzĪL) vai DzMPL ietvaros, kas ir būtisks trūkums un nepalīdz risināt esošās problēmas.
3) Likumprojekts paredz savā ziņā jomas reformējumu, tai pat laikā neesot sakārtotam pārējam nepieciešamajam pamatam, ieviešot vien tikai daļēji Senāta lēmumus un pēc satura iekļaudams ļoti lielu daļu tīri redakcionālu esošo tiesību normu sakārtošanu, bet pats būtiskākais – tas nerisina lielāko esošo problēmu daudzumu vispār un pēc būtības, tai pat laikā radot pamatu jaunām.
4) Ņemot vērā, ka Likumprojektā tomēr ir dažas viennozīmīgi vai vismaz konceptuāli atbalstāmas normas, priekšlikums tās pārstrādājot, iekļaut spēkā esošajos tiesību aktos tādā veidā tos pilnveidojot:
a) DzMPL darbības jomu noteikt tikai daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām atbilstoši to definīcijai “trīs vai vairāk dzīvokļu māja”;
b) Iekļaut DzĪL un/vai DzMPL normu par tiešiem maksājumiem par visiem komunāliem pakalpojumiem to pārstrādājot (jāņem vērā, ka būs jāgroza arī visus atbilstošus MK noteikumus un jāpārslēdz pakalpojumu līgumi, kā arī jāsakārto norēķinu uzskaites sistēmas, kas ietekmē arī ieviešanas termiņus);
c) DzMPL un DzĪL normu pārdomāta un izdiskutēta pārvietošana/apvienošana ar atbilstošajām likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" normām arī būtu konceptuāli atbalstāma un iekļaujama pēc to izstrādes (jāņem vērā arī atbilstošus uz šī likuma pamata izdotus MK noteikumus).
Iebildumi, apsvērumi un priekšlikumi
Par Likumprojektu:
1. Likumprojekts virzīts t.sk. uz dzīvokļu īpašnieku kopību, proti, parastiem iedzīvotājiem – kur likumprojektā pats 1. pants ar Likumā lietotiem terminiem un to definīcijām?
2. Likumprojekta 2. pants:
1) 2. daļa – izņemt vārdus ““divu dzīvokļu māja” vai”.
Jaunā likuma nosaukums ir “Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums” un Būvju vispārīgo prasību būvnormatīvs LBN 200-21 tā 3.8. p. nosaka, ka “daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkas – trīs un vairāk dzīvokļu ēkas, kurās ieeja dzīvokļos ir no koplietošanas kāpņu telpas, gaiteņa vai galerijas”. Papildus, iekļaujot divus dzīvokļus, faktiski tiek iekļautas arī privātmājas, kas sadalītas divās daļās, kas neatbilst likuma faktiskai darbības jomai. Divu dzīvokļu privātmājām ārējā pārvaldīšana var būt tikai kā opcija pēc īpašnieku vēlmes.
2) Precizēt panta 3. daļas formulējumu daļā “vienai personai piederošas”.
Pirmkārt, esošais formulējums rada maldinošo priekšstatu, ka likuma darbības joma ir arī privātmājas. Bet otrkārt, ja ar to bija domāts, piemēram, īres nama īpašnieks, tad arī tādām mājām var būt vairāki īpašnieki (fiziskas, vai pat juridiskās personas), līdz ar ko šāds formulējums automātiski radīs tiem tiesisku “spraugu”, kas nav pareizi.
3. Likumprojekta 3. pants – iebildumi:
Pārskatīt un labot panta 1. un 2. punktus – pienākumiem nav jābūt noteiktiem pārvaldīšanas principos. Pārvaldīšanas principiem jābūt vienotiem un atbilstošiem rūpīgās un krietnas apsaimniekošanas un pārvaldīšanas principiem, neatkarīgi no iesaistīto pušu tiesībām un pienākumiem un neatkarīgi no tā, kurš ir mājas pārvaldnieks. Princips, piemēram, varētu būt efektīvas sadarbības un komunikācijas veidošana, kas būtu vērsta uz ilgtermiņu, vai cits – ilgtspējīga pārvaldība, t.sk. arī attiecībā uz sniedzamiem pakalpojumiem.
Papildus – pienākums piedalīties mājas pārvaldīšanā, t.sk. kopības lēmumu pieņemšanā un izpildē, ir jau definēts DzĪL.
4. Likumprojekta 4. pants – iebildumi:
Šis pants viss kopumā ir ārkārtīgi apšaubāms un plaši diskutējams, iesaistot visas puses – tas norāda uz to, ka esošo problēmu risināšanai netika izdomāts nekas labāks, kā to visu pārlikt pilnīgi uz iedzīvotāju pleciem.
Atsevišķi jāizdala 4. panta 2. daļas 8. punkts – tam noteikti nav jābūt pienākumam – jābūt izvēles brīvībai, jo īpaši ņemot vērā to, ka tas būtiski iespaidos kopējos maksājumus, jo īpaši iekļaujot veselus divus apdrošināšanas veidus, un to, ka šobrīd arī apdrošināšana šajā jomā vēl nav tik labi attīstīta Latvijā un pastāv arī vairāki jautājumi šajā sakarā. Šis punkts ir jāizņem vispār ārā no kopības pienākumiem jebkurā gadījumā.
5. Likumprojekta 5. pants - izslēgt 5. pantu no likumprojekta:
1) Panta 1. daļa – kategoriski iebilstu, izslēgt no Likumprojekta.
Senāts, Likumprojekta Anotācijā minētajos spriedumos, ir skaidri norādījis: “[..] dzīvokļu īpašnieku kopība ir atbildīga tikai par tādu izdevumu segšanu, kas radušies saistībā ar šo pakalpojumu izmantošanu dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām (piemēram, dzīvojamās mājas sanitārajai apkopei vai koplietošanā esošā zemesgabala apūdeņošanai), bet tā nav atbildīga un attiecīgi no kopības mantas nav sedzami izdevumi par šiem pakalpojumiem, ciktāl tie kalpo dzīvokļu īpašnieku individuālajam patēriņam.” Šeit jāsaprot, ka pastāv arī inženierkomunikāciju daļas, par kuru uzturēšanu ir atbildīgs arī pats pakalpojuma sniedzējs uz normatīvo aktu (likuma) pamata, līdz ar ko kopībai par to nav jāatbild.
2) Panta 2. daļa – iebilstu.
Pirmkārt, uz doto brīdi uzskatāms, ka dzīvokļa īpašnieks ir nobalsojis “PRET” arī, ja nav piedalījies balsojumā. Tas nozīmē, ka īpašnieks varēja nepiedalīties balsojumā arī tāpēc, ka kopības lēmuma pieņemšanas laikā bija izbraukumā, slimnīcā, nebija sasniedzams vai nevarēja piedalīties fiziski kādu citu apstākļu dēļ. Savukārt, pats balsojums “Par” vai “Pret” neparedz iesniegt arī pamatojumu savam lēmumam. Ņemot to vērā, iekļaujamā norma uzveļ pilnu atbildību dzīvokļa īpašniekam, kas iespējams nemaz nezināja par konkrētā lēmuma pieņemšanas procesu vai nevarēja tajā piedalīties fiziski – tas nav pieļaujams, jo aizskar dzīvokļa īpašnieka tiesības.
Otrkārt, attiecībā un šīs daļas pirmo teikumu, rodas jautājumi: Kam prasīt?, Kādā veidā prasīt?, Kurš un kādā veidā noteiks to samazinājuma apmēru?, Kurš un kā noteiks, vai varēja novērst vai nevarēja, jo īpaši, ja, piemēram, visas mājas inženiersistēmas ir pirmsavārijas stāvoklī? utt.
Treškārt, tiek noteikta atbildība par pienākumu neizpildi, tai pat laikā kā pamatojumu norādot tiesības – šeit sanāk pretruna – nevar noteikt un prasīt atbildību par tiesību neizpildi.
3) Panta 3. daļa – kategoriski iebilstu, izņemt ārā no likumprojekta.
Pirmkārt – sk. komentāru par panta 1. daļu.
Otrkārt, no kurienes pēkšņi ir uzradies “kreditors”? 4. pantā par to nekas nav minēts un par ko tādā gadījumā šeit īsti tad tiek noteikta atbildība? + Atgriežamies pie 1. jautājuma – kur ir lietoto terminu saraksts?
4) Par pantu kopumā: Pirmkārt, kopība, atkarībā no konkrētās situācijas var pieņemt lēmumu, jau tajā iekļaujot kādu noteiktu dzīvokļa īpašnieka un/vai kopības atbildību, kas arī tiek darīts, un pieņemto kopības lēmumu dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums arī pildīt. Līdz ar ko, rodas jautājums par šāda panta un atbildības noteikšanas nepieciešamību vispār.
Otrkārt, Ekonomikas ministrijai vairākas reizes tika lūgts pastiprināt tieši PĀRVADLNIEKU atbildību, kas tā arī pa lielam netika darīts un tā vietā tagad tiek noteikta atbildība dzīvokļu īpašnieku kopībai? Pie tam, ka tā ir jau noteikta DzĪL 14. pantā un nav nepieciešams dublēt tiesību aktus. Papildus pie visa – tā ir prasību nelīdzsvarošana, t.sk. arī no patērētāju aizsardzības viedokļa.
6. Likumprojekta 6. pants – Anotācijā norādīts, ka šis likumprojekts paredz t.sk. arī atteikšanos no attiecīgo normu iekļaušanas likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" (4.1.1.p). Tādā gadījumā saistībā ar to jābūt kādai daļai iekļautai arī šajā pantā.
7. Likumprojekta 7. pants – kategoriski iebilstu, izņemt no likumprojekta:
1) Sk. apsvērumus un iebildumus Likumprojekta Anotācijai zemāk.
2) Panta 1. daļa dublē, faktiski ierobežojot noteiktās DzĪL tiesības un normas. Papildus te ir iejaukšanās arī līgumiskās attiecībās. Savukārt, ja ar daļas 3. punktu bija domāta Likuma "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" normu pārcelšana, tad ar to var papildināt DzĪL 16. panta 2. daļu un jautājums būs atrisināts. Līdz ar to arī panta 2. daļa nav obligāti nepieciešama.
3) Panta 3. daļa. Vai ir kādi pamatojošie tiesas prakses piemēri, pētījumi un Senāta atzinumi, kādos gadījumos tas varētu tikt piemērots reālos apstākļos? Vai kaut kas tāds būtu vispār tiesas kompetencē? Kādā procesa ietvaros – administratīva vai civiltiesiska? Kurš par to maksās? Papildus pie visa, tas rada bīstamu situāciju, ka slinki uz komunikāciju, skries vienkārši par katra lēmuma pieņemšanu uz tiesu (kas jau tā ir pārslogotas) – un tas, savukārt, noniecina arī visu DzĪL un kopības institūtu ar visām tiesībām, pienākumiem un lēmumu pieņemšanas brīvību. Šeit nevar neminēt arī CL 1427. pantu: “Pie tiesiska darījuma būtības pieder tā taisītāja gribas izteikums, bet divpusējā vai vairākpusējā darījumā vajadzīgs visu tā dalībnieku saskanīgs gribas izteikums. Kamēr griba nav vēl izteikta, tai nav nekāda tiesiska spēka.” un 1440. pantu: “Lai tiesisks darījums būtu spēkā, nepietiek ar to vien, ka tā dalībnieki izteic savu gribu, bet ir vēl vajadzīgs, lai šī griba būtu radusies brīvi - bez maldības, viltus vai spaidiem.”
4) Panta 4. daļa – sk. iepriekšējo punktu + kā tas būs fiziski īstenojams, ja nevienam dzīvokļa īpašniekam nav brīvi pieejama informācija par pārējiem kopības dzīvokļu īpašniekiem? Tādā gadījuma tas ir vēl viens pamats pārskatīt un noteikt specifiskos nosacījumus fizisko personu datu aizsardzības regulējumā. Taču, ja tie beidzot tiks pārskatīti, tad arī nepieciešamība skriet uz tiesu par katru jautājumu atkritīs pati no sevis, jo pat tiem slinkākajiem būs pieejami visi dzīvokļu īpašnieku kontakti, lai pieņemtu jebkādus aktuālus kopībai lēmumus.
5) Panta 5. daļa – papildus augstāk iepriekšējos divos punktos minētajam, vispār nav korekti noteikts – kopībai nevar būt tiesības pārākas par tiesas lēmumu principā, turklāt tiesa var arī netikt informēta par visiem apstākļiem, papildus pie visa ir arī procesuālā kārtība un šādiem tiesas lēmumiem ir jābūt arī apstrīdamiem. Un kurš pārbaudīs un noteiks, vai ir mainījušies apstākļi vai nav? Prasības pieteicējs – viens pret visu kopību? Kāds ir paredzēts šādu tiesas lēmumu izpildes mehānisms?
8. Likumprojekta 8. pants – iebilstu. Ārkārtīgi nepilnīgi formulējumi un nosacījumi.
1) Panta 1. daļa – vai ir domāts par 4. panta gan 1., gan 2., gan 3. daļu? Tādā gadījumā, sanāk, ka tiek ieviesta obligāta maksa par kopības organizētajiem pasākumiem atbilstoši 4. panta 2. daļai. Rodas jautājums, vai tas ir tiešām tas, ko likumprojekta izstrādātāji ar to bija domājuši? Tad jau laikam būtu nepieciešami arī atbilstoši MK noteikumi ar metodiku… Par šo izmaksu daļu būtu no vienas puses loģiski jāatstāj izvēle pašu dzīvokļu īpašnieku kopību ziņā.
2) Atkal jautājums – vai tiešām ir jādublē un vai tas pilnīgi atbilst Senāta atziņām un lēmumiem? Formulējums ir ļoti pretrunīgs. Pie tam saistību segšanu konkrētai fiziskai/juridiskai personai (dzīvokļa īpašnieka) nosaka Civillikuma (juridiskās personas gadījumā – arī Komerclikuma) normas un situācijas ir ļoti dažādas.
3) Šobrīd esošā redakcija DzĪL un DzMPL ir pietiekami skaidra, pilnīga un nepārprotama.
9. Likumprojekta 9. pants – iebilstu:
1) Tiešie norēķini par komunāliem pakalpojumiem kopumā – konceptuāli ir atbalstāmi.
2) Nevaru komentēt kopīpašniekiem esošo kārtību, taču attiecībā uz dzīvokļu īpašniekiem un to kopībām – panta 1. daļas 1. punkts faktiski ir būtiski ierobežojošs nosacījums, līdz ar ko pilnīgi izņemams ārā no likumprojekta. Esošie normatīvie akti dod kopībām izvēles brīvību un aprēķinu iespēju plašumu atkarībā no faktiskām vajadzībām, vēlmēm un konkrētās mājas specifikas – tas nedrīkst būt sašaurināts. Jāatgādina arī, ka komunālie pakalpojumi nav tikai siltumenerģija apkurei, kur arī pastāv daudz un dažādu iespēju, bet tie ir gan ūdensapgāde, gan arī atkritumu apsaimniekošana ar savām aprēķinu metodikām.
Papildus jāatzīmē, ka runājot par patēriņa koplietošanai sadali būtu tad jānodrošina arī visu datu vieglu pieejamību (piemēram, dzīvokļu īpašniekiem visi pakalpojumu sniedzēji nodrošina piekļuvi savās sistēmās rādījumu/mērījumu u.c. pārskatīšanai, nodrošina regulāras atskaites (piemēram, atkritumiem)).
3) Panta 2. daļa – šeit ir jāsaprot, vai ar Ministru kabineta noteikumiem ir domāti spēkā esošie vai kādi jauni. Ja paredzēts, ka tiks izstrādāti kādi papildus/aizvietojošie jauni MK noteikumi vai tiks veikta kādu spēkā esošo noteikumu būtiska grozīšana, tad tam jābūt atspoguļotam Likumprojekta Anotācijā, norādot, kādi un kādos jautājumos (tas pats arī par citiem līdzīgiem Likumprojekta punktiem).
4) Panta 3. daļa – kategoriski iebilstu:
Šobrīd tāds norēķina veids nekur nav paredzēts. Tas var radīt arī riskus pakalpojumu nesaņemšanai pēc avansa samaksas. Korektāk, ja vēlas kaut ko tādu noteikt likumā, kaut arī tas nav nepieciešams, jo to regulē citi normatīvie akti – nomainīt uz izlīdzinātā maksājuma kārtību.
5) Kopumā: jādefinē konkrēti, kurš ir “pakalpojuma sniedzējs” šī likuma izpratnē. Ja ar to domāts tikai komunālo pakalpojumu sniedzējs, tad būtu jāpārliecinās, vai šāds mehānisms būs vienādi labi piemērojams visā Latvijas teritorijā un nākotnē neradīs problēmas ar pakalpojumu saņemšanu. Taču pēc būtības “pakalpojuma sniedzējs” var būt arī jurists, grāmatvedis, sētnieks, inženiersistēmu uzturēšanas uzņēmums, utt. Tāpēc jāprecizē, ko un kurā brīdī saprot, iekļaujot dažādus terminus.
10. Likumprojekta 10. pants – kategoriski iebilstu:
1) Panta pirmā daļa dublē DzĪL normas, kur tas jau ir noteikts.
2) Panta 2. daļa – kategoriski iebilstu:
- Pirmkārt, tādā veidā “visas olas tiek liktas vienā grozā”, ar visiem izrietošiem riskiem dzīvokļu īpašnieku kopības mantai.
- Otrkārt, arī vadoties no grāmatvedības uzskaites principiem, tās ir pilnīgi dažādas lietas un izdevumu grupas. Jāņem vērā arī tas, ka kopība (jo īpaši ja ir izveidota Biedrība) var noteikt daļai arī savus iekšējos uzskaites principus un metodikas.
- Treškārt, nodokļu parādu, naudas sodu un apdrošināšanas samaksa vispār nevar būt attiecināma uz šiem līdzekļiem – uzreiz rodas jautājums, kā nodokļi un sodi tie ir?
- Ir strikti jānorobežo nauda ikdienas apsaimniekošanas vajadzībām un uzkrājumu veidošanu ilgtermiņa mērķiem, citādi nebūs izsekojama, kontrolējama un pienācīgi pārvaldāma.
- Lai kaut kas tāds jebkādā veidā tiktu ieviests, vispirms ir jānodrošina 2019. gada Senāta lēmuma ieviešana daļā par atsevišķu bankas kontu uzkrājumiem katrai mājai, un kuram būtu piekļuve mājas pilnvarotām personām un no kura visi veicamie maksājumi būtu apstiprināmi tikai ar mājas pārstāvju akceptu.
- Jau tagad ir iespēja un arī Senāts uz to norāda savos spriedumos, ka kopība var pieņemt lēmumu par citu papildus uzkrājuma veidošanu konkrētajam mērķim. Un tas var būt jebkāds. Līdz ar to nedrīkst arī ierobežot kopību, nosakot tai, kam tā var veidot uzkrājumu un kam nevar, tas pats arī par konkrēto uzkrājumu izmantošanu, ja vien tas nerada riskus kopības mantai kā tādai un ir otrādi jāierobežo tās izmantošana. Šobrīd esošie ierobežojumi ir tiešām efektīvi, jo palīdz neizšķērdēt kopības mantu – tādus principus arī jāuztur.
3) Panta 3. daļa – iebilstu. Šis ir ļoti diskutējams nosacījums, par kuru būtu jāveic dziļāka sabiedrības apspriede. Ņemot vērā vidējo dzīvojamā fonda vecumu, iespējams arī būtu jānosaka kāds minimāli obligātais līmenis, taču viennozīmīgi ne vienāds ar pārvaldīšanas izdevumiem – ēkas un to stāvoklis, iedzīvotāju ienākumu līmenis u.c. apstākļi ir ārkārtīgi dažādi un var būtiski atšķirties arī dažādos Latvijas reģionos vai pat pilsētu rajonos un pat pagalmos (arī kad viena māja ir renovēta, bet cita – nē). Līdz ar to, korekti būtu noteikt minimāli nepieciešamo līmeni atkarībā no faktiskās situācijas un balstoties uz kādu ekspertu/speciālistu viedokli skatot konkrētās mājas prognozējamās vajadzības visā dzīves cikla garumā. Jāņem vērā arī cita situācija, ka atsevišķās mājās var būt augsta vajadzība pēc remontiem, taču pārāk zema pārvaldīšanas maksa, kā arī ir liels jautājums par faktisko pārvaldīšanas izmaksu sastāvu.
Vai arī tad jāatstāj šis jautājums izlemšanai kopības lēmuma ietvaros, kā ir tagad un kas būtu jebkurā gadījumā korekti un atbilstoši. Kā viens no variantiem, varētu noteikt obligātu minimumu tikai tām mājām, kurās nav pieņemts attiecīgais lēmums, taču arī tādā gadījumā noteiktais minimālais apmērs ir jāpārskata un jāpilnveido metodika, kā tas tiek noteikts. Un šeit atkal jāatgriežas pie iepriekšējiem punktiem – jāsaprot, kam tad šis uzkrājums īsti ir domāts – remontdarbiem, kā tas ir šobrīd, tad tā ir viena lieta, ja regulāru pārvaldīšanas izdevumu segšanai, tad tas nedrīkst tikt saukts par “uzkrājumu”, utt., kā arī jāiekļauj termini un definīcijas, lai nerastos nekādi pārpratumi.
11. Likumprojekta 12. panta 4. daļa – kategoriski iebilstu. Izņemt ārā šo daļu no likumprojekta vai arī būtiski pārstrādāt formulējumu – esošā redakcija būtiski ierobežo dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības, kā arī tās pilnvaroto pārstāvju pienākumu veikšanu, līdz ar ko pat daļu no likumā noteikto pienākumu var būt neiespējami izpildīt:
1) Kopība var lemt arī par pārpilnvarojuma tiesību došanu noteiktiem darbiem vai noteiktos apstākļos. Piemēram, kaut vai kāda remontdarbu/būvniecības nepieciešamās tehniskās dokumentācijas reģistrēšanai/saskaņošanai BIS vai pieteikumu iesniegšanai kādam līdzfinansējumam, cits gadījums – kopības pārstāvniecība tiesā, kad pārpilnvarojums var būt nepieciešams advokāta pakalpojumiem. Noteikti būs arī citi specifiskie gadījumi.
2) Kopība var arī lemt par to, ka kādu pienākumu izpildei Pilnvarotā persona var pieaicināt arī palīgus, t.sk. no mājas iedzīvotāju puses – kāpēc kaut ko tādu aizliegt ar likumu? Šādu praksi otrādi – būtu jāatbalsta.
3) Pastāv arī daudzas citas, arī ikdienas situācijas, kad pilnvarotām personām var būt nepieciešama kādu palīgu piesaiste vai arī uzdevuma daļas nodošana speciālistiem, lai varētu izpildīt nepieciešamo pienākuma uzdevumu. Savukārt, ja pilnvarotā persona ir arī pašnodarbinātā persona, tad ar likumu tai ir ļauts arī algot darbiniekus.
Līdz ar ko, pat ja tie būs nevis tiešie pienākumi, bet tikai kādi atsevišķie apakšuzdevumi, ieviešot šādu normu, pilnvarotās personas vairs nevarēs tos veikt, kas bremzēs un sarežģīs visus procesus. Šāda norma kopumā radīs lielu jucekli, neskaidrības un pārpratumus, kurā tad brīdī kas ir kas u.tml. – to nevar pieļaut. Fakts ir tāds, ka kopība var pati ar lēmumu noteikt pilnvaru plašumu, to detalizāciju, t.sk. dodot pilnvarotai personai zināmu rīcības brīvību metožu un instrumentu izvēlē uzdevumu un pienākumu izpildē – lēmuma pieņemšana ir kopības tiesība, ko nedrīkst atņemt un ierobežot.
12. Likumprojekta 13. pants – iebildumi:
1) Pantā nav atspoguļots minētais Anotācijā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" pārnesums. Jāvērš uzmanība arī uz formulējumiem, kas rezultātā radīs mājām, kas nav pārņēmušas pārvaldību, bīstamu situāciju, proti, spriežot pēc panta 1. panta 1. daļas 3., 4. un 5. punktiem un arī panta 4. un 5. daļa, tādām mājām vispār netiks nodrošināta nedz sanitārā, nedz tehniskā uzturēšana un pārvaldniekam būs atļauts nerīkoties kā “krietnam un rūpīgam saimniekam”. Tāda situācija nav pieļaujama.
2) Anotācijā tiek likts uzsvars uz klimatneitralitāti, Likumprojekta pirmajā daļā iekļautas atsauces uz energoefektivitāti, taču šeit, Pārvaldnieku pienākumos nav neviena vārda un punkta nedz par vienu, nedz par otru, nedz vispār par ilgtspējīgu pārvaldīšanu kā tādu.
3) Panta 1. daļas 1. punkta “j” apakšpunkts. Kāpēc vispār un tikai “saistību izpildei”? Vai prioritāri ir pārvaldnieku pieļauto un gadiem nerisināto saistību uzkrāšanos izpilde vai arī ēkas uzturēšana, lai jumts vai balkons uz galvas nenokrīt? Vai tas ir “krietna saimnieka” darbošanās princips?
4) Panta 1. daļas 1. punkta “k” apakšpunkts. Atkal – kāpēc tikai “kontrole”? Un kā ir ar atgūšanu? Lai turpina uzkrāties? Un šeit nu mēs nonākam pie tā, ka šis likumprojekts šo problēmu nerisina – maini saskaitāmos vietām, bet kamēr pārvaldniekiem netiks noteikti precīzi pienākumi un atbildība, t.sk. par visiem iepriekšējiem periodiem, summa no tā nemainīsies un situācija tikai pasliktināsies, jo vispār neko vairs nedarīs.
5) Redakcionālie labojumi: drukas kļūdas vārdu galotnēs panta 1. daļas 1. punkta (e) apakšpunktā un 2. daļā.
13. Likumprojekta 14. pants – iebildumi un neskaidrības:
1) Izņemt no panta 1. daļas “vai pilnvarotai personai uzticēto pienākumu neizpildi” un tālāk “vai pilnvarotā persona” – panta nosaukums ir “Dzīvojamās mājas pārvaldnieka atbildība”, bet Likumprojekta 12. panta 3. daļā noteikts, ka “pilnvarotā persona nav uzskatāma par pārvaldnieku” – līdz ar ko arī attiecīgai atbildības daļai šajā 14. pantā nav jābūt iekļautai. Tas pats attiecas arī uz panta 2. daļu – izņemt ārā atsauci uz pilnvaroto personu.
2) Panta 1. daļa – Atgriežamies pie t.sk. Senāta spiedumiem un atzinumiem, kāpēc vienmēr un tikai Pārvaldnieka atbildība pret kopību? Vai tad nepastāv gadījumi, kad tā ir atbildība arī pret konkrēto dzīvokļa īpašumu? Pastāv. Panta 2. daļā it kā tas ir ņemts vērā, taču nenosaka to atbildību strikti. Pants ir jāpārstrādā kopumā.
3) Sk. iebildumus t.sk. arī Likumprojekta 5. pantam, t.sk. (4) apakšpunktā.
14. Likumprojekta 15. pants – priekšlikumi un apsvērumi:
1) Būtu nepieciešams precizēt, par kādu “ilgtermiņu” iet runa – 10, 20, 30 gadi vai līdz mājas dzīves cikla beigām. Jāvērš uzmanība uz to, ka jo garāks termiņš, jo zemākas precizitātes prognozes un plāni. Ja valsts sastāda stratēģijas vidēji uz 7 – 10 gadiem, kas ir vidējais stratēģiju termiņš kopumā, tad arī dzīvojamo māju jomā vajadzētu ierobežoties ar termiņu 10, maksimums 15 gadi – noteikt kaut kādus plānus, precīzas prognozes šodien ir ārkārtīgi grūti pat vienam gadam, kur nu vēl 30… Taču jāpiekrīt, ka iekļaujamā informācija par kalpošanas laikiem būtu tiešām lietderīga iedzīvotājiem kopējai izpratnei par nākotni, t.sk. arī veicot daļēju vai padziļināto renovāciju.
2) Ņemot vērā norādīto panta 2. daļā iekļaujamo stratēģijā informāciju, kā arī to, ka tam tad principā jābūt balstītam uz kādiem tehniskiem dokumentiem un atzinumiem, nepieciešams papildināt panta 1. daļu ar atsevišķu punktu, ka šādu plānu vai tā daļas var izstrādāt arī atbilstošu darbības sfēru un jomu sertificētie būvspeciālisti un neatkarīgie sertificētie eksperti. Papildus šeit nav skaidrs, kā tas darbosies kopsakarā ar Likumprojekta 27. panta 3. daļu…
3) Panta 2. daļu vajadzētu noteikti papildināt, ka iekļauj arī alternatīvus variantus un risinājumus. Kā arī jāņem vērā, ka var būt situācija, ka pārbūve ir ekonomiski pamatota taču kādu specifisko apstākļu dēļ, tā var būt grūti izpildāma tehniski vai kādu nosacījumu dēļ nebūs lietderīga (atmaksāšanās termiņš, vides aizsardzība u.c.) – līdz ar to šajā panta daļā būtu jāietver arī kāda atbilstoša atruna šādiem gadījumiem.
4) Panta 2. daļā nav ietverta būtiska daļa par piesaistītās funkcionāli nepieciešamās teritorijas uzturēšanu un attīstīšanu.
5) Jādefinē likumprojekta ietvaros termins “nulles emisiju ēka” – tieši šī likuma mērķauditorijai. Ieteicams arī “ilgtermiņa” mainīt uz “stratēģisko”, kas būtu atbilstošāks gan no terminoloģijas viedokļa, gan arī no piedāvājamā satura.
6) Panta 3. daļa – vai ir korekti noformulēts “pēc dzīvokļa īpašnieka”? Šī panta daļa kopumā ir formulēta visai neskaidri, jo no tās neizriet, kurš tad īsti groza to stratēģisko (ilgtermiņa) plānu.
7) Piezīme – nepieciešamo uzkrājumu fonda noteikšanas apjoms varētu tikt balstīts, t.sk. uz šāda stratēģiskā plāna, koriģējot to atkarībā no faktiskās konkrētās mājas maksātspējas, līdzfinansējumu pieejamības u.c. faktoriem.
15. Likumprojekta 18. pants – iebildumi, priekšlikumi un apsvērumi:
1) Panta 2. daļā minēta “pilnvarotā persona”, neskatoties uz iekavās norādīto, tas var tikt sajaukts ar pilnvaroto personu Likumprojekta 12. pantā noteikto. Vai nu jāizmanto vienāds termins, ja tās ir tās pašas personas vai arī dažādi termini, lai nejauktu, ja mājas lietas kārtotājs var arī nebūt pilnvarotā persona 12. panta izpratnē – tādā gadījumā jānosaka, kas tā par personu un kā un kurš to ieceļ par tādu.
2) Panta 5. vai 6. daļa: būtu jāpapildina ar 5. punktu, kas noteiktu, ka BIS pievieno arī citu informāciju no Mājas lietas, par ko lēmusi kopība.
16. Likumprojekta 19. pants – iebilstu, panta 1. daļa jāizņem ārā no Likumprojekta:
Ir MK noteikumi, kuros diezgan smalki aprakstītas veicamās pārbaudes, var būt arī neplānotas, ārpuskārtas, kā arī papildus kopības noteiktās. Līdz ar to pietiekami ar 2. un 3. daļu, taču 2. daļa arī ir nepilnīga, jo vizuālās apskates var veikt daudz plašāks cilvēku loks – gan pārvaldnieka, gan arī pieaicinātie tehniskie speciālisti, bet ne tikai pats pārvaldnieks vai pilnvarotā persona. Būtu arī jānosaka kā obligāto pienākumu pārvaldniekiem – pieaicināt uz visām apskatēm un pārbaudēm arī mājas pilnvarotās personas, ja tādas ir vai vēlams vismaz kādu no mājas dzīvokļu īpašniekiem.
17. Likumprojekta 20. pants – iebildumi, priekšlikumi un apsvērumi pilnīgai panta pārstrādei:
1) Panta 1. daļa: rodas jautājums “Un…?”. Un ko darīt situācijā, kad otrādi, pārvaldnieks tiek informēts par kaut kādu darbību/bezdarbību un arī nekas nenotiek? Otrs jautājums ir tāds, ka ja ar šo bija domāta informēšana arī avāriju situācijās, tad 30 dienas – ir bezkaunīgi ilgi. Nav arī skaidrs, vai pārvaldniekam ir jāziņo arī par savu bezdarbību.
2) Panta 2. daļa – papildināt ar “un pilnvarotās personas”;
3) Panta 2. daļa, 1. punkts – papildināt aiz “lietu” ar “t.sk. elektroniskā un papīra formātā, sniedzot pieprasīto dokumentu atvasinājumus”.
4) Panta 2. daļa, 2. punkts: papildināt teikuma sākumā ar “ne vēlāk kā [..]” un nomainīt “informēt par jautājumiem” uz “sniegt pieprasīto informāciju un datus”.
5) Papildināt pantu ar 3. daļu: “Sniegt arī citu informāciju, datus un atskaites, ko paredz citi normatīvie akti un pārvaldīšanas līgums noteiktajos tajos termiņos”.
6) Pantā nav arī vispār iekļauts, ka pārvaldniekam būtu obligāts pienākums nodrošināt pilnīgi visu nepieciešamo informāciju kopības lēmumu pieņemšanai, neatkarīgi no tā, vai lēmuma pieņemšanas procesa pieņemšanu ierosina pats pārvaldnieks vai arī kāds dzīvokļa īpašnieks vai ārējais organizētājs/ierosinātājs.
7) Pantā trūkst paredzēta Anotācijā regulējumā attiecībā uz dalīšanos ar pārvaldnieka paaugstinātās kompetences informāciju. Noteiktai informācijai ir jābūt sniegtai ne tikai pēc pieprasījuma, bet arī uz regularitātes bāzes un ne tikai oficiāli un sausai, bet visaptverošai, ja tiešām ir vēlme pārlikt visu uz iedzīvotāju pleciem, tad kādam jāuzņemās arī iedzīvotāju izglītošana un atbilstošas domāšanas stiprināšana – šajā pantā tas nav atspoguļots pilnīgi nekādā veidā. Nav arī atspoguļots Likumprojekta Anotācijā minētais, kopsakarā arī ar klimatneitralitāti, ES un ANO mērķiem, Nacionāliem attīstības plāniem u.c. saistītiem jautājumiem.
8) Šajā pantā ir jābūt uzskaitītai ne tikai informācijas sniegšanai kā tādai, bet atsevišķā daļā arī obligāti noteikto informatīvo pasākumu, sapulču organizēšana (ne tikai kopības lēmumu pieņemšanai) – citādi paliksim tur pat, kur esam un no šī reformējuma nebūs vispār nekādas jēgas.
18. Likumprojekta 21. pants – iebilstu! Izņemt ārā no likumprojekta vai arī pilnīgi to pārstrādāt.
1) Pirmkārt, saskaņā ar DzĪL kopības lēmuma pieņemšanu var ierosināt faktiski jebkura persona, kurai tas ir nepieciešams un par to jautājumu, kas ir nepieciešams un aktuāls konkrētajā gadījumā. Līdz ar to arī pārvaldniekus nevajadzētu ierobežot šajā jautājumā.
2) Otrkārt, saskaņā ar DzĪL tikai atsevišķi jautājumi ir pieņemami tikai ar kopības lēmumu, proti, daudzus jautājumus kopība var pilnvarot risināt un lemt par tiem mājas pilnvarotās personas, kas tiešām būtiski atvieglo daudzus saistītos procesus. Taču, nosakot kaut kādas lietas par obligātām šajā likumā, faktiski gan pārvaldnieki, gan mājas būs spiestas atsevišķiem jautājumiem rīkot kopības lēmumu pieņemšanu ar visu izrietošo pat neskatoties uz mājas doto pilnvarojumu un to, ka kāds konkrēts jautājums var tikt saskaņots ar pilnvaroto personu palīdzību vieglāk, ātrāk, efektīvāk, lētāk. Līdz ar to šis ir vēl viens pants šajā Likumprojektā, kas faktiski virzīts uz nu pat izveidotā un stiprinātā māju pilnvaroto personu institūta noniecināšanu un visu procesu sarežģīšanu – tas nav pieļaujams.
3) Treškārt, panta nosaukums satur terminu “kompetences”, arī Anotācijā ir teikts par to stiprināšanu, taču paša panta saturs to ļoti vāji atspoguļo. Viennozīmīgi trūkst daudzu uzskaitīto kompetenču, t.sk. arī pilnais un obligātais metodiskais, tehniskais, juridiskais un organizatoriskais dzīvokļu īpašnieku atbalsts kopības lēmumu pieņemšanā jebkuros interesējošos un aktuālos mājai un kopībai jautājumos, t.sk. arī dalība kopsapulcēs.
19. Likumprojekta 22. pants – iebilstu. Vismaz – jāpārstrādā.
1) Pirmkārt, pants ir jāpapildina ar to, ka pārvaldniekam ir tai pat laikā nekavējoties jāinformē mājas dzīvokļu īpašniekus un pilnvarotās personas.
2) Iebilstu, ka ārpuskārtas remonti nebūtu jāsaskaņo – tie ir jāsaskaņo. Kā minimums ar māju pilnvarotām personām. Avārijas darbi – ir cits jautājums.
3) Panta nosaukums “pārvaldnieka kompetence mājas bojājuma gadījumā”, taču faktiski tas iekļauj tikai vienu pienākumu, bet nenorāda ne uz vienu nepieciešamo pārvaldnieka kompetenci.
4) Jākonkretizē arī pats panta nosaukums, jo no tā neizriet vai domāts par ēkas, tās daļu, inženiersistēmu vai kā cita bojājumiem un jāpapildina ar attiecīgo saturu. Jānorāda arī tas, ka bez ēkas dzīvojamām mājām ir arī piesaistītās teritorijas, kurās t.sk. atrodas arī ārējās inženierkomunikācijas. Ieteicams attiecīgās definīcijas iekļaut arī lietoto terminu sarakstā.
20. Likumprojekta 23. pants – kategoriski iebilstu, izslēgt pantu no Likumprojekta!
1) Sk. iebildumus augstāk, t.sk. par Likumprojekta 10. pantam.
2) Jābūt iekļauti vienīgi ierobežojumi pārvaldniekam jeb kādā veidā izmantot dzīvokļu īpašnieku kopības mantu bez kopības atsevišķi sniegtās atļaujas, kā arī tikai ar to saistītas kompetences, ja to tomēr vēlas norādīt, proti atstājot tikai panta 5. daļu.
21. Likumprojekta 24. pants – jāpapildina ar to, ka pārvaldnieks, pirmkārt, veic visas nepieciešamās darbības, lai risinātu jautājumu pirmkārt, ārpustiesas kārtībā. Otrkārt, no šīs daļas ir pazudis svarīgais aspekts – ka pārvaldniekam ir pienākums nepieļaut parādu uzkrāšanos. Treškārt, jāparedz, ka pastāv arī citi ceļi, ne tikai tiesa.
22. Likumprojekta 25. pants – iebilstu. Jāpārstrādā un jāpapildina:
Pastāv arī kādi epidemioloģiskie nosacījumi, kas būtu jāizpilda, kā arī ar cilvēku veselību saistītās rekomendācijas, sanitārās u.c. prasības, kuras parastie iedzīvotāji var arī nezināt, tāpēc nekorekti noteikt, ka biežums tiek noteikts tikai un vienīgi pēc kopības lēmuma.
23. Likumprojekta 26. pants – nepilnīgs, jāpārskata un jāpapildina:
Pantā nav iekļautas arī tādas lietas, kā norēķini, ja tos ar citiem piegādātājiem un pakalpojumu sniedzējiem veic ar pārvaldnieka starpniecību, iespējamā dalība līdzfinansējuma programmās, u.c. Nav arī norādīts, ka pārvaldnieks pilda kopības pārstāvja pienākumus (un kādos gadījumos atsevišķi) kopā ar mājas pilnvarotām personām, ja mājā tādas ir.
24. Likumprojekta 27. pants – apsvērumi un priekšlikumi:
1) Pants jāpapildina ar 4. daļu, kas noteiktu, ka pārvaldniekam, neatkarīgi no viņa profesionālās kvalifikācijas, ir regulāri jāpilnveido savas kompetences, apmeklējot nozarei atbilstošus seminārus, profesionālās pilnveides kursus, moduļus vai tematiskās nodarbības/lekcijas u.tml. par nozares aktualitātēm, normatīvo aktu izmaiņām, (t.sk. sociālo un pilsonisko un caurviju prasmju attīstīšanai tieši namu pārvaldes kontekstā, piemēram, sadarbība, komunikācija, plānošana u.c. – sk. VISC metodisko materiālu PS izstrādei), līdzfinansējuma programmām, utt. Atsevišķi šeit var noteikt, ka panta 1. daļas pārvaldniekiem jāpilnveido savas kompetences biežāk. (Piezīme: mūžizglītības un caurviju prasmju papildināšana – ne biežāk kā reizi gadā-divos, liekot uzsvaru tieši uz profesionālām kompetencēm)
2) Panta 3. daļa – diskutējams jautājums. No vienas puses ietvertā Likumprojektā norma tiešām varētu būtiski atvieglot daudzām mājām procesus. No otras puses tomēr daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ir diezgan komplicēts objekts ar dažādiem pārvaldīšanas aspektiem un liela atbildība, kuru personai, kas to uzņemas būtu kaut cik jāizprot. No citas puses, ja mājā tiek veidota Biedrība (panta 3. daļas 2. punkts), tad tā jau ir juridiskā persona un faktiski organizācija ar savu struktūru, dokumentu un finanšu administrēšanu utt., tātad tādas mājas jau faktiski ir gatavas uzņemties lielāku atbildību un gatavas lielākiem arī pārvaldīšanas darbu apjomiem, proti, tam jau būtu paredz noteiktu kompetenču esamību, un kam kaut kādā veidā tomēr būtu jāatspoguļojas arī nepieciešamo profesionālo pārvaldnieka kompetenču prasībās.
Līdz ar to priekšlikums Panta 3. daļu (1. un 2. punktus) pilnveidot, nosakot, ka jābūt apgūtiem profesionāliem mācību/studiju kursiem sekojošās zinātnēs/nozarēs: finanšu pārvaldība, būvniecība, namu pārvalde, enerģētika vai vides inženierzinātnes, kopsummā veidojot vismaz 12 KP apjomā 1. punktā un 20 KP apjomā 2. punktā norādītajiem pārvaldniekiem, un kas obligāti ietver tai skaitā apgūtu darba aizsardzību vismaz 1 KP apjomā un vides aizsardzību vismaz 1 KP apjomā (vai tam pielīdzināmo kursu, piemēram, ekoloģijas pamati vai moduli “Zaļās prasmes”). Ieteicams izteikt prasību KP, jo tie ir viegli pārveidojami mācību stundās, neatkarīgi no pašu mācību stundu uzskaites metodikas dažādām profesionālās izglītības un pilnveides programmām dažādās izglītības iestādēs un kompetenču centros; vai arī norādot abus – gan KP, gan tiem atbilstošo mācību kontaktstundu skaitu.
25. Likumprojekta 28. pants – jāprecizē – nav skaidrs, vai panta 1. daļa iekļauj arī pārvaldniekus, ar kuriem nav noslēgts pārvaldīšanas līgums, proti, nav saprotama kārtība mājām, kuras nav pārņemušas pārvaldību.
26. Likumprojekta 30. panta 3. daļas 4. punkts un 4. daļa – iebilstu, būtiski jāpilnveido; atbilstoši pilnveidojot arī 3. daļas 6. un 7. punktu, vai papildinot ar papildus punktu vai panta daļu.
1) minētajā 4. punktā norādīts “dzīvojamās mājas īpašnieks”, kas ir pretrunā ar Likumprojekta Anotācijā norādīto – jāizlabo un jāpārbauda viss Likumprojekts uz atbilstošu terminu izmantošanu, t.sk. iekļaujot to sarakstu kā Likumprojekta 1. pantu.
2) 3. daļas 4. punkts ir ārkārtīgi diskutabls. No vienas puses jā, tam tā būtu jābūt. No otras puses, vērojot reālos apstākļus, ir redzams, ka šajā sakarā ir ārkārtīgi dažādas un specifiskas situācijas un ar to saistītās problēmas, t.sk. arī tādas, kā ilgstoši (desmitiem gadu) nepiedzītie un nesegtie dzīvokļu īpašnieku parādi pārsvarā tieši pārvaldnieku faktiski bezdarbības dēļ. Atsevišķa ārkārtīgi specifiskā un nozīmīgā pozīcija, kas šeit arī būtu jāmin – pašvaldību dzīvokļu īpašumu parādi. Līdz ar to būtu noteikti jāparedz mehānisms, kā tas viss būtu atrisināms uz likuma un vienošanos pamata, neveicinot tiesvedību skaita palielināšanos strīdu gadījumos. Arī DzMPL esošās redakcijas 12. panta 4. daļa paredz atrunu par “domstarpībām”. Principā, pārņemot mājas pārvaldību kā tādu, tā būtu jāpārņem pa “0” vismaz attiecībā uz tiem parādiem, kas nav esošo kopības dzīvokļu īpašnieku un īrnieku (attiecībā uz pašvaldības īpašumiem) parādi.
Pārņemot vienu reizi pārvaldību, dzīvokļu īpašnieku kopība jau uzņemas pilnu atbildību un turpmāk tai būtu jākontrolē saistību izpildi (ko pirms tam lielākajā daļā faktiski gandrīz nav iespējams jel kā kontrolēt un ietekmēt), taču jebkurā gadījumā var pastāvēt kādi specifiskie apstākļi (t.sk. arī pārvaldnieka prettiesiskā rīcība vai pārvaldīšanas uzdevumu neizpilde, u.c.), kam būtu jāparedz arī tādu iekļaušanu atsevišķā vienošanās vai pat līguma daļā – līgumslēdzējpuses nevar arī ierobežot vienoties par citiem nosacījumiem. Pie tam, ka parādu pārņemšana būtu iespējams veicama ar Cesijas līgumu, ko Civillikums regulē atsevišķi…
3) Par panta 4. daļu – arī līdzīgi. Sanāk, ka Likumprojekts neparedz nekādas atkāpes un citus variantus, pat pie pārvaldīšanas līguma pārkāpšanas no Pārvaldnieka puses, kā tikai apmaksāt pilnīgi visus izdevumus. Tas nav korekti. Arī šeit var būt pretenzijas un domstarpības, kā arī var palikt neveiktie, neiesāktie vai nepabeigties darbi. Un tātad ir jāsaprot, kurš un kurā brīdī tos izpilda vai neizpilda, kā mainās līdz ar to finanšu puse utt. Daļa no tādiem aspektiem noteikti var būt atrunāta arī pārvaldīšanas līgumā un vienošanās pie pieņemšanas-nodošanas, taču uz doto brīdi Likumprojekts to neparedz.
27. Likumprojekta 31. pants – vai nu jāpaskaidro Anotācijā vai Likumprojektā, kas ir domāts ar “sabiedrība” vai arī jānomaina vārds uz atbilstošāku Likumprojekta mērķauditorijai terminu(iem).
28. Likumprojekta Pārejas noteikumi:
Pārejas noteikumu 2. punkts ir faktiski vienīgais visā Likumprojektā, kas dod atsauci uz likumu “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” un ar to saistīto šobrīd spēkā esošo kārtību (pat 3. punktā nav minēti uz tā pamata izdotie MK noteikumi…). Līdz ar ko uzreiz rodas neskaidra situācija par turpmāku dzīvojamo Māju pārvaldīšanu, kas nav to pārņēmušas. Likumprojekts tad būtu kārtīgi jāpilnveido un jāpārstrādā, lai nerastos nekādi papildus draudi šādu māju uzturēšanai.
Iebildumi, apsvērumi un priekšlikumi Likumprojekta Anotācijai
Likumprojekta Anotācija – nepieciešama pārstrāde kopumā. Iebildumi, apsvērumi un priekšlikumi:
1. Punkts 1.3., “Pašreizējā situācija”, pirmspēdējā rindkopa – vai bija domāts 22.04.2021 spriedums lietā SKC-5/2021? Tad nepieciešams izlabot.
2. Punkts 1.3., “Problēmas apraksts”, “Dzīvokļu īpašnieku mazākuma aizsardzība pret vairākuma bezdarbību”.
Norādītajam šajā anotācijas daļā nav nekāda sakara ar norādīto šīs rindkopas virsrakstā “aizsardzību pret vairākuma bezdarbību”. Jālabo.
Par “vairākumu un mazākumu” Ekonomikas ministrijai tika sūtīti argumenti un iebildumi iepriekš. Un šeit papildus: ja mazākums nevar vai nevēlas komunicēt ar pārējo mājas daļu, ja nevar panākt, ka pārvaldnieks veic savus tiešos pienākumus un palīdz sasniegt pārējo vairākumu un pieņemt nepieciešamos lēmumus, tad tā nav vairākuma bezdarbība, kas iespējams par šādām mazākuma aktivitātēm vispār nav lietas kursā, tā pat arī tā nav vispār kopības atbildība, ja pārvaldnieks nepieciešamos remontus neplāno un neveic, kā arī neinformē dzīvokļu īpašniekus par nepieciešamo, t.sk. papildus finansēm, atbilstoši esošām dažādu normatīvo aktu prasībām un izmantojot visas viņam pieejamos instrumentus un iespējas.
No otras puses, Dzīvokļa īpašuma likums (turpmāk – DzĪL) paredz, ka dzīvokļu īpašnieks ir balsojis “PRET” lēmuma pieņemšanu, ja nepiedalās balsojumā. Līdz ar to, no kā tas “mazākums” secina, ka vairākums “bezdarbojas”? No tā, ka nepiedalījās balsojumā vispār vai konkrētā kopsapulcē? Pat ja dzīvokļa īpašnieks atrodas lēmuma pieņemšanas brīdī darbā, pastāvīgā dzīvesvietā ārzemēs, vai arī kādi citi apstākļi viņam traucē fiziski piedalīties vai arī vairākums vispār nolēma nepiedalīties, tādā veidā izsakot savu stingru “PRET”? Tā nav “bezdarbība”.
3. Punkts 1.3., “Risinājuma apraksts”, “Dzīvojamās mājas pārvaldīšana, dzīvojamās mājas īpašnieka un pārvaldnieka pienākumu nošķiršana”:
1. rindkopa. No vienas puses (no nekustāmā īpašuma uzturēšanas viedokļa puses) it kā tam varētu piekrist. Pie tā būtu jāvirzās. Taču no otras puses, ņemot vērā esošo faktisko situāciju un problēmas – iebilstu.
Atsaucē norādītajos Senāta spriedumos minēti vairāki aspekti un to starpā arī “noteikts ar likumu”, līdz ar ko tas likumā nebūtu jāmaina tiem gadījumiem, kad tas pārvaldīšanas līgums nav vēl noslēgts. Papildus pie tā, to pašu spriedumu Senāta atzinumi ļoti skaidri norāda arī uz to, ka arī Pārvaldniekiem ir pienākumi māju un inženiersistēmu uzturēšanā, par ko tiek saņemta pārvaldīšanas maksa. Pie šī jāmin arī atsauces uz citiem normatīviem aktiem, kā piemēram, tādus, kur noteikts, ka ūdens apgādi jānodrošina pašvaldībām. Diezin vai parastie iedzīvotāji to lielākajā daļā, arī kā dzīvokļu īpašnieku kopība, būs tik kompetenti visās pārvaldīšanas niansēs un nepieciešamo tiesību aktu izpildē – tāpēc, pirmkārt, ir jānodrošina informatīvais atbalsts pienācīgā līmenī un tieša pārvaldnieku komunikācija ar iedzīvotājiem, t.sk. mērķa informatīvie pasākumi katrai konkrētai mājai jau esošo tiesību aktu ietvaros, kas joprojām pa lielam netiek darīts.
3. rindkopa. No apraksta izriet, ka pārvaldniekiem tiek piedāvāts kļūt par KONSULTANTIEM – tas nav pieļaujams! Un vēl vairāk – viņi “stiprinās savu kā kvalificēta eksperta lomu” (uz iedzīvotāju rēķina...) Tā sanāk tikai pārvaldnieku interešu uzturēšana, nevis labas pārvaldīšanas prakses attīstīšana un jomas normatīvā regulējuma pilnveidošana, risinot esošās problēmas un ieviešot Senāta lēmumus dzīvē. Turklāt pašā Likumprojektā par “eksperta lomas stiprināšanu” vispār arī nav nevienas pazīmes vai atsauces. Līdz ar to, šī rindkopa no Anotācijas jāizņem ārā.
1. un 3. rindkopas. Šādu normu ieviešana radīs ārkārtīgi bīstamu situāciju – tā vietā, lai cīnītos ar pārvaldnieku ilggadēju bezdarbību un esošo normu neievērošanu, no viņiem tiek pilnīgi noņemta jebkāda atbildība, uzveļot uz iedzīvotāju pleciem risināt pārvaldnieku 30 gadu garumā radītās problēmas ēku apsaimniekošanā un pārvaldīšanā. Un šāds likumprojekts tiek virzīts īsi pēc ārkārtas situācijas mājā Stūrmaņu iela 3, Rīgā…
Ja ievieš kaut ko tik radikālu, nedrīkst pilnīgi noņemt no pārvaldniekiem atbildību par iepriekšējiem periodiem – tādā gadījumā līdz ar šāda Likuma stāšanos spēkā visai māju bilancei ir jābūt pa 0 – proti, ne tikai finanšu daļu, bet arī tehnisko daļu – ja viss tiek pārlikts uz iedzīvotājiem, tad tiem nav jāatbild par iepriekšējām pārvaldnieku neizdarībām – jāparedz mehānisms, kā tas tiek izdarīts, balstoties uz neatkarīgo finanšu un tehnisko auditu: vai nu pārvaldnieks izpilda visus savlaicīgi neizpildītos darbus, t.sk. remontdarbus, vai arī kompensē to veikšanu pie atbildības noņemšanas. Un šeit nav runa par to, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai tas būtu jāsedz, jo kā rāda pieredze, tad netiek faktiski pildīti esošie pienākumi un veikti darbi, par kuriem jau ir samaksāts pārvaldīšanas maksā (piemēram, ikgadējo vizuālu apsekošanu ierobežošanās tikai ar dokumentu sastādīšanu nevis fizisku apsekošanu, savlaicīgi neveiktie nelieli remonti plānošanas periodu ietvaros (nevis finanšu iztrūkums, par kuru kopība var arī nezināt, jo netiek pienācīgi informēta un nenotiek skaidrošanas pasākumi) noved pie milzīgiem ārpuskārtas un avārijas remontu izdevumiem, kas faktiski rada dzīvokļu īpašnieku kopībai zaudējumus).
Priekšlikums Ekonomikas Ministrijai pirms jebkādas tālākās šī Likumprojekta virzības:
1) Pasūtīt dzīvojamās mājas Stūrmaņu ielā 3 padziļināto tehnisko ekspertīzi pie citiem neatkarīgiem ekspertiem, ar mērķi noteikt detalizētāk, kas un kad bija noticis un varēja tikt konstatēts, kādi darbi un kā bija vai nebija veikti, utt.
2) Veikt detalizētu to dzīvojamo māju izpēti, kas jau ir noslēgušas pārvaldīšanas līgumus, aptverot maksimāli iespējamo skaitu dažādos Latvijas reģionos, ar mērķi noteikt, t.sk. kādā reālā tehniskā stāvoklī tās mājas tika pārņemtas (vismaz pēdējo 5 gadu laikā), ar kādām problēmām tās saskarās un kādi rezultāti pārvaldīšanā ir pēc līgumu noslēgšanas.
4. rindkopa – jānosaka tikai pamata vienāds saturs (taču to, principā jau nosaka t.sk. atbilstoši MK noteikumi, kas piemērojami tām mājām, kas vēl nav noslēgušas pārvaldīšanas līgumus), nevis viss saturs – viennozīmīgi ir jābūt iespējām arī konkurencei un tātad arī papildopcijām jeb papildus pakalpojumiem.
Cita problēma šeit ir nevis tajā, ka piedāvājumi nav salīdzināmi, jo tie ir dažādi pēc satura, bet gan tāpēc, ka daudzas piedāvājumu un pārvaldīšanas pakalpojumu pozīcijas un apakšpozīcijas netiek atklātas un detalizētas (par piemēru var minēt, kaut vai ikgadējās Tāmes sastādīšanu atbilstoši MK noteikumiem, kurai nav iespējams saņemt tādu detalizāciju, kā ikgadējam Pārskatam, (gan atsevišķi to pieprasot), arī ar pārvaldnieku piedāvājumiem ir līdzīgi, bet bieži vien ar vēl mazāku detalizāciju).
Vēl viens aspekts šeit ir tas, ka slēdzot pārvaldīšanas līgumu, kopībai parādās vēl plašākas iespējas lemt par ārkapalpojumiem. Līdz ar ko, nosakot visiem pārvaldniekiem pilnīgi vienādu pakalpojuma saturu, var tikt ierobežotas arī kopības tiesības.
Un izskatot Likumprojektu, jāatzīmē, ka tas tur nav tik labi atspoguļots vispār, nav arī minēts par iespējamiem papildus pakalpojumiem un neliecina par Anotācijā norādīto – jāsecina, ka esošais regulējums ar obligātām un citām pārvaldīšanas darbībām ir pat skaidrāks un pārskatāmāks.
4. “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi”.
3. rindkopa – ārkārtīgi diskutabls jautājums. Šeit ir vairāki aspekti, kas nebūtu jaucami kopā, bet kas tiek jaukts. Līdz ar to būtu būtiski jāpārstrādā arī Anotācija.
Jāmin arī tas, ka Senāts ir pietiekami skaidri definējis, kas ir kopības manta, un kas tika iestrādāts arī DzĪL. Šeit būtu tad arī jādefinē, kas ir “uzkrājums”, jo uz doto brīdi ar to saprot pamatā uzkrājuma fondu remontdarbiem. Arī Senāts norāda uz to, ka kopībai ir tiesības pieņemt lēmumu par kādu papildus uzkrājumu citiem mērķiem un arī DzĪL to neierobežo.
Papildus aspekts ir tas, ka lai kopība varētu arī rīkoties ar šādu vai citu uzkrājumu daudz plašāk nekā tas šobrīd ir, būtu jāievieš sākumā (vai arī kopā ar šo likumprojektu) dzīvē vēl vienu šī Senāta sprieduma daļu – attiecībā uz atsevišķu bankas kontu katrai dzīvojamai mājai – kamēr tā nav – naudai faktiski nav iespējams izsekot, to nevar kontrolēt un pārvaldīt. Līdz ar to ieviešot šādas normas pastāvēs ārkārtīgi augsti riski par šo līdzekļu – kopības mantas – prettiesisku izmantošanu no pārvaldnieku un pakalpojumu sniedzēju, kreditoru puses.
Šai daļai noteikti nepieciešamas vairākas un plašākas sabiedrības un dažādu dalībnieku grupu (t.sk. arī no dzīvojamo māju puses) diskusijas. Anotācijas daļa jāprecizē.
5. “Pārvaldnieka tiesības rīkoties ar uzkrājumu fondu” daļa – kategoriski iebilstu! Izņemt ārā no likumprojekta un anotācijas!
1) Tas rada bīstamu situāciju, jo īpaši, kad māja ir būtiski paaugstinājusi maksājumus uzkrājumu fondā, ka kopības manta tiks izlietota neatbilstoši un vēl sliktāk – arī personīgos savtīgos nolūkos! Ja pārvaldnieks spēj pietiekami pamatot un pienācīgi komunicēt ar mājas iedzīvotājiem, tad pozitīva kopības lēmuma pieņemšanai avārijas darbu segšanai no uzkrājumu līdzekļiem uz doto brīdi nav pilnīgi nekādu šķēršļu! Problēma ir tajā, ka pārvaldnieki ne tikai bieži vien nemēģina izmantot visus komunikācijas kanālus, t.sk. kopsapulces, telefoniskos un elektroniskos sakarus, bet arī sastāda, t.sk. arī ārpuskārtas darbiem, kopības lēmumu projektus, neievērojot pienācīgi esošās DzĪL normas, piemēram, nesniedzot pietiekamu lēmuma pieņemšanai informāciju un dokumentus (20. panta 2. daļa) vai nosakot pārlieku īsus termiņus, vai sniedzot neskaidru informāciju par pašu balsošanas kārtību (piemēram, kur un kam jānodod balsojuma lapas). Rīkojoties ar pienācīgu rūpību pret ēkām, atbilstoši esošajam normatīvajam regulējumam, arī avārijas situācijas iespējamas minimāli. Esošo likumu normu nepietiekama ievērošana no pārvaldnieku puses NEVAR BŪT pamats kopības mantas izmantošanai bez tās sniegtās atļaujas!
Vai šī Likumprojekta daļas izstrādātāji vēlētos savu māju apsaimniekot pie pārvaldnieka, kas darbojas pēc šādiem principiem: “neko nedaram vispār – gaidām avāriju – un liekam savu izcenojumu visiem darbiem, cik gribam – peļņa būs 4-kārtīga: visu gadu pa velti algu saņemam un tad vēl bonusus un prēmijas no avārijas darbu likvidēšanas”?? Tas jau daudzus gadus līdzīgā veidā notiek un tagad to vēlas vēl pastiprināt un legalizēt?
2) Papildus šādas normas ieviešana būtu pretrunā ar 12.12.2019. Senāta Civillietu departamenta spriedumu lietā SKC-109/2019, kas ir šī gada DzĪL grozījumu pamatā, kur Senāts norāda, ka kopībai ir tiesības rīkoties ar mantu, un kas ir arī uzkrājumi. Tādā veidā šāda norma otrādi – ierobežos kopības tiesības, un radīs būtiskus riskus krietnai un rūpīgai apsaimniekošanai ilgtermiņā.
6. Papildināt Anotācijas 1.4. punktu ar veicamajiem pētījumiem un turpmāk pirms likumprojekta virzīšanas tālāk – to rezultātiem:
1) Dzīvojamās mājas Stūrmaņu iela 3, Rīga padziļināto tehnisko ārkārtas situācijas ekspertīzi;
2) Vismaz pēdējo 5 gadu laikā noslēgušo pārvaldīšanas līgumus dzīvojamo māju izpēte (sk. priekšlikumus un pamatojumu augstāk pie p. 2 par 1. un 3. rindkopu).
7. Anotācijas 4. daļa – nav minēti saistītie MK noteikumi, kuriem arī būtu jāveic grozījumi, ja tas attiecināms.
8. Anotācijas 6. daļa – iespējams vajadzētu pārskatīt, nebūtu atbalstāmi, ka šāds likumprojekts tiek izstrādāts un pieņemts tikai ar publisko apspriedi, bez dziļākas skartās sabiedrības daļas līdzdalības.
9. Anotācijas 8. daļa – nav saprotams, pirmkārt, kā tiesību un pienākumu precizēšana pārvaldīšanas jomā vispār ietekmē 8.1.7. punktu. Otrkārt, nav skaidrs, kā 8.1.7. var būt bez 8.1.6. un kā to īstenot vispār var bez 8.1.3, 8.1.12, 8.1.13 un iespējams arī 8.1.1., pie tam neskarot 8.1.8. Nepieciešams 8. daļu pārskatīt un precizēt, t.sk. attiecīgi papildinot.
16.12.2022. 20:48
Aleksejs Ļitvinovs - Biedrība VALDER
Pēc likuma izstudēšanas ir sekojošie priekšlikumi un iebildumi:
1. Būtu ieteicami likumā noteikt jēdziena "mājas uzturēšana", jo daudzās vietās šis jēdziens tiek izmantots, un, ņemot vērā konkreta panta saturu, jēdziena būtības izpratne atšķiras.
2. Likuma 7. panta 1. daļa 5. punkta es liktu atsauci uz 4. panta 2. daļas 7. punktu aprakstot priekšmetu, par kuru jāmaksa. Prētējā gadījumā var interpretēt šādi, ka dzīvokļa īpašniekam ir tiesības prasīt maksāt pa daļām jebkādus maksājumus, ne tikai maksājumus uzkrājumu fondā. Šī iespēja var pastāvēt kā brīvpratīgās vienošanās starp pārvaldnieku un dzīvokļa īpašnieku, bet ne kā īpašnieka tiesības.
3. Likuma 7. panta 3., 4. un 5. daļu es atceltu vispār, jo strādāju pārvaldīšanas sfērā no 2004. gada, un prakse rada, ka jā šī iespēja caur tiesu atzīt līkumigi pieņemto kopības lēmumu atzīt par spēkā neesošo paliks, dzīvokļa īpašnieki, kuri nevelas piedalīties mājas pārvaldīšanā vai kuriem vienmēr viss nepatīk (tādi ir katra mājā), varēs paralizēt pārvaldnieka darbību un mājas attīstību, bet tiesās būs haoss ar milzīgo pieteikumu skaitu. Šīs normas boja principu, ka vairākums var lemt un noteikt mājas attīstību un likteni. Vēlēšanās šis princips tiek ievērots, tad kāpēc tās tiek pārkapts šajā likumā?
4. Likuma 10. panta 3 daļa ir neloģiskā, jo 7. pants atļauj īpašniekam maksāt pa daļām maksājumus uzkrājumu fondā, un jā to prasīs visa māja, pārvaldnieks vai kopība nespēs izpildīt šo prasību. Manuprāt šī prasību vai nu jāatceļ, vai jāmodificē.
5. Likuma 11. panta 5. daļu jāatceļ, jo tās ir pārvaldnieka darbības ierobežojums, kas varētu arī būt pretruna ar Satversmi. Gadījumā kad mājas kopība dibināja biedrību, kas pārvalda māju. Pēc statūtiem biedrībai ir tiesības nodot pārvaldīšanas tiesības citai personai, atsevišķas vai visas funkcijas. Mājas dzīvokļa īpašnieki pātērēja daudz laika un pūles lai dibinātu šādu biedrību (biedri ir 95% no dzīvokļu īpašniekiem), kas pārstāv dzīvokļu īpašniekus visās lietās, saistītas ar mājas 'dzīvi', ar kuru palīdzību māja piedalījas ERAF projektā un Rīgas Domes remontdarbu līdzfinansējuma projektā. Un var pienākt brīdis, kad piemēram biedrības darbinieki vai biedri nevelās piedalīties mājas pārvaldīšanā, vai sētnieks aiziet prom un nav iespējas sameklēt citu kā darbinieku vai jātaupa naudu un var iekonomēt uz VSAOI rēķina. Tad mūsu biedrībai ir tiesības nodot sētnieka jeb mājas sanitāras uzkopšanas citām uzņēmumam vai visas funkcijas citām uzņēmumam, pašai veicot kontroli, tādējādi atrisinot situāciju. Prakse to jādara ātri (ziema, sanitāras kopšanas normatīvi jāievēro), un šī shēma to atļauj darīt - biedrības valde pieņēm lēmumu un viss. Jūsu piedāvātajā variantā jāsasauc kopības sapulci, kas prasīs laiku, un tās var radīt problēmas pārvaldīšanas obligāti veicamo darbību izpildē.
6. Likuma 23. panta 3. daļa ir pretrunā ar 10. panta 2. daļu, jo 10. pantā ir noteikts kādiem mērķiem var izmantot uzkrājumu fondu, bet tajā paša laikā 23. pants arī nosaka izlietošanas mērķus, kuri ir šaurāki nekā 10. pantā.
7. 32. panta noradīta kļūdaina atsauce uz 32. pantu, manuprāt jābūt atsaucei uz 31. pantu.
1. Būtu ieteicami likumā noteikt jēdziena "mājas uzturēšana", jo daudzās vietās šis jēdziens tiek izmantots, un, ņemot vērā konkreta panta saturu, jēdziena būtības izpratne atšķiras.
2. Likuma 7. panta 1. daļa 5. punkta es liktu atsauci uz 4. panta 2. daļas 7. punktu aprakstot priekšmetu, par kuru jāmaksa. Prētējā gadījumā var interpretēt šādi, ka dzīvokļa īpašniekam ir tiesības prasīt maksāt pa daļām jebkādus maksājumus, ne tikai maksājumus uzkrājumu fondā. Šī iespēja var pastāvēt kā brīvpratīgās vienošanās starp pārvaldnieku un dzīvokļa īpašnieku, bet ne kā īpašnieka tiesības.
3. Likuma 7. panta 3., 4. un 5. daļu es atceltu vispār, jo strādāju pārvaldīšanas sfērā no 2004. gada, un prakse rada, ka jā šī iespēja caur tiesu atzīt līkumigi pieņemto kopības lēmumu atzīt par spēkā neesošo paliks, dzīvokļa īpašnieki, kuri nevelas piedalīties mājas pārvaldīšanā vai kuriem vienmēr viss nepatīk (tādi ir katra mājā), varēs paralizēt pārvaldnieka darbību un mājas attīstību, bet tiesās būs haoss ar milzīgo pieteikumu skaitu. Šīs normas boja principu, ka vairākums var lemt un noteikt mājas attīstību un likteni. Vēlēšanās šis princips tiek ievērots, tad kāpēc tās tiek pārkapts šajā likumā?
4. Likuma 10. panta 3 daļa ir neloģiskā, jo 7. pants atļauj īpašniekam maksāt pa daļām maksājumus uzkrājumu fondā, un jā to prasīs visa māja, pārvaldnieks vai kopība nespēs izpildīt šo prasību. Manuprāt šī prasību vai nu jāatceļ, vai jāmodificē.
5. Likuma 11. panta 5. daļu jāatceļ, jo tās ir pārvaldnieka darbības ierobežojums, kas varētu arī būt pretruna ar Satversmi. Gadījumā kad mājas kopība dibināja biedrību, kas pārvalda māju. Pēc statūtiem biedrībai ir tiesības nodot pārvaldīšanas tiesības citai personai, atsevišķas vai visas funkcijas. Mājas dzīvokļa īpašnieki pātērēja daudz laika un pūles lai dibinātu šādu biedrību (biedri ir 95% no dzīvokļu īpašniekiem), kas pārstāv dzīvokļu īpašniekus visās lietās, saistītas ar mājas 'dzīvi', ar kuru palīdzību māja piedalījas ERAF projektā un Rīgas Domes remontdarbu līdzfinansējuma projektā. Un var pienākt brīdis, kad piemēram biedrības darbinieki vai biedri nevelās piedalīties mājas pārvaldīšanā, vai sētnieks aiziet prom un nav iespējas sameklēt citu kā darbinieku vai jātaupa naudu un var iekonomēt uz VSAOI rēķina. Tad mūsu biedrībai ir tiesības nodot sētnieka jeb mājas sanitāras uzkopšanas citām uzņēmumam vai visas funkcijas citām uzņēmumam, pašai veicot kontroli, tādējādi atrisinot situāciju. Prakse to jādara ātri (ziema, sanitāras kopšanas normatīvi jāievēro), un šī shēma to atļauj darīt - biedrības valde pieņēm lēmumu un viss. Jūsu piedāvātajā variantā jāsasauc kopības sapulci, kas prasīs laiku, un tās var radīt problēmas pārvaldīšanas obligāti veicamo darbību izpildē.
6. Likuma 23. panta 3. daļa ir pretrunā ar 10. panta 2. daļu, jo 10. pantā ir noteikts kādiem mērķiem var izmantot uzkrājumu fondu, bet tajā paša laikā 23. pants arī nosaka izlietošanas mērķus, kuri ir šaurāki nekā 10. pantā.
7. 32. panta noradīta kļūdaina atsauce uz 32. pantu, manuprāt jābūt atsaucei uz 31. pantu.
21.12.2022. 19:41
Fiziska persona
Likumprojekta 9.pants – iebildumi:
Dotajā rakstā norādīts, ka apmaksa par komunālajiem pakalpojumiem pakalpojumu sniedzējiem (piemēram, Rīgas ūdens, Rīgas siltums u.c.) notiek tikai pa tiešo pakalpojumu sniedzējiem no dzīvokļa īpašnieka apejot Pārvaldnieku.
Dotā pozīcija rada iedzīvotāju izmaksu palielināšanos. Visticamāk, katrs pakalpojumu sniedzējs iekasēs maksu par rēķina sastādīšanu katram atsevišķam dzīvoklim, ka arī palielinās bankas pārskaitījumu izmaksas par katru maksājumu.
Dotā pozīcija lobē lielos Pārvaldniekus un neaizsargā personu intereses. Šajā gadījumā katram dzīvokļa īpašumam būs jāslēdz līgumi ar pakalpojumu sniedzējiem.
Likumdevējam, lai aizsargātu iedzīvotāju intereses, nepieciešams likumā noteikt, ka pakalpojumu sniedzēji nav tiesīgi iekasēt maksu par rēķinu sagatavošanu katram dzīvoklim atsevišķi.
Tas arī neparedz situāciju, ka, piemēram, katram dzīvoklim ir savs skaitītājs apkurei un mājā iedzīvotāju kopsapulce ir pieņēmusi savu metodiku.
Piemēram, ar apkures skaitītājiem, katrs dzīvoklis var regulēt temperatūru savā dzīvoklī. Ja dzīvoklī neviens nedzīvo un radiatora regulātors ir uzstādīts uz 0 atzīmes, tad maksa par apkuri pēc siltuma skaitītāja rādījumiem atsevišķā dzīvoklī arī būs EUR 0. Tāds dzīvoklis daļēji saņem siltumu no blakus esošajiem dzīvokļiem un kāpņu telpas. Priekš tā, savai mājai tika izstrādāta un iedzīvotāju kopsapulcē pieņemta metodika, ka augstāk minētie dzīvokļi daļēji kompensē doto situāciju, maksājot par kopējo apkuri.
Kurš tiesību akts paredz, ka piemēram, Rīgas siltums sagatavojot rēķinu OBLIGĀTI pielietos mājas iedzīvotāju pieņemto metodiku. Nevis tā, kā norādīs Likumprojektā, pamatojoties uz Ministra kabineta noteikumiem.
Sazinoties ar Rīgas siltumu, mums apskaidroja, ka viņiem nav bijusi pieredze un viņi nekad nav sagatavojuši rēķinus mājas katram dzīvoklim atsevišķi, kur katram dzīvokļa īpašumam ir atsevišķs siltuma skaitītājs.
Uzskatam par pareizu jaunajā Likumā paredzēt iespēju iedzīvotājiem pašiem lemt par apmaksas veidu par komunālajiem pakalpojumiem — caur Pārvaldnieku vai pa tiešo pakalpojuma sniedzējiem.
It īpaši, ka slēdzot līgumu, par gāzes piegādi priekš apkures un karstā ūdens uzsildīšanas, visai mājai, Pārvaldnieks, kā «liels» pircējs saņem daudz izdevīgāku cenu, kas ietaupa īpašnieku naudu.
Kā arī nav saprotams, kapēc norēķināšanās notiek tikai atbilstoši sava dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram?
Likumprojekta 10.pants – iebildumi:
Ja māja ir jaunbūve, tad pirmos 5 gadus nav nepieciešams formēt uzkrājumu fondu. Šim jautājumam jāpaliek īpašnieku lēmumam
Likumprojekta 26.pants – iebildumi:
Dotā situācija ir pretrunā ar 9.pantu.
Pamatojoties uz 26.pantu Pārvaldniekam kā pārstāvja pienākumi ir slēgt līgumu ar pakalpojumu sniedzējiem par komunālajiem pakalpojumiem.
Bet pamatojoties uz 9.panta nosacījumiem, par komunālajiem pakalpojumiem dzīvokļa īpašnieks norēķinās ar attiecīgā pakalpojuma sniedzēju.
Nosacījums, ka par komunālajiem pakalpojumiem, kas nepieciešami dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām (piemēram, kopīpašuma daļas uzturēšanai) ar attiecīgā pakalpojuma sniedzēju norēķinās:
1)katrs dzīvokļa īpašnieks – atbilstoši savā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram. Dotā situācijā tika aprakstīta pie 9.p. iebildumiem – mājai (caur sapulci) var būt izstrādāta sava metodika.
Uzskatam, ka Likumprojekts neatbilsts mērķim - māju efektīvajā pārvaldīšanā.
Dotajā rakstā norādīts, ka apmaksa par komunālajiem pakalpojumiem pakalpojumu sniedzējiem (piemēram, Rīgas ūdens, Rīgas siltums u.c.) notiek tikai pa tiešo pakalpojumu sniedzējiem no dzīvokļa īpašnieka apejot Pārvaldnieku.
Dotā pozīcija rada iedzīvotāju izmaksu palielināšanos. Visticamāk, katrs pakalpojumu sniedzējs iekasēs maksu par rēķina sastādīšanu katram atsevišķam dzīvoklim, ka arī palielinās bankas pārskaitījumu izmaksas par katru maksājumu.
Dotā pozīcija lobē lielos Pārvaldniekus un neaizsargā personu intereses. Šajā gadījumā katram dzīvokļa īpašumam būs jāslēdz līgumi ar pakalpojumu sniedzējiem.
Likumdevējam, lai aizsargātu iedzīvotāju intereses, nepieciešams likumā noteikt, ka pakalpojumu sniedzēji nav tiesīgi iekasēt maksu par rēķinu sagatavošanu katram dzīvoklim atsevišķi.
Tas arī neparedz situāciju, ka, piemēram, katram dzīvoklim ir savs skaitītājs apkurei un mājā iedzīvotāju kopsapulce ir pieņēmusi savu metodiku.
Piemēram, ar apkures skaitītājiem, katrs dzīvoklis var regulēt temperatūru savā dzīvoklī. Ja dzīvoklī neviens nedzīvo un radiatora regulātors ir uzstādīts uz 0 atzīmes, tad maksa par apkuri pēc siltuma skaitītāja rādījumiem atsevišķā dzīvoklī arī būs EUR 0. Tāds dzīvoklis daļēji saņem siltumu no blakus esošajiem dzīvokļiem un kāpņu telpas. Priekš tā, savai mājai tika izstrādāta un iedzīvotāju kopsapulcē pieņemta metodika, ka augstāk minētie dzīvokļi daļēji kompensē doto situāciju, maksājot par kopējo apkuri.
Kurš tiesību akts paredz, ka piemēram, Rīgas siltums sagatavojot rēķinu OBLIGĀTI pielietos mājas iedzīvotāju pieņemto metodiku. Nevis tā, kā norādīs Likumprojektā, pamatojoties uz Ministra kabineta noteikumiem.
Sazinoties ar Rīgas siltumu, mums apskaidroja, ka viņiem nav bijusi pieredze un viņi nekad nav sagatavojuši rēķinus mājas katram dzīvoklim atsevišķi, kur katram dzīvokļa īpašumam ir atsevišķs siltuma skaitītājs.
Uzskatam par pareizu jaunajā Likumā paredzēt iespēju iedzīvotājiem pašiem lemt par apmaksas veidu par komunālajiem pakalpojumiem — caur Pārvaldnieku vai pa tiešo pakalpojuma sniedzējiem.
It īpaši, ka slēdzot līgumu, par gāzes piegādi priekš apkures un karstā ūdens uzsildīšanas, visai mājai, Pārvaldnieks, kā «liels» pircējs saņem daudz izdevīgāku cenu, kas ietaupa īpašnieku naudu.
Kā arī nav saprotams, kapēc norēķināšanās notiek tikai atbilstoši sava dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram?
Likumprojekta 10.pants – iebildumi:
Ja māja ir jaunbūve, tad pirmos 5 gadus nav nepieciešams formēt uzkrājumu fondu. Šim jautājumam jāpaliek īpašnieku lēmumam
Likumprojekta 26.pants – iebildumi:
Dotā situācija ir pretrunā ar 9.pantu.
Pamatojoties uz 26.pantu Pārvaldniekam kā pārstāvja pienākumi ir slēgt līgumu ar pakalpojumu sniedzējiem par komunālajiem pakalpojumiem.
Bet pamatojoties uz 9.panta nosacījumiem, par komunālajiem pakalpojumiem dzīvokļa īpašnieks norēķinās ar attiecīgā pakalpojuma sniedzēju.
Nosacījums, ka par komunālajiem pakalpojumiem, kas nepieciešami dzīvokļu īpašnieku kopīgajām vajadzībām (piemēram, kopīpašuma daļas uzturēšanai) ar attiecīgā pakalpojuma sniedzēju norēķinās:
1)katrs dzīvokļa īpašnieks – atbilstoši savā dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram. Dotā situācijā tika aprakstīta pie 9.p. iebildumiem – mājai (caur sapulci) var būt izstrādāta sava metodika.
Uzskatam, ka Likumprojekts neatbilsts mērķim - māju efektīvajā pārvaldīšanā.
03.01.2023. 16:06
Biedrība “Latvijas Apdrošinātāju asociācija”
Biedrības “Latvijas Apdrošinātāju asociācija” ieskatā likumprojektā ir vairākas būtiskas lietas, kuras būtu pilnveidojamas:
1. Likuma 4. panta otrās daļas 8. punktā nav precīzi skaidri noteikts, kāda apdrošināšana tiek paredzēta. “Šā panta pirmajā daļā noteikto pienākumu izpildei dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki: …
8) apdrošina dzīvojamo māju, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku civiltiesisko atbildību.”
Varētu prezumēt, ka 8) punkts ietver īpašuma apdrošināšanu (dzīvojamā māja) un civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu. Lasot 4. panta pirmo un otro daļu sistēmiski, nav saprotams, kā civiltiesiskās atbildības apdrošināšana var palīdzēt izpildīt 4. panta pirmajā daļā uzliktos pienākumus, piemēram, nodrošinās mājas atbilstību energoefektivitātes prasībām, ugunsdrošības prasībām, vides objektam izvirzītajām prasībām utt.
Raugoties no praktiskās piemērošanas aspekta, nav skaidrs arī, kā varētu tikt noslēgts līgums ar kopību, kurai nav juridiskās personas statusa, identifikatora un saziņas informācijas. Praksē šādu līgumu var noslēgt ar daudziem individuālo dzīvokļu kopīpašniekiem (kas ir ļoti apgrūtinoši un pat neiespējami līguma administrēšanas ziņā) vai arī kopīpašnieku pilnvaroto personu vai pārvaldnieku.
2. Likumprojektā nav skaidri iezīmēts atbildības dalījums starp kopīpašniekiem un pārvaldnieku.
3. Likumprojekta 5. panta pirmajā daļā noteikts, ka 4.panta pienākumu neizpildes vai nepienācīgas izpildes rezultātā kaitējums tiek atlīdzināts trešajai personai, dzīvokļu īpašniekam vai kopīpašniekam.
Dzīvokļa īpašnieks šī likuma ietvaros ir dzīvokļu īpašnieku kopības “saturs” jeb tas, no kā sastāv dzīvokļu īpašnieku kopība. Tas nozīmē, ka likumā minētā konstrukcija paredz – pats dzīvokļa īpašnieks (kā kopības saturs) nepildīs pienākumus, nodarīs kaitējumu un pats būs persona, kas varēs pretendēt uz zaudējumu kompensēšanu. Iespējams, ka šādas situācijas ir vēlme risināt ar 5. panta otrās daļas regulējumu par zaudējumu apmēra samazinājumu, taču tā praktiskā piemērošana ir neskaidra.
4. Likumprojekta 13.panta pirmās daļas h) punktā noteikts, ka pārvaldniekam ir pienākums dzīvojamās mājas bojājuma gadījumā veikt nepieciešamos darbus avārijas situācijas novēršanai, kā arī konstatētā bojājuma novēršanai. Nav skaidrības, kādēļ pārvaldniekam nav pienākuma nodrošināt bojājuma rašanās cēloņa noskaidrošanu. Pārvaldnieki arvien biežāk atsakās veikt šo funkciju, bet pēc negadījuma apstākļu noskaidrošana ir praktiski neiespējama. Asociācijas biedru ieskatā likumprojekts noteikti būtu papildināms ar pārvaldnieka pienākumu nodrošināt zaudējuma nodarīšanas fiksēšanu un cēloņa konstatēšanu, sastādot konkrēta parauga aktu.
5. Likumprojekta ietvaros nav skaidrs, kā praktiski dzīvē darbosies jēdziens “dzīvokļu īpašnieku kopība”. Trešajai personai tiks nodarīts kaitējums, kas cēloniski saistīts ar noteiktas mājas apsaimniekošanas funkciju neizpildi, piemēram, no mājas jumta uz trešās personas automašīnas uzkritīs sniegs, to sabojājot, nav skaidrs, pret kuru personu trešā persona cels prasību. Prezumējot, ka šāda prasība būs jāizvirza pret kopību, tās realizācija būtu ļoti apgrūtinoša, jo tas nozīmētu, ka zaudējumu prasība trešajai personai jāiesniedz visiem kopīpašniekiem. Praksē tas faktiski laupīs iespēju trešajai personai izvirzīt jebkādas zaudējumu prasības vai arī novedīs pie ilgiem un sarežģītiem procesiem, kur atbildētāja pusē būs daudzi lietas dalībnieki un tiesai būs jāvērtē šo dalībnieku savstarpējās attiecības nama apsaimniekošanas jomā.
6. Visbeidzot, šobrīd likumprojektā ietvertais pienākums apdrošināt īpašumu un civiltiesisko atbildību ir deklaratīvs. Kaut arī likumprojektā ir paredzēts, ka jebkurš no kopīpašniekiem tiesas ceļā var prasīt lēmuma pieņemšanu 4. pantā norādītajos jautājumos, praksē tiesas ceļā pieprasīt apdrošināšanas līguma noslēgšanu būs apgrūtinoši. Turklāt nekādas nelabvēlīgas sekas apdrošināšanas līguma nenoslēgšanas gadījumā kopīpašniekiem neiestājas. Ietverot likumprojektā civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas nepieciešamību, būtu jānosaka tās minimālais apdrošināšanas aizsardzības tvērums, izņēmumi un regresa gadījumi, tādējādi jau sākotnēji izvairoties no pārpratumiem un gaidām attiecībā uz apdrošināšanas aizsardzību. Piemēram, apdrošināšanas aizsardzība neattieksies uz gadījumiem, ja zaudējumi iestājušies nelikumīgas būvniecības rezultātā. Trešajām personām zaudējumi netiks atlīdzināti, ja dzīvokļu īpašnieku kopība nebūs pildījusi savus pienākumus un, piemēram, notīrījusi sniegu no jumta. Apdrošināšanas būtība ir nejaušu zaudējumu kompensācija, un tā nevar būt kā mehānisms, kas darbojas gadījumos, kas cēloniski ir saistīti ar apzinātu lēmumu nepildīt pienākumu (piemēram, lēmumu netīrīt sniegu, jo šādiem darbiem nav līdzekļu).
Biedrības “Latvijas Apdrošinātāju asociācija” biedru vārdā aicinām atkārtoti izvērtēt likumprojektā ietverto regulējumu attiecībā uz apdrošināšanas pienākuma paredzēšanu, kā arī analizēt likumprojektu kopumā.
1. Likuma 4. panta otrās daļas 8. punktā nav precīzi skaidri noteikts, kāda apdrošināšana tiek paredzēta. “Šā panta pirmajā daļā noteikto pienākumu izpildei dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki: …
8) apdrošina dzīvojamo māju, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku civiltiesisko atbildību.”
Varētu prezumēt, ka 8) punkts ietver īpašuma apdrošināšanu (dzīvojamā māja) un civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu. Lasot 4. panta pirmo un otro daļu sistēmiski, nav saprotams, kā civiltiesiskās atbildības apdrošināšana var palīdzēt izpildīt 4. panta pirmajā daļā uzliktos pienākumus, piemēram, nodrošinās mājas atbilstību energoefektivitātes prasībām, ugunsdrošības prasībām, vides objektam izvirzītajām prasībām utt.
Raugoties no praktiskās piemērošanas aspekta, nav skaidrs arī, kā varētu tikt noslēgts līgums ar kopību, kurai nav juridiskās personas statusa, identifikatora un saziņas informācijas. Praksē šādu līgumu var noslēgt ar daudziem individuālo dzīvokļu kopīpašniekiem (kas ir ļoti apgrūtinoši un pat neiespējami līguma administrēšanas ziņā) vai arī kopīpašnieku pilnvaroto personu vai pārvaldnieku.
2. Likumprojektā nav skaidri iezīmēts atbildības dalījums starp kopīpašniekiem un pārvaldnieku.
3. Likumprojekta 5. panta pirmajā daļā noteikts, ka 4.panta pienākumu neizpildes vai nepienācīgas izpildes rezultātā kaitējums tiek atlīdzināts trešajai personai, dzīvokļu īpašniekam vai kopīpašniekam.
Dzīvokļa īpašnieks šī likuma ietvaros ir dzīvokļu īpašnieku kopības “saturs” jeb tas, no kā sastāv dzīvokļu īpašnieku kopība. Tas nozīmē, ka likumā minētā konstrukcija paredz – pats dzīvokļa īpašnieks (kā kopības saturs) nepildīs pienākumus, nodarīs kaitējumu un pats būs persona, kas varēs pretendēt uz zaudējumu kompensēšanu. Iespējams, ka šādas situācijas ir vēlme risināt ar 5. panta otrās daļas regulējumu par zaudējumu apmēra samazinājumu, taču tā praktiskā piemērošana ir neskaidra.
4. Likumprojekta 13.panta pirmās daļas h) punktā noteikts, ka pārvaldniekam ir pienākums dzīvojamās mājas bojājuma gadījumā veikt nepieciešamos darbus avārijas situācijas novēršanai, kā arī konstatētā bojājuma novēršanai. Nav skaidrības, kādēļ pārvaldniekam nav pienākuma nodrošināt bojājuma rašanās cēloņa noskaidrošanu. Pārvaldnieki arvien biežāk atsakās veikt šo funkciju, bet pēc negadījuma apstākļu noskaidrošana ir praktiski neiespējama. Asociācijas biedru ieskatā likumprojekts noteikti būtu papildināms ar pārvaldnieka pienākumu nodrošināt zaudējuma nodarīšanas fiksēšanu un cēloņa konstatēšanu, sastādot konkrēta parauga aktu.
5. Likumprojekta ietvaros nav skaidrs, kā praktiski dzīvē darbosies jēdziens “dzīvokļu īpašnieku kopība”. Trešajai personai tiks nodarīts kaitējums, kas cēloniski saistīts ar noteiktas mājas apsaimniekošanas funkciju neizpildi, piemēram, no mājas jumta uz trešās personas automašīnas uzkritīs sniegs, to sabojājot, nav skaidrs, pret kuru personu trešā persona cels prasību. Prezumējot, ka šāda prasība būs jāizvirza pret kopību, tās realizācija būtu ļoti apgrūtinoša, jo tas nozīmētu, ka zaudējumu prasība trešajai personai jāiesniedz visiem kopīpašniekiem. Praksē tas faktiski laupīs iespēju trešajai personai izvirzīt jebkādas zaudējumu prasības vai arī novedīs pie ilgiem un sarežģītiem procesiem, kur atbildētāja pusē būs daudzi lietas dalībnieki un tiesai būs jāvērtē šo dalībnieku savstarpējās attiecības nama apsaimniekošanas jomā.
6. Visbeidzot, šobrīd likumprojektā ietvertais pienākums apdrošināt īpašumu un civiltiesisko atbildību ir deklaratīvs. Kaut arī likumprojektā ir paredzēts, ka jebkurš no kopīpašniekiem tiesas ceļā var prasīt lēmuma pieņemšanu 4. pantā norādītajos jautājumos, praksē tiesas ceļā pieprasīt apdrošināšanas līguma noslēgšanu būs apgrūtinoši. Turklāt nekādas nelabvēlīgas sekas apdrošināšanas līguma nenoslēgšanas gadījumā kopīpašniekiem neiestājas. Ietverot likumprojektā civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas nepieciešamību, būtu jānosaka tās minimālais apdrošināšanas aizsardzības tvērums, izņēmumi un regresa gadījumi, tādējādi jau sākotnēji izvairoties no pārpratumiem un gaidām attiecībā uz apdrošināšanas aizsardzību. Piemēram, apdrošināšanas aizsardzība neattieksies uz gadījumiem, ja zaudējumi iestājušies nelikumīgas būvniecības rezultātā. Trešajām personām zaudējumi netiks atlīdzināti, ja dzīvokļu īpašnieku kopība nebūs pildījusi savus pienākumus un, piemēram, notīrījusi sniegu no jumta. Apdrošināšanas būtība ir nejaušu zaudējumu kompensācija, un tā nevar būt kā mehānisms, kas darbojas gadījumos, kas cēloniski ir saistīti ar apzinātu lēmumu nepildīt pienākumu (piemēram, lēmumu netīrīt sniegu, jo šādiem darbiem nav līdzekļu).
Biedrības “Latvijas Apdrošinātāju asociācija” biedru vārdā aicinām atkārtoti izvērtēt likumprojektā ietverto regulējumu attiecībā uz apdrošināšanas pienākuma paredzēšanu, kā arī analizēt likumprojektu kopumā.
04.01.2023. 13:48
Aleksandrs Kaplans
Valsts pārvaldes stabilitāti veido likumu stabilitāte. Nemitigā likumu maiņa lobistu ietekmē, neveicina valsts attīstību.
Izstrādājot Likumdošanas iniacitīvu, būtu jāņem vērā starptautisko pieredzi.
Vācijā pie 84 miljoniem iedzīvotāju, nekustamo īpašumu, tajā skaitā dzīvojamo māju pārvaldīšanas sistēma, tiek veikta caur apsaimniekošanas kompānijām.
Visi maksājumi par inženierresursiem (aukstais un karstais ūdens, apkure, elektroapgāde, atkritumu izvešana) tiek veikti ar apsaimniekošanas kompāniju starpniecību.
Apsaimniekošanas kompānija veic apmaksu par inženierresursu piegādātāju pakalpojumiem, pamatojoties uz galvenajām rādījumu ierīcēm un aprēķina izmaksas katram dzīvoklim, pamatojoties uz skaitītāju rādījumiem:
1. Par apkuri pamatojoties uz dzīvokļa apkures skaitītāja rādījumu + izmaksas par siltuma zudumu stāvvados + izmaksas par kāpņu telpu apkuri + izmaksas par tīklu apkalpošanu.
2. Par auksto ūdeni pamatojoties uz ūdens skaitītāja rādījumu + ūdens patēriņš koplietošanas telpu uzturēšanai.
3. Par karsto ūdeni pamatojoties uz ūdens skaitītāja rādījumu, tiek aprēķinātas izmaksas par ūdens uzsildīšanu un ūdens patēriņu + recirkulācija.
4. Par Elektroapgādi, atbilstoši galvenajam skaitītājam, tiek apmaksāts elektroenerģijas piegādātājam un pakalpojumu sniedzējam A/S ‘’Sadales tīkls’’.
Parērētāji par elektroenerģiju maksā pamatojoties uz dzīvokļa skaitītāja rādījumu, kā arī saskaņā ar kopējo mājas patēriņu priekš:
4.1. Siltummezgla vai katlu telpas sūkņiem;
4.2. Cirkulācijas sūkņiem;
4.3. Karstā ūdens spiediena uzturēšanas sūkņiem (hidrofors);
4.4. Liftu dzinējiem, liftu un šahtu apgaismojumam;
4.5. Elektrokabeļiem, ūdens noteku kanālu apsildei;
4.6. Kāpņu telpu un fasādes apgaismojumam;
4.7. Pazemes stāvvietas iebraukšanas rampu apsildei;
4.8. Elektroapgādes signalizācijām un vājstrāvas ierīcēm.
Lai dzīvokļa patērētājs varētu pa tiešo norēķināties ar pakalpojumu piegādātāju, nepieciešams pārbūvēt visu dzīvojamo māju elektroapgādes sistēmu. Jo uzskaites mezgls ir resursu piegādātāja atbildes robeža – tas nozīmē, ka jānodod A/S “Sadales tīkls”. Bilansē visi tīkli līdz dzīvokļu skaitītājiem un to apkalpošanas izmaksas izaugs nesamērīgi. Tas pats ir ar citiem iekšējās mājas maģistrālajiem tīkliem.
Piemēram, jaunbūvēm, kuras tika nodotas ekspluatācijā pirms 10-20 gadiem, nebija iespējas projektēt Elektroapgādi tā, lai katrs dzīvoklis varētu noslēgt līgumu pa tiešo ar Latvenergo. Projektēšanai A/S ‘’Sadales tīkls’’ izdeva tehniskos noteikumus tikai ar nosacījumu, ka būs viens kopējs līgums uz visu māju, bet pēc tam mājas Pārvaldnieks patstāvīgi sadala kopējo rēķinu pēc dzīvokļu kontrolskaitītāju rādījumiem.
Pirms aptuveni 10 gadiem, daži iedzīvotāji vēlējas noslēgt tiešos līgumus par Elektroenerģijas piegādātāju un A/S ‘’Sadales tīkls’’ viņiem paskaidroja, ka nepieciešams finansēt papildus darbus. Kurš šajā gadījumā finansēs dotos darbus, ja saskaņā ar jauno likumu par pakalpojumiem būs jāmaksā tikai tieši pakalpojumu sniedzējam?
Uzskatam, ka dotā Likumdošanas iniacitīva ir saistīta ar apkalpošanas kompānijas SIA ‘’Rīgas namu pārvaldnieks’’ lobēšanu, kura ļoti slikti darbojas šajā jomā. Viņi apkalpo daudz padomju laikā uzbūvētās dzīvojamās mājas, tajā skaitā iekšējos tīklus līdz skaitītājiem – viņu darbs ir tas sliktākais piemērs.
Piedāvātais Likumprojekts neņem vērā bankas pakalpojumu sadārdzinājumus rēķinu apmaksai - viena pārskaitījuma vietā būs jāveic 5 pārskaitījumi.
Dotā Likumdošanas iniciatīva raksturo Ekonomikas Ministrijas darbību - kā rezultātā, likumos pastāvīgi tiek ieviestas izmaiņas, kuras vēlāk tiek atceltas, piemērs - Būvniecības likums, kurā sākumā aizliedza būvniecības laikā mainīt būves lietošanas veidu, pēc tam atkārtoti ieviesa izmaiņas un pamatojoties uz 16.pantu, punktu (25) atļāva.
Dažus gadus atpakaļ (kad Ekonomikas ministrs bija Ašaradena kgs) bija iesniegts Vācu likums par gala sienas siltināšanu (ja siena atrodas uz zemegabala robežas), kas atļāva siltināt gala sienas pārkāpjot zemesgabala robežu – manā klātbūtnē bija dots uzdevums sagatavot MK noteikumus – cik man ir zināms, tas līdz šodienai nav izdarīts.
Likuma projektā nav nekādu norādījumu, kādā veidā būs finansētas 27 gadu laikā visas dzīvojamās mājas Latvijā pārbūvētas par enerģijas neitrālajām ēkām.
Lai izmantotu saules paneļus līdz mājas neitrālās enerģijas statusa sasniegšanai, paneļi jāuzstāda ne tikai uz jumtu konstrukcijām, kuru dēļ tās ir jāpārbūvē, bet arī uz dienvidu fasādēm, kas ar Saistošajiem noteikumiem Nr.103 Rīgā ir aizliegts.
Izstrādājot likumu jādomā vai šis likums ierakstīsies kopējā programmā un jāizmanto starptautiskā pieredze.
Vācijā (austrumu daļā ir daudz līdzvērtīgas padomju laikā uzbūvētas dzīvojamās mājas) ir izstrādāta vesela programma dzīvojamo māju atjaunošanai.
Viens no avotiem finansēšanas līdzekļiem ir esošo apbūves platības pieaugums,dēļ virsbūves papildus stāviem un ēkas paplašināšana ar piebūvēm.
Investors veicot šos darbus finansē esošo ēku modernizāciju tajā skaitā iebūvē liftus, pārbūvē apkures sistēmas no viencauruļu uz divcauruļu sistēmu, atjauno arī visus citus inženiertīklus, nosiltina fasādes un veicot stāvu virsbūves paredz konstrukcijas saules paneļu izvietošanai, veicot balkonu pārveidošanu par “ziemas dārziem”, izmanto daļas no jaunizveidotajām ierobežojošajām konstrukcijām, saules paneļu izvietošanai.
Jaunajā “Rīgas teritorijas plānojums”, Saistošie noteikumi Nr.103, šo paņēmienu aizliedz – tas pierāda, ka jaunā likuma iniacitīva nav saskaņota ar Valsts attīstīšanas programmu.
Manā skatījumā, šāda Likumdošanas izstrādāšana ir nepamatota nodokļu maksātāju naudas izšķērdēšana.
10.01.2023. 10:50
Antra Alksne - Pašvaldības sabiedrība ar ierobežotu atbildību "Valgums-S"
PSIA “Valgums –S” ir izskatījusi Tiesību akta projekta „Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums” sākotnējās ietekmes (ex-ante) novērtējuma ziņojumu – (anotācija) (turpmāk – anotācija) un izsaka šādus iebildumus par anotāciju:
Anotācija 1.3. punktā sadaļā “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” otrajā rindkopā tiek uzsvērts, ka “gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieki par saņemto pakalpojumu norēķinās ar pārvaldnieka starpniecību, faktiski norēķinu veikšanu pilnā apmērā nodrošina pārvaldnieks.”
Ir konstatēts fakts, bet nav pierādījumu, argumentu ,kāpēc ir izveidojusies šāda situācija, kāpēc pārvaldnieks nerīkojas likuma ietvaros, bet pārvaldnieks iet vieglāko ceļu, lai nevajadzētu sevi piepūlēt. Bet tā jau ir pārvaldnieka (ne) kompetence, jo pats pārvaldnieks izvēlas šādu taktiku, un nestrādā ar parādniekiem, kā arī neizmanto citas spēkā esošā likuma iespējas parādu norakstīšanai. Problēmai pieaugot, pārvaldnieki skaļi kliedz, ka vajag mainīt likumu, bet vai kāds ir izvērtējis visus aspektus. Latvijā nav nekāda atbildība pārvaldniekiem, ja viņiem nav kvalifikācija, ja viņi neveic savus pienākumus atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajam - tad kāds bija šī institūta izveidošanas mērķis, jo vienīgais kas var ietekmēt, ir dzīvokļu īpašnieki, kuri izvēlas citu pārvaldnieku, tiesās kaut ko ierosināt un panākt pret pārvaldnieku attiecībā uz tā kvalifikāciju ir faktiski neiespējami.
Vai vienkāršāk nebūtu izdot kādu normatīvo aktu attiecībā uz pārvaldniekiem, to kvalifikāciju, pienākumiem un atbildību, nevis sagraut padsmit gadus veidoto sistēmu
Anotācija 1.3. punktā sadaļā “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” otrajā rindkopas 1. punktā tiek uzsvērts: “bet gan velta būtisku daļu savu resursu, lai veiktu parādu piedziņu citas personas – pakalpojuma sniedzēja labā”. Šeit pārvaldnieks ir kā cietējs, bet ir jāskatās, kādas ir pārvaldnieka funkcijas un pienākumi, jāņem vērā, pārvaldnieks ir komersants, saimnieciskās darbības veicējs, kurš par savu darbu saņem atlīdzību. Ar piedziņu saistītās izmaksas taču tiek iekļautas tāmē un pārvaldīšanas maksā. Turklāt pārvaldnieks ir pilnvarota persona, kura ir tiesīga prasīt atlīdzināt izdevumus. Pārvaldnieku to pilnvaro darīt kopība, lai tai nebūtu problēmu ar pakalpojumu saņemšanu, tad kādas citas personas – pakalpojumu sniedzēja interesēs darbojas pārvaldnieks. Pakalpojumu sniedzējiem būtībā ir maznozīmīgi kāda dzīvokļu īpašnieku parādi, jo pakalpojumu sniedzēji izmanto citus instrumentus- pārtraucot sniegt pakalpojumu atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajam un nepieļauj parāda pieaugumu. Problēma ir skatīta tikai no viena subjekta skatpunkta.
Anotācija 1.3. punktā sadaļā “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” otrajā rindkopas 2. punktā tiek uzsvērts: “Lai atgūtu līdzekļus, pārvaldniekam ir jāvēršas pret katru dzīvokļa īpašnieku atsevišķi, tomēr parāds var būt neatgūstams”. Pārvaldnieki neizmanto likumā noteiktos instrumentus. Ja parāds ir neatgūstams un pakalpojumu sniedzējs iesniedz dokumentus, tas ir tiesas spriedumu, zvērināta tiesu izpildītāja izziņu, notāra aktu (izziņu), ka piedziņa nav iespējama, pakalpojum sniedzējs samazina daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas maksājumu. Pārvaldniekiem arī līdz šim ir iespēja veikt maksājumus tādā apmērā, kā to ir samaksājuši dzīvokļu īpašnieki, iesniedzot informāciju pakalpojumu sniedzējam. Tas, ka pārvaldnieki neizmanto likumā piešķirtās iespējas, nenozīmē, ka uzreiz tā ir problēma, kuru ir jārisina, izdomājot citu iespējams pat nepilnvērtīgu modeli.
Attiecībā uz Anotācijas 1.3. punkta daļas “Risinājumu apraksts” sadaļā “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” pirmo rindkopu norādāms, ka jāsāk būtu ar to, ka pārvaldniekus izglīto un kvalifikāciju piešķir tikai tad, kad viņi izprot pārvaldīšanas būtību un darbu dara pēc tiesību normām. Ar šo pārvaldnieku problēmas netiks atrisinātas, pakalpojumi ir maza daļa no kopējām pārvaldīšanas darbībām - varbūt pārdomāt, vai tāds pārvaldnieku institūts vispār vajadzīgs, jo likumprojektā paredzēts, ka var pārvaldīt arī bez pārvaldnieka, piemēram pilnvarotā persona vai kopība.
Attiecībā uz Anotācijas 1.3. punkta daļas “Risinājumu apraksts” sadaļā “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” pirmo rindkopu norādāms, ka šāds nosacījums ir aplams, kādu 12 daļu no kā, no katra dzīvokļa patēriņa, par kuru pakalpojumu sniedzējiem nav ne jausmas.
Attiecībā uz Anotācijas 1.3. punkta daļas “Risinājumu apraksts” sadaļā “Vai ir izvērtēti alternatīvie risinājumi? Nē”, jānorāda, ka ar šo būt jāsāk, un jāizvērtē alternatīvi risinājumi, iespējams, ir jāveic kādi kontroles un uzraudzības pasākumi attiecībā uz pārvaldniekiem, ko viņi dara vai nedara, vai ir tiesīgi vai nav tiesīgi darīt. Sagraut izveidoto modeli ir vienkārši, vietā piedāvājot kaut ko bez variantiem, pēc cik gadiem vēl kaut ko krasi mainīs, jo arī šis modelis nedarbosies.
Attiecībā uz Anotācijas 1.3. punkta daļas “Risinājumu apraksts” sadaļā “Vai ir izvērtēts prasību un izmaksu samērīgums pret ieguvumiem? Nē”, norādāms, ka šis gan būtu jāizvērtē, jo iespējams mums vajadzīgi izglītoti un kompetenti dzīvokļu īpašnieki, jo pēc jaunā likuma diez vai ikviens varēs būs dzīvokļa īpašnieks, pakalpojumu sniedzējiem attiecīgi papildus darbinieki - diez vai un tie galvenokārt būs valsts un pašvaldību kapitālsabiedrību papildus resursi, jo administratīvais slogs nemazināsies ne pārvaldniekiem, ne pakalpojumu sniedzējiem, plus vēl būs pilnvarotās personas un visiem būs vajadzīga attiecīga kvalifikācija.
Attiecībā uz Anotācijas 2. punktu norādāms, ka tas ir pilnībā pretrunā un neuzskaita iesaistītās puse, tā pat ir norādīts, ka nav ietekmes uz tautsaimniecību kopumā, kā arī nav skaidrojams administratīvo izmaksu pieaugums. Likumdevējiem ir jāizprot, ka pašlaik sniegto pakalpojumu, kas ir grāmatvedības pakalpojums iedzīvotājiem, ir iekļauts pārvaldīšanas maksā visbiežāk. Latvijas teritorijā nosakot tiešos norēķinus, kā pamat uzdevumu sabiedrisko pakalpojumu sniedzējiem, radīsies situācija, ka rēķina sagatavošana un katra individuāla dzīvokļa apkalpošana izmaksās no 1-20 Eur par dzīvokli. Ūdenssaimniecību gadījumā skaitītāju verificēšanas periodu kontroli, starpību sadali starp dzīvokļu īpašniekiem. Ir precizējama un papildināma anotācija ar pamatojumiem un precīziem aprēķiniem. Kā arī jāizvērtē vai un kā šis likums ietekmēs sabiedrisko pakalpojumu tarifus un tarifu metodiku.
Attiecībā uz Anotācijas 2.1. punkta daļu “Juridiskās personas” nav saprotams Kā fiziska persona var būt juridiska persona – vai īpašumtiesības uzreiz nosaka juridiskās personas statusu, vai fizikās personas, iegūstot dzīvokļa īpašumu, tiks obligāti reģistrētas juridisko personu reģistrā, kas to darīs, kādas būs izmaksas. Jāpārdomā arī par lauku reģioniem daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas nav tikai lielajās pilsētās, bet arī dziļos laukos.
Attiecībā uz Anotācijas 2.3.punktu ir jāizvērtē vai tiešam šis projekts neskar administratīvo izmaksas, jo ņemot vērā, ka sabiedrisko pakalpojumu sniedzēji galvenokārt ir valsts un pašvaldību kapitālsabiedrības, kā arī pašvaldības, tad noteikti administratīvās izmaksas tas skars, turklāt visādi reģistri fiziskās personas par juridiskām padarītas, kaut kas taču to administrēs.
Anotācija arī citos punktos ir papildināma un precizējama, jo balstīt to tikai uz klimatneitralitātes pasākumiem ir nekorekti. (anotācijas 8.1.7. punkts)
Anotācija 1.3. punktā sadaļā “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” otrajā rindkopā tiek uzsvērts, ka “gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieki par saņemto pakalpojumu norēķinās ar pārvaldnieka starpniecību, faktiski norēķinu veikšanu pilnā apmērā nodrošina pārvaldnieks.”
Ir konstatēts fakts, bet nav pierādījumu, argumentu ,kāpēc ir izveidojusies šāda situācija, kāpēc pārvaldnieks nerīkojas likuma ietvaros, bet pārvaldnieks iet vieglāko ceļu, lai nevajadzētu sevi piepūlēt. Bet tā jau ir pārvaldnieka (ne) kompetence, jo pats pārvaldnieks izvēlas šādu taktiku, un nestrādā ar parādniekiem, kā arī neizmanto citas spēkā esošā likuma iespējas parādu norakstīšanai. Problēmai pieaugot, pārvaldnieki skaļi kliedz, ka vajag mainīt likumu, bet vai kāds ir izvērtējis visus aspektus. Latvijā nav nekāda atbildība pārvaldniekiem, ja viņiem nav kvalifikācija, ja viņi neveic savus pienākumus atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajam - tad kāds bija šī institūta izveidošanas mērķis, jo vienīgais kas var ietekmēt, ir dzīvokļu īpašnieki, kuri izvēlas citu pārvaldnieku, tiesās kaut ko ierosināt un panākt pret pārvaldnieku attiecībā uz tā kvalifikāciju ir faktiski neiespējami.
Vai vienkāršāk nebūtu izdot kādu normatīvo aktu attiecībā uz pārvaldniekiem, to kvalifikāciju, pienākumiem un atbildību, nevis sagraut padsmit gadus veidoto sistēmu
Anotācija 1.3. punktā sadaļā “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” otrajā rindkopas 1. punktā tiek uzsvērts: “bet gan velta būtisku daļu savu resursu, lai veiktu parādu piedziņu citas personas – pakalpojuma sniedzēja labā”. Šeit pārvaldnieks ir kā cietējs, bet ir jāskatās, kādas ir pārvaldnieka funkcijas un pienākumi, jāņem vērā, pārvaldnieks ir komersants, saimnieciskās darbības veicējs, kurš par savu darbu saņem atlīdzību. Ar piedziņu saistītās izmaksas taču tiek iekļautas tāmē un pārvaldīšanas maksā. Turklāt pārvaldnieks ir pilnvarota persona, kura ir tiesīga prasīt atlīdzināt izdevumus. Pārvaldnieku to pilnvaro darīt kopība, lai tai nebūtu problēmu ar pakalpojumu saņemšanu, tad kādas citas personas – pakalpojumu sniedzēja interesēs darbojas pārvaldnieks. Pakalpojumu sniedzējiem būtībā ir maznozīmīgi kāda dzīvokļu īpašnieku parādi, jo pakalpojumu sniedzēji izmanto citus instrumentus- pārtraucot sniegt pakalpojumu atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajam un nepieļauj parāda pieaugumu. Problēma ir skatīta tikai no viena subjekta skatpunkta.
Anotācija 1.3. punktā sadaļā “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” otrajā rindkopas 2. punktā tiek uzsvērts: “Lai atgūtu līdzekļus, pārvaldniekam ir jāvēršas pret katru dzīvokļa īpašnieku atsevišķi, tomēr parāds var būt neatgūstams”. Pārvaldnieki neizmanto likumā noteiktos instrumentus. Ja parāds ir neatgūstams un pakalpojumu sniedzējs iesniedz dokumentus, tas ir tiesas spriedumu, zvērināta tiesu izpildītāja izziņu, notāra aktu (izziņu), ka piedziņa nav iespējama, pakalpojum sniedzējs samazina daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas maksājumu. Pārvaldniekiem arī līdz šim ir iespēja veikt maksājumus tādā apmērā, kā to ir samaksājuši dzīvokļu īpašnieki, iesniedzot informāciju pakalpojumu sniedzējam. Tas, ka pārvaldnieki neizmanto likumā piešķirtās iespējas, nenozīmē, ka uzreiz tā ir problēma, kuru ir jārisina, izdomājot citu iespējams pat nepilnvērtīgu modeli.
Attiecībā uz Anotācijas 1.3. punkta daļas “Risinājumu apraksts” sadaļā “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” pirmo rindkopu norādāms, ka jāsāk būtu ar to, ka pārvaldniekus izglīto un kvalifikāciju piešķir tikai tad, kad viņi izprot pārvaldīšanas būtību un darbu dara pēc tiesību normām. Ar šo pārvaldnieku problēmas netiks atrisinātas, pakalpojumi ir maza daļa no kopējām pārvaldīšanas darbībām - varbūt pārdomāt, vai tāds pārvaldnieku institūts vispār vajadzīgs, jo likumprojektā paredzēts, ka var pārvaldīt arī bez pārvaldnieka, piemēram pilnvarotā persona vai kopība.
Attiecībā uz Anotācijas 1.3. punkta daļas “Risinājumu apraksts” sadaļā “Dzīvojamas mājas uzturēšanai nepieciešamie pakalpojumi” pirmo rindkopu norādāms, ka šāds nosacījums ir aplams, kādu 12 daļu no kā, no katra dzīvokļa patēriņa, par kuru pakalpojumu sniedzējiem nav ne jausmas.
Attiecībā uz Anotācijas 1.3. punkta daļas “Risinājumu apraksts” sadaļā “Vai ir izvērtēti alternatīvie risinājumi? Nē”, jānorāda, ka ar šo būt jāsāk, un jāizvērtē alternatīvi risinājumi, iespējams, ir jāveic kādi kontroles un uzraudzības pasākumi attiecībā uz pārvaldniekiem, ko viņi dara vai nedara, vai ir tiesīgi vai nav tiesīgi darīt. Sagraut izveidoto modeli ir vienkārši, vietā piedāvājot kaut ko bez variantiem, pēc cik gadiem vēl kaut ko krasi mainīs, jo arī šis modelis nedarbosies.
Attiecībā uz Anotācijas 1.3. punkta daļas “Risinājumu apraksts” sadaļā “Vai ir izvērtēts prasību un izmaksu samērīgums pret ieguvumiem? Nē”, norādāms, ka šis gan būtu jāizvērtē, jo iespējams mums vajadzīgi izglītoti un kompetenti dzīvokļu īpašnieki, jo pēc jaunā likuma diez vai ikviens varēs būs dzīvokļa īpašnieks, pakalpojumu sniedzējiem attiecīgi papildus darbinieki - diez vai un tie galvenokārt būs valsts un pašvaldību kapitālsabiedrību papildus resursi, jo administratīvais slogs nemazināsies ne pārvaldniekiem, ne pakalpojumu sniedzējiem, plus vēl būs pilnvarotās personas un visiem būs vajadzīga attiecīga kvalifikācija.
Attiecībā uz Anotācijas 2. punktu norādāms, ka tas ir pilnībā pretrunā un neuzskaita iesaistītās puse, tā pat ir norādīts, ka nav ietekmes uz tautsaimniecību kopumā, kā arī nav skaidrojams administratīvo izmaksu pieaugums. Likumdevējiem ir jāizprot, ka pašlaik sniegto pakalpojumu, kas ir grāmatvedības pakalpojums iedzīvotājiem, ir iekļauts pārvaldīšanas maksā visbiežāk. Latvijas teritorijā nosakot tiešos norēķinus, kā pamat uzdevumu sabiedrisko pakalpojumu sniedzējiem, radīsies situācija, ka rēķina sagatavošana un katra individuāla dzīvokļa apkalpošana izmaksās no 1-20 Eur par dzīvokli. Ūdenssaimniecību gadījumā skaitītāju verificēšanas periodu kontroli, starpību sadali starp dzīvokļu īpašniekiem. Ir precizējama un papildināma anotācija ar pamatojumiem un precīziem aprēķiniem. Kā arī jāizvērtē vai un kā šis likums ietekmēs sabiedrisko pakalpojumu tarifus un tarifu metodiku.
Attiecībā uz Anotācijas 2.1. punkta daļu “Juridiskās personas” nav saprotams Kā fiziska persona var būt juridiska persona – vai īpašumtiesības uzreiz nosaka juridiskās personas statusu, vai fizikās personas, iegūstot dzīvokļa īpašumu, tiks obligāti reģistrētas juridisko personu reģistrā, kas to darīs, kādas būs izmaksas. Jāpārdomā arī par lauku reģioniem daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas nav tikai lielajās pilsētās, bet arī dziļos laukos.
Attiecībā uz Anotācijas 2.3.punktu ir jāizvērtē vai tiešam šis projekts neskar administratīvo izmaksas, jo ņemot vērā, ka sabiedrisko pakalpojumu sniedzēji galvenokārt ir valsts un pašvaldību kapitālsabiedrības, kā arī pašvaldības, tad noteikti administratīvās izmaksas tas skars, turklāt visādi reģistri fiziskās personas par juridiskām padarītas, kaut kas taču to administrēs.
Anotācija arī citos punktos ir papildināma un precizējama, jo balstīt to tikai uz klimatneitralitātes pasākumiem ir nekorekti. (anotācijas 8.1.7. punkts)
11.01.2023. 14:07
Ģirts Beikmanis - "LATVIJAS NAMU PĀRVALDĪTĀJU UN APSAIMNIEKOTĀJU ASOCIĀCIJA"
Izskatot likumprojektu SO “Latvijas Namu Pārvaldītāju un Apsaimniekotāju asociācija” (turpmāk tekstā - LNPAA) iebilst Likumprojekta Nr. 22-TA-3669 "Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums" (turpmāk tekstā – Likumprojekts) apspriešanā esošās redakcijas tālākai virzībai un apstiprināšanai. Ir skaidrs, ka, kopš 2010.gada 1.janvārī spēkā stājās Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums, nekustāmā īpašuma pārvaldīšanas joma ir attīstījusies, kā arī ir sakārtojušies daudzi tiesiska rakstura jautājumi. Tāpat ir mainījusies un pamazām nostiprinājusies tiesu prakse dažādos ar nekustamo īpašumu pārvaldīšanu saistītos jautājumos.
LNPAA ieskatā likumprojekts ir jāturpina pilnveidot iesaistot nekustamā īpašuma pārvaldīšanas nozares pārstāvjus, dzīvokļu īpašniekus pārstāvošās organizācijas, visu ar daudzdzīvokļu māju saistīto komunālo pakalpojumu sniedzējus, finanšu nozares pārstāvjus un apdrošinātājus. Izvērtējot Likumprojektu LNPAA sniedz sekojošus komentārus par Likumprojektu:
- Likumprojektā precīzāk ir jānosaka dzīvojamo māju pārvaldnieku un dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi, kā arī visu dzīvojamo māju ekspluatācijā iesaistīto pušu atbildības robežas.
- Likumprojektā jāparedz vienota pieeja dzīvojamo māju pārvaldīšanas un uzturēšanas jautājumiem pie dažādiem dzīvojamo māju pārvaldīšanas modeļiem, - pārvaldnieks ir profesionāls uzņēmums, fiziska persona, vai biedrība. Tāpat jāparedz vienota dzīvojamo māju pārvaldīšanas un uzturēšanas darbu finansēšanas kārtība.
- Likumprojektā nepieciešams strukturēt dzīvojamo māju pārvaldīšanas pakalpojumus. Pārvaldīšana sastāv gan no dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un uzturēšanas darba organizēšanas, uzskaites vešanas, darba ar debitoru parādiem organizēšanas, dažādu atskaišu un sapulču gatavošanas, gan ar mājas nepārtrauktu funkcionālo darbību saistošu pasākumu organizēšanu un veikšanu (teritorijas uzkopšana, avārijas dienesta nodrošināšana, liftu un vājstrāvas tīklu uzturēšana un apkope, ugunsdrošības sistēmu apkope, apkures katlu/sistēmu apkalpošana; utt.), kuriem pakalpojuma nepārtrauktības nodrošināšanas nolūkos ir nepieciešams finansējums pilnā apmērā.
- Likumprojekta anotācijā ir minēts, ka Likumprojektā pārvaldnieka pienākumu saturs un apjoms atšķiras no dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākumiem, tādējādi paredzēts stiprināt pārvaldnieka kā kvalificēta eksperta lomu, kurš spēj sniegt dzīvokļa īpašniekam informāciju par prognozējamo ēkas dzīves ciklu, veicamajiem darbiem, lai izpildītu būvniecības normatīvajos aktos noteiktās prasības, izpildītu gan esošas energoefektivitātes prasības, gan arī spētu sastādīt plānu kā attiecīgā ēka sasniegs izvirzītos klimata neitralitātes mērķus u.tml. No Likumprojekta 13.panta izriet, ka likumdevējs, pretēji anotācijā norādītajam, pie pārvaldnieka kā kvalificēta eksperta pienākumiem ir paredzējis daudz plašāku pārvaldnieka pienākumu apjomu, kas būtībā jau vairs nav tikai pārvaldnieka kā kvalificēta eksperta kompetences robežās, bet ar likumu tiek uzlikts pārvaldniekam pienākums nodrošināt (nevis organizēt) konkrētu darbu izpildi. Pamatā pārvaldnieka, kā kvalificēta eksperta loma ir organizēt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas procesa nepārtrauktību, savukārt nodrošināšana jau ir dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākums – nodrošināt šā uzdevuma izpildei konstruktīvu lēmumu pieņemšanu un tam nepieciešamo finansējumu.
- Likumprojektā precīzi un skaidri jānosaka, ka, uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopīpašniekiem ir pienākums nodrošināt šā uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu. Likumprojekts paredz, ka Dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopīpašniekiem ar pārvaldīšanas līgumu uzdodot pārvaldniekam organizēt dzīvojamās mājas uzturēšanas darbus ir pienākums nodrošināt šā uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu. Taču, uzturēšanas darbi ir tikai daļa no visa pārvaldīšanas pakalpojuma apjoma.
- Likumprojektā precīzi jānosaka dzīvojamo māju pārvaldīšanas un uzturēšanas pakalpojumi, kurus sniedz pārvaldnieks pats, un kuri tiek organizēti ar pārvaldnieka starpniecību.
- Ir jāizstrādā pārejas noteikumi, kas paredz kārtību, kā notiks pāreja uz tiešajiem norēķiniem.
- Ir jābūt skaidrai kārtībai gan par dzīvokļu īpašnieku kopības, gan atsevišķu dzīvokļu īpašnieku veikto uzkrājumu un neizpildīto saistību pārņemšanu, tai skaitā neatgūstamo parādu norakstīšanu.
- Likumprojektā nekur nav minēts, kas notiek ar saistībām, ja konstatēta dzīvokļa īpašnieka maksātnespēja, dzīvokļa īpašnieks miris vai likvidēts, kā juridiska persona.
- Likumprojektā ir jāparedz, ka pārvaldnieks var izbeigt pārvaldīšanas līgumu, ja no dzīvokļu īpašnieku puses netiek nodrošināta tā pienācīga izpilde. Likumprojekta 7.pants paredz, ka Katrs dzīvokļa īpašnieks un kopīpašnieks ir tiesīgs prasīt pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopības vai visu kopīpašnieku lēmumu izbeigt pārvaldīšanas līgumu ar pārvaldnieku, ja tas ir pieļāvis tā būtisku pārkāpumu. Bet būtisks pārkāpums ir arī pārvaldīšanas uzdevuma došana un finansējuma nenodrošināšana, līdz ar to pārvaldniekam arī jābūt šādām tiesībām izbeigt pārvaldīšanas līgumu un tas ir jānostiprina likumā, ne tikai pārvaldīšanas līgumā.
- Likumprojekta 10.pants paredz, ka Dzīvokļa īpašnieks vai kopīpašnieks atbilstoši viņam piederošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram veic maksājumus uzkrājumu fondā. Uzkrājumu fondu var izmantot dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei, savukārt, 23.pants nosaka, ka Pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot uzkrājumu fondu dzīvokļa īpašnieka vai kopīpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u.tml.). Ar likumu ir jāļauj dzīvokļu īpašnieku kopībai lemt pašai vai tā dod tiesības pārvaldniekam no uzkrājuma līdzekļiem nodrošināt pakalpojumu nepārtrauktību un pēc tam, atgūstot finanšu līdzekļus no parādniekiem, atgriezt tos uzkrājuma fondā.
- Ņemot vērā, ka par pārvaldīšanas uzdevuma nepienācīgu nodrošināšanu paredzēta administratīvā atbildība, tad likumā ir skaidri jānosaka pušu atbildības robežas, lai kompetentajām iestādēm un amatpersonām arī būtu skaidrs pušu atbildības apjoms.
LNPAA ieskatā likumprojekts ir jāturpina pilnveidot iesaistot nekustamā īpašuma pārvaldīšanas nozares pārstāvjus, dzīvokļu īpašniekus pārstāvošās organizācijas, visu ar daudzdzīvokļu māju saistīto komunālo pakalpojumu sniedzējus, finanšu nozares pārstāvjus un apdrošinātājus. Izvērtējot Likumprojektu LNPAA sniedz sekojošus komentārus par Likumprojektu:
- Likumprojektā precīzāk ir jānosaka dzīvojamo māju pārvaldnieku un dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības un pienākumi, kā arī visu dzīvojamo māju ekspluatācijā iesaistīto pušu atbildības robežas.
- Likumprojektā jāparedz vienota pieeja dzīvojamo māju pārvaldīšanas un uzturēšanas jautājumiem pie dažādiem dzīvojamo māju pārvaldīšanas modeļiem, - pārvaldnieks ir profesionāls uzņēmums, fiziska persona, vai biedrība. Tāpat jāparedz vienota dzīvojamo māju pārvaldīšanas un uzturēšanas darbu finansēšanas kārtība.
- Likumprojektā nepieciešams strukturēt dzīvojamo māju pārvaldīšanas pakalpojumus. Pārvaldīšana sastāv gan no dzīvojamās mājas pārvaldīšanas un uzturēšanas darba organizēšanas, uzskaites vešanas, darba ar debitoru parādiem organizēšanas, dažādu atskaišu un sapulču gatavošanas, gan ar mājas nepārtrauktu funkcionālo darbību saistošu pasākumu organizēšanu un veikšanu (teritorijas uzkopšana, avārijas dienesta nodrošināšana, liftu un vājstrāvas tīklu uzturēšana un apkope, ugunsdrošības sistēmu apkope, apkures katlu/sistēmu apkalpošana; utt.), kuriem pakalpojuma nepārtrauktības nodrošināšanas nolūkos ir nepieciešams finansējums pilnā apmērā.
- Likumprojekta anotācijā ir minēts, ka Likumprojektā pārvaldnieka pienākumu saturs un apjoms atšķiras no dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākumiem, tādējādi paredzēts stiprināt pārvaldnieka kā kvalificēta eksperta lomu, kurš spēj sniegt dzīvokļa īpašniekam informāciju par prognozējamo ēkas dzīves ciklu, veicamajiem darbiem, lai izpildītu būvniecības normatīvajos aktos noteiktās prasības, izpildītu gan esošas energoefektivitātes prasības, gan arī spētu sastādīt plānu kā attiecīgā ēka sasniegs izvirzītos klimata neitralitātes mērķus u.tml. No Likumprojekta 13.panta izriet, ka likumdevējs, pretēji anotācijā norādītajam, pie pārvaldnieka kā kvalificēta eksperta pienākumiem ir paredzējis daudz plašāku pārvaldnieka pienākumu apjomu, kas būtībā jau vairs nav tikai pārvaldnieka kā kvalificēta eksperta kompetences robežās, bet ar likumu tiek uzlikts pārvaldniekam pienākums nodrošināt (nevis organizēt) konkrētu darbu izpildi. Pamatā pārvaldnieka, kā kvalificēta eksperta loma ir organizēt dzīvojamās mājas pārvaldīšanas procesa nepārtrauktību, savukārt nodrošināšana jau ir dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākums – nodrošināt šā uzdevuma izpildei konstruktīvu lēmumu pieņemšanu un tam nepieciešamo finansējumu.
- Likumprojektā precīzi un skaidri jānosaka, ka, uzdodot pārvaldniekam pārvaldīšanas uzdevumu, dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopīpašniekiem ir pienākums nodrošināt šā uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu. Likumprojekts paredz, ka Dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopīpašniekiem ar pārvaldīšanas līgumu uzdodot pārvaldniekam organizēt dzīvojamās mājas uzturēšanas darbus ir pienākums nodrošināt šā uzdevuma izpildei nepieciešamo finansējumu. Taču, uzturēšanas darbi ir tikai daļa no visa pārvaldīšanas pakalpojuma apjoma.
- Likumprojektā precīzi jānosaka dzīvojamo māju pārvaldīšanas un uzturēšanas pakalpojumi, kurus sniedz pārvaldnieks pats, un kuri tiek organizēti ar pārvaldnieka starpniecību.
- Ir jāizstrādā pārejas noteikumi, kas paredz kārtību, kā notiks pāreja uz tiešajiem norēķiniem.
- Ir jābūt skaidrai kārtībai gan par dzīvokļu īpašnieku kopības, gan atsevišķu dzīvokļu īpašnieku veikto uzkrājumu un neizpildīto saistību pārņemšanu, tai skaitā neatgūstamo parādu norakstīšanu.
- Likumprojektā nekur nav minēts, kas notiek ar saistībām, ja konstatēta dzīvokļa īpašnieka maksātnespēja, dzīvokļa īpašnieks miris vai likvidēts, kā juridiska persona.
- Likumprojektā ir jāparedz, ka pārvaldnieks var izbeigt pārvaldīšanas līgumu, ja no dzīvokļu īpašnieku puses netiek nodrošināta tā pienācīga izpilde. Likumprojekta 7.pants paredz, ka Katrs dzīvokļa īpašnieks un kopīpašnieks ir tiesīgs prasīt pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopības vai visu kopīpašnieku lēmumu izbeigt pārvaldīšanas līgumu ar pārvaldnieku, ja tas ir pieļāvis tā būtisku pārkāpumu. Bet būtisks pārkāpums ir arī pārvaldīšanas uzdevuma došana un finansējuma nenodrošināšana, līdz ar to pārvaldniekam arī jābūt šādām tiesībām izbeigt pārvaldīšanas līgumu un tas ir jānostiprina likumā, ne tikai pārvaldīšanas līgumā.
- Likumprojekta 10.pants paredz, ka Dzīvokļa īpašnieks vai kopīpašnieks atbilstoši viņam piederošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram veic maksājumus uzkrājumu fondā. Uzkrājumu fondu var izmantot dzīvokļu īpašnieku kopības saistību izpildei, savukārt, 23.pants nosaka, ka Pārvaldnieks nav tiesīgs izmantot uzkrājumu fondu dzīvokļa īpašnieka vai kopīpašnieka neizpildītu saistību izpildei (parādu segšanai u.tml.). Ar likumu ir jāļauj dzīvokļu īpašnieku kopībai lemt pašai vai tā dod tiesības pārvaldniekam no uzkrājuma līdzekļiem nodrošināt pakalpojumu nepārtrauktību un pēc tam, atgūstot finanšu līdzekļus no parādniekiem, atgriezt tos uzkrājuma fondā.
- Ņemot vērā, ka par pārvaldīšanas uzdevuma nepienācīgu nodrošināšanu paredzēta administratīvā atbildība, tad likumā ir skaidri jānosaka pušu atbildības robežas, lai kompetentajām iestādēm un amatpersonām arī būtu skaidrs pušu atbildības apjoms.
11.01.2023. 15:56
Antra Alksne - Pašvaldības sabiedrība ar ierobežotu atbildību "Valgums-S"
PSIA “Valgums –S” (Latvijas ūdensapgādes un kanalizācijas uzņēmumu asociācijas biedrs) ir izskatījusi likumprojektu „Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums” (turpmāk – projekts) un izsaka šādus iebildumus par projektu:
Projekta 3. panta pirmās daļas 2. punktā jāprecizē, ko saprot ar atbilstošu finansējumu, nav saprotams, vai tam ir kādi kritēriji, viens īpašnieks uzskatīs, ka atbilstošs ir 1 EUR, cits, ka tikai 10 EUR kaut ko var sasniegt.
Projekta 4. punkta trešajā daļā jāprecizē, kādu līgumu, no anotācijas saprotams, ka tas nebūs pārvaldīšanas līgums. Likumā tiek lietoti ļoti dažādi termini visi kopā nenošķirot kas kurā brīdīt ar to ir saprotams un kādos gadījumos piemērojams. No normas izriet, ka pārvaldnieks nav obligāts, īpašnieki vienkārši kādu no dzīvokļu īpašniekiem arī var pilnvarot. Ja tas nav obligāti, tad kamdēļ īpašniekiem būtu jāslēdz līgums ar pārvaldnieku un jāmaksā viņam lieki nauda, jāskata kontekstā ar 13. pantu, jo ja nav pārvaldnieka, tad pārvaldnieka pienākumi būtu jāveic kopībai. Šādā projekta redakcijā ir haoss, nav saprotams kurā brīdī ko un ar ko slēdz kas ko dara, jo vienas normas attiecas tikai uz īpašniekiem , kopību, citas tikai uz pārvaldnieku, bet ja nav šī pārvaldnieka, viņa pienākumus neviens neveic?
Projekta 5. punkta pirmā daļa jāizvērtē, vai tas atbilst Satversmes tiesas spriedumiem. Kāpēc kopībai būtu jāatbild par kāda īpašnieka dzērāja, ārzemēs dzīvojoša īpašnieka vai pārgudra īpašnieka, kurš nelaiž apsekot komunikācijas rezultātā radītu kaitējumu, tad jau ir jāparedz, ka kopībai ir tiesības bez policijas un tiesas iekļūt atsevišķā īpašumā, uzlauzt durvis, lai varētu izpildīt savus pienākumus un nebūtu atbildīga. Un kas notiek gadījumā, ja visi pienākumi izpildīti pilnībā, bet vietā, ko nav iespējams apsekot, piemēram, apmūrēti cauruļvadi un ir plīsums, kas appludina dzīvokli, tad sanāk ka šādos gadījumos neviens neko neatlīdzina.
Precizēt projekta 7. panta pirmajā daļā subjektu, kuram īpašnieks ir tiesīgs prasīt kopības lēmumus, vai viņam jādodas uz pašvaldības īres valdi un tai jāprasa, vai pašvaldības policiju, bet varbūt tiesai?, vai arī izteikt to citā redakcijā.
Precizēt projekta 7. panta pirmās daļas 5. punktā “ilgāku laika posmu”. Ir jāprecizē, kāds ir ilgāks laika posms – 1 gads vai 20 gadi, kurš tad viņu kreditēs pārējie īpašnieki???? Un ja viņam hipotēka un bez darba. Vai tad sociālie pabalsti vairs valstī nebūs, kur šīs grupas iedzīvotāji var smelties līdzekļus. Kas vērtēs šo viņa mantisko stāvokli - labi mūsu valstī ir trūcīgi cilvēki (statuss), bet daļa no tiem nav legāli nodarbināta, bet izmanto ēnu ekonomikas iespējas un dzīvo labi, bet trūcīgā statusa dēļ uzskata, ka viņam nav pienākums maksāt. Savukārt attiecībā uz nosacījumu “ievērojot viņa mantisko stāvokli” pastāv jautājums, vai šādam īpašniekam vispār drīkst būt īpašumā dzīvoklis, jo tā jau arī ir manta, viņš to var pārdod un iegādāties mazāk labiekārtotu atbilstoši savām iespējām norēķināties par pakalpojumiem.
Izvērtēt, cik korekts un reāli izpildāms ir projekta7. panta trešās daļas 2. teikuma noteikums. Vai šeit būs paredzēta kāda paātrināta tiesvedības gaita - vai jāgaida būs 2-3 gadi, bet varbūt speciālu tiesu izveidos, kas skatīs tikai pārvaldīšanas strīdus.
Izvērtēt projekta 7. panta ceturto daļu, cik reāli būs celt šādu prasību. Vai ikvienam dzīvokļa īpašniekam bez maksas būs pieejama informācija par citiem dzīvokļu īpašniekiem – vārdi, uzvārdi, personas kodi, deklarētās adreses, lai celtu prasību - vai tās tagad ir pieejamas ikvienam dzīvokļa īpašniekam par saviem kaimiņiem.
Izvērtēt projekta 7. panta piekto daļu kopsakarībā ar Civilprocesa likumu. Civilprocesa likums 203. panta piektā daļa nosaka, ka spriedumam, kas stājies likumīgā spēkā, ir likuma spēks, tas ir obligāts un izpildāms visā valsts teritorijā, un to var atcelt tikai likumā noteiktajos gadījumos un kārtībā. Tātad šis būs likumā noteikts gadījums un kur to publiskos, kā zinās, ka tiesas spriedums ir atcelts, vai kopības lēmums būs jāiesniedz tiesā??? Kā šis process notiks. Tas nozīmē, ka arī kopības lēmumiem būs likuma spēks? Ja paliek šāds noteikums, tad likumā ir jānosaka arī kārtība, nevis jāaprobežojas ar to, ka var atcelt.
Par projekta 9. pantu:
Izvērtēt projekta 9. panta pirmo daļu, jo sabiedrisko pakalpoju sniedzējiem, tiks radītas papildus izmaksas, kas nav iekļautas SPRK metodikā, tās saistītas arī ar informāciju par domājamas daļas noteikšanu un maksājamā apmēra noteikšanu katram kopīpašniekam;
projekta 9. panta pirmās daļas 1. punkta kontekstā jāievēro, ka par ūdenssaimniecības sniegtajiem pakalpojumiem netiek veikti maksājumi domājamās daļas apmērā;
Izvērtēt projekta 9. panta otro daļu, jo kritērijiem un metodikai jābūt vispirms, nevis noslēguma jautājumos runāt par to, ka ir piemērojami esošie. Saistībā ar šī normatīva izmaiņām ir jāparedz virkne grozījumu citos normatīvajos aktos, kas saistīti ar sabiedrisko pakalpojumu sniegšanu, kā arī to pārtraukšanu.
projekta 9. panta trešā daļa nav reāli izpildāma, jo nav saprotams, kādā veidā šis uzlabos pakalpojumu sniegšanu. Šāda veida normatīvā akta izkropļošana dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā neveicinās daudzdzīvokļu dzīvojamo māju energoefetivitātes pasākumu īstenošanu. Ņemot vērā zemo iedzīvotāju maksātspēju, pārvaldniekiem maksājamā daļa varētu samazināties.
Svītrot projekta 10. panta trešo daļu. Kas to kontrolēs, ja māja ir sliktā tehniskā stāvoklī, uzkrājumi visu laiku tiek ieguldīti uzlabojumos, vai sanāk, ka bankas kontā jātur noteikta naudas summu, kuru nedrīkst izmantot????? Un vai tas nesadārdzinās arī bankas pakalpojumiem saistītās izmaksas īpašniekiem, jo šodien nekas nav bez maksas.
Precizēt projekta 11., 12. pantu. Projektā nav nodalīts, kad būs pārvaldnieks, kad pilnvarotā persona, kā tas ir anotācijā skaidrots, ne visi izlasa anotāciju, lai varētu izprast likumā noteikto. Turklāt no šīm normām īsti nesanāk, tā kā ir skaidrots anotācijā: “vienlaikus, ja nav pārvaldnieka, dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem nereti var nebūt nepieciešamo zināšanu, lai veiktu tos pienākumus, kas paredzēti kā pārvaldnieka veicamie uzdevumi, līdz ar to, var pastāvēt nepieciešamība pilnvarot noteiktu personu, tai skaitā pārvaldnieku atsevišķu uzdevumu veikšanai”. No šādas projekta redakcijas nav saprotams kāpēc vēl vajadzīgs viens starpnieks pa vidu, lai šo procesu vēl vairāk sarežģītu. Turklāt ir pretrunas, jo 12. pants nosaka, ka pilnvarotā persona pārstāv dzīvokļu īpašnieku kopību vai kopīpašniekus attiecībā pret pārvaldnieku. Anotācijā pasaka, ka pilnvarotā persona var būt pārvaldnieks un sanāk ka pārvaldnieks kā pilnvarotā persona pārstāvēs kopību pret pašu pārvaldnieku, kas ir pilnvarotā persona – nav loģikas.
No norma izriet, ka pārvaldnieks vairs nenodrošina tiesvedības – vai kāds ir aizdomājies par dokumentācijas pieejamību, jau tagad pārvaldniekiem ir haoss ar dokumentāciju – mājas lietām, grāmatvedības uzskaiti, apsekošanas aktiem citiem grāmatvedības attaisnojuma dokumentiem - kā varēs dabūt no pārvaldniekiem pierādījumus, lai pilnvarotā persona varētu celt prasības piemēram īpašnieku vārdā pret pārvaldnieku. Ir jāizvērtē vai Latvijā būs tik daudz advokātu, ko varētu katrai dzīvojamai mājai pilnvarot, jo šis likums būtu jāskata arī kontekstā ar Civilprocesa likumu it sevišķi kasācijas instanci – vai nu visi 100 vai 200 dzīvojamās mājas īpašnieki vedīs lietu, vai algosim advokātu. Ir jāatbild uz jautājumu: kāds ir likuma mērķis dzīvojamo māju īpašniekus iegrūst vēl lielākā izmisumā un sarūpēt vēl lielākus izdevumus, kā arī noslogot tiesas.
Attiecībā uz projekta 13. pantu – tas ir jāizvērtē kontekstā ar kopības (īpašnieku) pienākumiem. Ja kopība izlems, ka tai nebūs pārvaldnieks, pārvaldnieku pienākumiem būtu jāsakrīt ar īpašnieku un kopības pienākumiem. Projektā būtu jāiekļauj normas, kas nosaka, kādos gadījumos pārvaldnieks veic šos pienākumus – tikai tad, ja ir pārvaldīšanas līgums, citos gadījumos – kas šos pienākumus veic? Kopība vai pilnvarotā personas, kādā apmērā. Būtu jāstrukturē projektā normas, kas izdalītu vairākus pārvaldīšanas modeļus: ar pārvaldnieku, bez, ar pilnvaroto personu, ar abiem, vai bez un tad runāt kurā modelī, kurai personai ir kādi pienākumi.
Izvērtēt projekta 13. panta pirmās daļas 1. punkta j) un k) apakšpunktu. Nav skaidrs, kādā veidā pārvaldnieks, šo informāciju sagatavos, ja viņam nav pieejama informācija par kopības saistībām tiešo norēķinu gadījumā.
Izvērtēt projekta 13. panta pirmās daļas 6. punktu kontekstā ar 12. pantu. Kādu pārstāvību, ja tā pilnvarotās personas kompetence – mums gan Latvijā ir bagāti cilvēki ir pārvaldnieks, ir pilnvarotais. Vai kāds ir izvērtējis, pamodelējis, kā tas viss tiks dzīvē realizēts.
Svītrot projekta 14. panta pirmajā daļā pēdējos vārdus “vai pilnvaroto personu”. Kāds ir panta nosaukums - nosaka pārvaldnieka atbildību, bet šeit runājam par kaut kādu pilnvaroto personu atbildību.
Precizēt projekta 16.. panta pirmajā daļā, 17. pantā nosacījumu, ka pārvaldnieks sagatavo. Jo nekur nav atrunāts, kurš sagatavo, ja nav pārvaldnieks. Vienīgais pants, kur atrunāts gadījums, ja nav pārvaldnieka, ir 15. panta pirmā daļa.
Izvērtēt projekta 18. pantu, jo mājas lietas kārtošana ir kopības kompetence un kas būs gadījumā, ja pārvaldnieka vai pilnvarotā nav, tad nekārtos lietas un neievēros nekādus noteikumus.
Attiecībā uz projekta 18. panta otrās daļas 7. punktu nav saprotama šī pakalpojumu pārdale, kuri netiek nolasīti attālināti, vai par kuriem dzīvojamās mājas īpašnieki neveic tiešos maksājumus pakalpojumu sniedzējiem. Ir jāprecizē arī terminoloģija, kas ir kopējais skaitītājs, ūdenssaimniecības likumā tiek lietots termins komercuzskaites mēraparāts, vēl šādi skaitītāji ir siltumam, vai tos sauc par kopējiem – nē tos sauc par ievadā uzstādītu siltumenerģijas skaitītāju.
Precizēt projekta 18. panta piektās daļas 2. punktā ko saprot ar pilnvarojumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu. Tas ir jauns pilnvarojuma veids - pārvalda uz pārvaldīšanas līguma pamata, nevis uz pilnvaras pamata, skatīt, kas rakstīts 12. pantā attiecībā uz pilnvaroto personu. Par atsevišķu uzdevumu izpildi ar pārvaldnieku var noslēgt līgumu, kas nav pārvaldīšanas līgums un nav arī pilnvara.
Precizēt 18. panta sestās daļas 3.punktā “dzīvokļu īpašnieku vai kopīpašnieku izsniegtos pilnvarojumus par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu,”, vai ar to saprot vēl kādu pārvaldīšanas veidu? Ir jālieto vienota terminoloģija, vai jāizskaidro, ko ar to saprot. Ierosinājums projekta sākumā iekļaut terminu skaidrojumu, lai var saprast kas, ir kas.
Izvērtēt reāli projekta 18. panta devīto daļu. Problēmas parasti ir vecajos daudzdzīvokļu namos. Būtu vēlams aiznest šo ideju līdz Latvijas laukiem un vecāka gadagājuma dzīvokļu īpašniekiem, kuriem būs jākļūst par ģēnijiem, jo varbūt lielākais kas viņiem ir, tas ir podziņu telefons un pensiju vai pabalstus atnes pastnieks. Viņi par tādu BIS nav vispār dzirdējuši. Šis likums laikam domāts Lielajām pilsētām un jaunbūvētajiem namiem.
Izvērtēt un precizēt projekta 19. panta otro daļu. Ja nav pārvaldnieka un pilnvarotās personas, tad visi 100 dzīvokļu īpašnieki ies un apsekos????
Izvērtēt un precizēt projekta 20 panta pirmo daļu. Tiešie norēķini ar pakalpojumu sniedzējiem – elektrība, ūdens, siltums, atkritumi, līgumu slēguši paši īpašnieki, bez pārvaldnieka starpniecības, kā pārvaldnieks var zināt, ka viens dzīvokļa īpašnieks nemaksā par ūdeni, siltumu, u.c. pakalpojumiem un ir parāds 3000 eur. Uz kā pamata pārvaldnieks iegūs nekavējoši šo informāciju. Jo saistības jau ir konkrētiem dzīvokļu īpašniekiem. Un ja nav šī pārvaldnieka, kurš to darīs.
Izvērtēt un precizēt projekta 20 panta otrās daļas 1. punktu. Bet ja pārvaldnieks neved mājas lietu, to dara pilnvarotais, vai kopība kā juridiska persona, vai arī tad pārvaldniekam tas būs pienākums.
Izvērtēt un precizēt projekta 21. panta otro daļu attiecībā uz “noskaidro saimnieciski izdevīgāko piedāvājumu”. Varbūt pārvaldniekiem jāuzdod rīkot obligātos iepirkumus, kā tad viņš noskaidros saimnieciski izdevīgāko piedāvājumu, lai nav tikai savās interesēs - lai ir pēc PIL, var izdomāt jaunu likumu pārvaldnieku iepirkumiem. Jo šī panta daļa paredz daļu no iepirkumos veicamajām darbībām. Tāpat ir jāprecizē frāze “un noderību izpildīt”. Tas nozīmē, ja izpildītājam ir noderīgi, tad dod viņam darīt, neatkarīgi no tā vai vajag? Vai tad darbu veicējam var būt nenoderīgi izpildīt, ja viņam maksā, vai šeit domāts, ka pārvaldnieks noskaidros kādu darbu veicēju un pajautās vai viņam būs noderīgi veikt varbūt pat mājai nevajadzīgu darbu.
Precizēt projekta 22. panta pirmo daļu, kas notiek, ja nav pārvaldnieks.
Precizēt projekta 23. panta pirmo daļu attiecībā uz maksājumu uzkrājuma fondā neaprēķināšanu, ko tad darīs šādā gadījumā evakuēs īpašniekus, ļaus sagrūt.
Papildināt projekta 23. panta trešo daļu, nosakot robežas, vai nu naudas izteiksmē vai procentuāli. Neierobežoti ir skaisti- tad jau zinot dzīvojamā fonda stāvokli uzkrājumu fonds būs tukšs un kā tad nodrošinās 1/12 glabāšanu 10. panta 3. daļa.
Precizēt un papildināt projekta 23. panta trešās daļas 2. punktu. Nav saprotams, kādus nodokļus. Ja pārvaldnieks pats sev rada nodokļu parādu ļaunprātīgi, vai tad dzīvokļu īpašniekam ir jāsponsorē pārvaldnieka nodokļu parādu samaksu. Vienīgais nodoklis šeit varētu būt nekustamā īpašuma nodoklis, bet to jau rēķina katram dzīvokļa īpašniekam atsevišķi un pārvaldniekam ar to nav nekāda sakara.
Precizēt un papildināt projekta 23. panta trešās daļas 4. punktu, jo saskaņā ar projektu ir arī tiesas lēmumi, vai uz to pamata nevarēs izmantot uzkrājumu, sk. 7. pantu.
Precizēt un izvērtēt projekta 24. panta otrās daļas 3. punktu. Pārvaldniekam, joprojām ir pienākums celt prasību tiesā, kā pieredze rāda tie, kas nepiedalās dzīvojamās mājas pārvaldīšanā arī neveic norēķinus par saņemtajiem pakalpojumiem. Šajā konkrētajā situācijā tiesā nonāks aizvien vairāk prasību , tas būtu 3 vairāk nekā pašlaik. Tāpat nav saprotams, kāda nozīme ir pilnvarotājām personām 12. pants. vai var būt jāizdala ir vairāki pārvaldīšanas modeļi ar pārvaldnieku, ar pilnvaroto personu, ar kopību kā juridisku personu, bez pārvaldnieka un pilnvarotās personas u.c.
Precizēt un izskaidrot projekta 26. pantā iekļautos terminus “pārvaldnieks kā pārstāvis” un “kopības pārstāvis”, nav saprotams, kas tie par veidojumiem. Kas tas par veidojumu. Pārvaldnieks, pilnvarotā persona pārvaldnieks kā pārstāvis, kādu vēl terminoloģiju izdomās lietot, lai vēl neskaidrāk viss būtu. Un ja nav pārvaldnieka kā pārstāvja, vai viņš bez kopības pilnvarojuma to varēs darīt???? Vecajā likumā ir pilnvarotais, bet tagad parādās pārvaldnieks, pilnvarotā persona, pārvaldnieks kā pārstāvis, un kopības pārstāvis, kas ir kas. Varbūt kādu vienotu terminoloģiju lietot, ja 11. pantā definē, kas ir pārvaldnieks, kāpēc likuma turpmākajos pantos izdomā jaunu apzīmējumu definējumu pārvaldniekam. Spēkā esošajā likumā ir ļoti labi šis atrunāts.
Precizēt projekta 26. panta pirmās daļas 4. punktu, nav saprotams, kādas saistības, Kādu maksājuma saistību? Vai to nedara pilnvarotā persona.
Attiecībā uz projekta 27. pantu ierosinājums sakārtot izveidoto situāciju un problēmas attiecībā uz pārvaldnieku kvalifikāciju. Tiesiskais regulējums ir bet nav kontroles un uzraudzības. Vai Latvijā ir tik daudz atbilstošas kvalifikācijas pārvaldnieku, lai izpildītu šīs normas prasības. Joprojām ir pašvaldību kapitālsabiedrības, kuras nodrošina pārvaldīšanu bez neviena kvalificēta pārvaldnieka, to neviens nekontrolē, neuzrauga un par to nav nekāda atbildība. Un tagad pat vecajām paju mājām dziļos laukos, kuras nereti pat nav kadastrā grib, lai būtu pārvaldnieks ar kvalifikāciju.
Attiecībā uz projekta 28. pantu - cik daudzi to ievēro, it sevišķi, ja sia, kura ir pārvaldnieks, nodarbina pārvaldnieku bez kvalifikācijas. Kāpēc nav noregulēts jautājums par visu pārvaldīšanas līgumu obligātu reģistrēšanu, tad nebūtu vajadzīgs jauns likums, vienkārši ir jāsakārto atsevišķi jautājumi.
Izvērtēt un precizēt projekta 29. panta otro daļu. Varbūt jāparedz izņēmumu, ka pārvaldīšanas līgumā nav noteikts cits termiņš, un kā maksātnespējas lietās, un nāves gadījumā, ja pārvaldnieks fiziska persona (vai šo amatu mantos?), vai arī šis darbosies, jo tur īpašnieki var ātri rīkoties un kaut nākošajā dienā pieņemt lēmumu un uzdod uzdevumu jaunam pārvaldniekam. Vai gaidīt mēnesi un lielākus zaudējumus īpašniekiem radīt.
Precizēt projekta 30. panta 5. daļu. Kādā veidā nodot, vai kopībai kā juridiskai personai būs savs norēķinu konts?
Precizēt Projekta 31. pantā sodu apmēru. Ja dzīvokļa īpašnieks būs juridiska persona, tad viņam piemēros 2800 naudas soda vienības, bet fiziskai personai 280 vienības. Kāpēc visiem īpašniekiem nav vienādi. Kāpēc īpašnieki un pārvaldnieki salikti vienā groziņā - pārvaldnieki veic komercdarbību un viņiem tāds pats sods kā īpašniekiem, kuriem dzīvoklis ir mājoklis?
Precizēt projekta 32. pantā atsauci uz likuma 32. pantu, tur domāts cits pants. Un izvērtēt, kāds pašvaldības īres valdei ir sakars ar privātīpašumu. Īrnieks kontrolē un uzrauga īpašnieku?
Projekta 3. panta pirmās daļas 2. punktā jāprecizē, ko saprot ar atbilstošu finansējumu, nav saprotams, vai tam ir kādi kritēriji, viens īpašnieks uzskatīs, ka atbilstošs ir 1 EUR, cits, ka tikai 10 EUR kaut ko var sasniegt.
Projekta 4. punkta trešajā daļā jāprecizē, kādu līgumu, no anotācijas saprotams, ka tas nebūs pārvaldīšanas līgums. Likumā tiek lietoti ļoti dažādi termini visi kopā nenošķirot kas kurā brīdīt ar to ir saprotams un kādos gadījumos piemērojams. No normas izriet, ka pārvaldnieks nav obligāts, īpašnieki vienkārši kādu no dzīvokļu īpašniekiem arī var pilnvarot. Ja tas nav obligāti, tad kamdēļ īpašniekiem būtu jāslēdz līgums ar pārvaldnieku un jāmaksā viņam lieki nauda, jāskata kontekstā ar 13. pantu, jo ja nav pārvaldnieka, tad pārvaldnieka pienākumi būtu jāveic kopībai. Šādā projekta redakcijā ir haoss, nav saprotams kurā brīdī ko un ar ko slēdz kas ko dara, jo vienas normas attiecas tikai uz īpašniekiem , kopību, citas tikai uz pārvaldnieku, bet ja nav šī pārvaldnieka, viņa pienākumus neviens neveic?
Projekta 5. punkta pirmā daļa jāizvērtē, vai tas atbilst Satversmes tiesas spriedumiem. Kāpēc kopībai būtu jāatbild par kāda īpašnieka dzērāja, ārzemēs dzīvojoša īpašnieka vai pārgudra īpašnieka, kurš nelaiž apsekot komunikācijas rezultātā radītu kaitējumu, tad jau ir jāparedz, ka kopībai ir tiesības bez policijas un tiesas iekļūt atsevišķā īpašumā, uzlauzt durvis, lai varētu izpildīt savus pienākumus un nebūtu atbildīga. Un kas notiek gadījumā, ja visi pienākumi izpildīti pilnībā, bet vietā, ko nav iespējams apsekot, piemēram, apmūrēti cauruļvadi un ir plīsums, kas appludina dzīvokli, tad sanāk ka šādos gadījumos neviens neko neatlīdzina.
Precizēt projekta 7. panta pirmajā daļā subjektu, kuram īpašnieks ir tiesīgs prasīt kopības lēmumus, vai viņam jādodas uz pašvaldības īres valdi un tai jāprasa, vai pašvaldības policiju, bet varbūt tiesai?, vai arī izteikt to citā redakcijā.
Precizēt projekta 7. panta pirmās daļas 5. punktā “ilgāku laika posmu”. Ir jāprecizē, kāds ir ilgāks laika posms – 1 gads vai 20 gadi, kurš tad viņu kreditēs pārējie īpašnieki???? Un ja viņam hipotēka un bez darba. Vai tad sociālie pabalsti vairs valstī nebūs, kur šīs grupas iedzīvotāji var smelties līdzekļus. Kas vērtēs šo viņa mantisko stāvokli - labi mūsu valstī ir trūcīgi cilvēki (statuss), bet daļa no tiem nav legāli nodarbināta, bet izmanto ēnu ekonomikas iespējas un dzīvo labi, bet trūcīgā statusa dēļ uzskata, ka viņam nav pienākums maksāt. Savukārt attiecībā uz nosacījumu “ievērojot viņa mantisko stāvokli” pastāv jautājums, vai šādam īpašniekam vispār drīkst būt īpašumā dzīvoklis, jo tā jau arī ir manta, viņš to var pārdod un iegādāties mazāk labiekārtotu atbilstoši savām iespējām norēķināties par pakalpojumiem.
Izvērtēt, cik korekts un reāli izpildāms ir projekta7. panta trešās daļas 2. teikuma noteikums. Vai šeit būs paredzēta kāda paātrināta tiesvedības gaita - vai jāgaida būs 2-3 gadi, bet varbūt speciālu tiesu izveidos, kas skatīs tikai pārvaldīšanas strīdus.
Izvērtēt projekta 7. panta ceturto daļu, cik reāli būs celt šādu prasību. Vai ikvienam dzīvokļa īpašniekam bez maksas būs pieejama informācija par citiem dzīvokļu īpašniekiem – vārdi, uzvārdi, personas kodi, deklarētās adreses, lai celtu prasību - vai tās tagad ir pieejamas ikvienam dzīvokļa īpašniekam par saviem kaimiņiem.
Izvērtēt projekta 7. panta piekto daļu kopsakarībā ar Civilprocesa likumu. Civilprocesa likums 203. panta piektā daļa nosaka, ka spriedumam, kas stājies likumīgā spēkā, ir likuma spēks, tas ir obligāts un izpildāms visā valsts teritorijā, un to var atcelt tikai likumā noteiktajos gadījumos un kārtībā. Tātad šis būs likumā noteikts gadījums un kur to publiskos, kā zinās, ka tiesas spriedums ir atcelts, vai kopības lēmums būs jāiesniedz tiesā??? Kā šis process notiks. Tas nozīmē, ka arī kopības lēmumiem būs likuma spēks? Ja paliek šāds noteikums, tad likumā ir jānosaka arī kārtība, nevis jāaprobežojas ar to, ka var atcelt.
Par projekta 9. pantu:
Izvērtēt projekta 9. panta pirmo daļu, jo sabiedrisko pakalpoju sniedzējiem, tiks radītas papildus izmaksas, kas nav iekļautas SPRK metodikā, tās saistītas arī ar informāciju par domājamas daļas noteikšanu un maksājamā apmēra noteikšanu katram kopīpašniekam;
projekta 9. panta pirmās daļas 1. punkta kontekstā jāievēro, ka par ūdenssaimniecības sniegtajiem pakalpojumiem netiek veikti maksājumi domājamās daļas apmērā;
Izvērtēt projekta 9. panta otro daļu, jo kritērijiem un metodikai jābūt vispirms, nevis noslēguma jautājumos runāt par to, ka ir piemērojami esošie. Saistībā ar šī normatīva izmaiņām ir jāparedz virkne grozījumu citos normatīvajos aktos, kas saistīti ar sabiedrisko pakalpojumu sniegšanu, kā arī to pārtraukšanu.
projekta 9. panta trešā daļa nav reāli izpildāma, jo nav saprotams, kādā veidā šis uzlabos pakalpojumu sniegšanu. Šāda veida normatīvā akta izkropļošana dzīvojamo māju pārvaldīšanas jomā neveicinās daudzdzīvokļu dzīvojamo māju energoefetivitātes pasākumu īstenošanu. Ņemot vērā zemo iedzīvotāju maksātspēju, pārvaldniekiem maksājamā daļa varētu samazināties.
Svītrot projekta 10. panta trešo daļu. Kas to kontrolēs, ja māja ir sliktā tehniskā stāvoklī, uzkrājumi visu laiku tiek ieguldīti uzlabojumos, vai sanāk, ka bankas kontā jātur noteikta naudas summu, kuru nedrīkst izmantot????? Un vai tas nesadārdzinās arī bankas pakalpojumiem saistītās izmaksas īpašniekiem, jo šodien nekas nav bez maksas.
Precizēt projekta 11., 12. pantu. Projektā nav nodalīts, kad būs pārvaldnieks, kad pilnvarotā persona, kā tas ir anotācijā skaidrots, ne visi izlasa anotāciju, lai varētu izprast likumā noteikto. Turklāt no šīm normām īsti nesanāk, tā kā ir skaidrots anotācijā: “vienlaikus, ja nav pārvaldnieka, dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem nereti var nebūt nepieciešamo zināšanu, lai veiktu tos pienākumus, kas paredzēti kā pārvaldnieka veicamie uzdevumi, līdz ar to, var pastāvēt nepieciešamība pilnvarot noteiktu personu, tai skaitā pārvaldnieku atsevišķu uzdevumu veikšanai”. No šādas projekta redakcijas nav saprotams kāpēc vēl vajadzīgs viens starpnieks pa vidu, lai šo procesu vēl vairāk sarežģītu. Turklāt ir pretrunas, jo 12. pants nosaka, ka pilnvarotā persona pārstāv dzīvokļu īpašnieku kopību vai kopīpašniekus attiecībā pret pārvaldnieku. Anotācijā pasaka, ka pilnvarotā persona var būt pārvaldnieks un sanāk ka pārvaldnieks kā pilnvarotā persona pārstāvēs kopību pret pašu pārvaldnieku, kas ir pilnvarotā persona – nav loģikas.
No norma izriet, ka pārvaldnieks vairs nenodrošina tiesvedības – vai kāds ir aizdomājies par dokumentācijas pieejamību, jau tagad pārvaldniekiem ir haoss ar dokumentāciju – mājas lietām, grāmatvedības uzskaiti, apsekošanas aktiem citiem grāmatvedības attaisnojuma dokumentiem - kā varēs dabūt no pārvaldniekiem pierādījumus, lai pilnvarotā persona varētu celt prasības piemēram īpašnieku vārdā pret pārvaldnieku. Ir jāizvērtē vai Latvijā būs tik daudz advokātu, ko varētu katrai dzīvojamai mājai pilnvarot, jo šis likums būtu jāskata arī kontekstā ar Civilprocesa likumu it sevišķi kasācijas instanci – vai nu visi 100 vai 200 dzīvojamās mājas īpašnieki vedīs lietu, vai algosim advokātu. Ir jāatbild uz jautājumu: kāds ir likuma mērķis dzīvojamo māju īpašniekus iegrūst vēl lielākā izmisumā un sarūpēt vēl lielākus izdevumus, kā arī noslogot tiesas.
Attiecībā uz projekta 13. pantu – tas ir jāizvērtē kontekstā ar kopības (īpašnieku) pienākumiem. Ja kopība izlems, ka tai nebūs pārvaldnieks, pārvaldnieku pienākumiem būtu jāsakrīt ar īpašnieku un kopības pienākumiem. Projektā būtu jāiekļauj normas, kas nosaka, kādos gadījumos pārvaldnieks veic šos pienākumus – tikai tad, ja ir pārvaldīšanas līgums, citos gadījumos – kas šos pienākumus veic? Kopība vai pilnvarotā personas, kādā apmērā. Būtu jāstrukturē projektā normas, kas izdalītu vairākus pārvaldīšanas modeļus: ar pārvaldnieku, bez, ar pilnvaroto personu, ar abiem, vai bez un tad runāt kurā modelī, kurai personai ir kādi pienākumi.
Izvērtēt projekta 13. panta pirmās daļas 1. punkta j) un k) apakšpunktu. Nav skaidrs, kādā veidā pārvaldnieks, šo informāciju sagatavos, ja viņam nav pieejama informācija par kopības saistībām tiešo norēķinu gadījumā.
Izvērtēt projekta 13. panta pirmās daļas 6. punktu kontekstā ar 12. pantu. Kādu pārstāvību, ja tā pilnvarotās personas kompetence – mums gan Latvijā ir bagāti cilvēki ir pārvaldnieks, ir pilnvarotais. Vai kāds ir izvērtējis, pamodelējis, kā tas viss tiks dzīvē realizēts.
Svītrot projekta 14. panta pirmajā daļā pēdējos vārdus “vai pilnvaroto personu”. Kāds ir panta nosaukums - nosaka pārvaldnieka atbildību, bet šeit runājam par kaut kādu pilnvaroto personu atbildību.
Precizēt projekta 16.. panta pirmajā daļā, 17. pantā nosacījumu, ka pārvaldnieks sagatavo. Jo nekur nav atrunāts, kurš sagatavo, ja nav pārvaldnieks. Vienīgais pants, kur atrunāts gadījums, ja nav pārvaldnieka, ir 15. panta pirmā daļa.
Izvērtēt projekta 18. pantu, jo mājas lietas kārtošana ir kopības kompetence un kas būs gadījumā, ja pārvaldnieka vai pilnvarotā nav, tad nekārtos lietas un neievēros nekādus noteikumus.
Attiecībā uz projekta 18. panta otrās daļas 7. punktu nav saprotama šī pakalpojumu pārdale, kuri netiek nolasīti attālināti, vai par kuriem dzīvojamās mājas īpašnieki neveic tiešos maksājumus pakalpojumu sniedzējiem. Ir jāprecizē arī terminoloģija, kas ir kopējais skaitītājs, ūdenssaimniecības likumā tiek lietots termins komercuzskaites mēraparāts, vēl šādi skaitītāji ir siltumam, vai tos sauc par kopējiem – nē tos sauc par ievadā uzstādītu siltumenerģijas skaitītāju.
Precizēt projekta 18. panta piektās daļas 2. punktā ko saprot ar pilnvarojumu par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu. Tas ir jauns pilnvarojuma veids - pārvalda uz pārvaldīšanas līguma pamata, nevis uz pilnvaras pamata, skatīt, kas rakstīts 12. pantā attiecībā uz pilnvaroto personu. Par atsevišķu uzdevumu izpildi ar pārvaldnieku var noslēgt līgumu, kas nav pārvaldīšanas līgums un nav arī pilnvara.
Precizēt 18. panta sestās daļas 3.punktā “dzīvokļu īpašnieku vai kopīpašnieku izsniegtos pilnvarojumus par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu,”, vai ar to saprot vēl kādu pārvaldīšanas veidu? Ir jālieto vienota terminoloģija, vai jāizskaidro, ko ar to saprot. Ierosinājums projekta sākumā iekļaut terminu skaidrojumu, lai var saprast kas, ir kas.
Izvērtēt reāli projekta 18. panta devīto daļu. Problēmas parasti ir vecajos daudzdzīvokļu namos. Būtu vēlams aiznest šo ideju līdz Latvijas laukiem un vecāka gadagājuma dzīvokļu īpašniekiem, kuriem būs jākļūst par ģēnijiem, jo varbūt lielākais kas viņiem ir, tas ir podziņu telefons un pensiju vai pabalstus atnes pastnieks. Viņi par tādu BIS nav vispār dzirdējuši. Šis likums laikam domāts Lielajām pilsētām un jaunbūvētajiem namiem.
Izvērtēt un precizēt projekta 19. panta otro daļu. Ja nav pārvaldnieka un pilnvarotās personas, tad visi 100 dzīvokļu īpašnieki ies un apsekos????
Izvērtēt un precizēt projekta 20 panta pirmo daļu. Tiešie norēķini ar pakalpojumu sniedzējiem – elektrība, ūdens, siltums, atkritumi, līgumu slēguši paši īpašnieki, bez pārvaldnieka starpniecības, kā pārvaldnieks var zināt, ka viens dzīvokļa īpašnieks nemaksā par ūdeni, siltumu, u.c. pakalpojumiem un ir parāds 3000 eur. Uz kā pamata pārvaldnieks iegūs nekavējoši šo informāciju. Jo saistības jau ir konkrētiem dzīvokļu īpašniekiem. Un ja nav šī pārvaldnieka, kurš to darīs.
Izvērtēt un precizēt projekta 20 panta otrās daļas 1. punktu. Bet ja pārvaldnieks neved mājas lietu, to dara pilnvarotais, vai kopība kā juridiska persona, vai arī tad pārvaldniekam tas būs pienākums.
Izvērtēt un precizēt projekta 21. panta otro daļu attiecībā uz “noskaidro saimnieciski izdevīgāko piedāvājumu”. Varbūt pārvaldniekiem jāuzdod rīkot obligātos iepirkumus, kā tad viņš noskaidros saimnieciski izdevīgāko piedāvājumu, lai nav tikai savās interesēs - lai ir pēc PIL, var izdomāt jaunu likumu pārvaldnieku iepirkumiem. Jo šī panta daļa paredz daļu no iepirkumos veicamajām darbībām. Tāpat ir jāprecizē frāze “un noderību izpildīt”. Tas nozīmē, ja izpildītājam ir noderīgi, tad dod viņam darīt, neatkarīgi no tā vai vajag? Vai tad darbu veicējam var būt nenoderīgi izpildīt, ja viņam maksā, vai šeit domāts, ka pārvaldnieks noskaidros kādu darbu veicēju un pajautās vai viņam būs noderīgi veikt varbūt pat mājai nevajadzīgu darbu.
Precizēt projekta 22. panta pirmo daļu, kas notiek, ja nav pārvaldnieks.
Precizēt projekta 23. panta pirmo daļu attiecībā uz maksājumu uzkrājuma fondā neaprēķināšanu, ko tad darīs šādā gadījumā evakuēs īpašniekus, ļaus sagrūt.
Papildināt projekta 23. panta trešo daļu, nosakot robežas, vai nu naudas izteiksmē vai procentuāli. Neierobežoti ir skaisti- tad jau zinot dzīvojamā fonda stāvokli uzkrājumu fonds būs tukšs un kā tad nodrošinās 1/12 glabāšanu 10. panta 3. daļa.
Precizēt un papildināt projekta 23. panta trešās daļas 2. punktu. Nav saprotams, kādus nodokļus. Ja pārvaldnieks pats sev rada nodokļu parādu ļaunprātīgi, vai tad dzīvokļu īpašniekam ir jāsponsorē pārvaldnieka nodokļu parādu samaksu. Vienīgais nodoklis šeit varētu būt nekustamā īpašuma nodoklis, bet to jau rēķina katram dzīvokļa īpašniekam atsevišķi un pārvaldniekam ar to nav nekāda sakara.
Precizēt un papildināt projekta 23. panta trešās daļas 4. punktu, jo saskaņā ar projektu ir arī tiesas lēmumi, vai uz to pamata nevarēs izmantot uzkrājumu, sk. 7. pantu.
Precizēt un izvērtēt projekta 24. panta otrās daļas 3. punktu. Pārvaldniekam, joprojām ir pienākums celt prasību tiesā, kā pieredze rāda tie, kas nepiedalās dzīvojamās mājas pārvaldīšanā arī neveic norēķinus par saņemtajiem pakalpojumiem. Šajā konkrētajā situācijā tiesā nonāks aizvien vairāk prasību , tas būtu 3 vairāk nekā pašlaik. Tāpat nav saprotams, kāda nozīme ir pilnvarotājām personām 12. pants. vai var būt jāizdala ir vairāki pārvaldīšanas modeļi ar pārvaldnieku, ar pilnvaroto personu, ar kopību kā juridisku personu, bez pārvaldnieka un pilnvarotās personas u.c.
Precizēt un izskaidrot projekta 26. pantā iekļautos terminus “pārvaldnieks kā pārstāvis” un “kopības pārstāvis”, nav saprotams, kas tie par veidojumiem. Kas tas par veidojumu. Pārvaldnieks, pilnvarotā persona pārvaldnieks kā pārstāvis, kādu vēl terminoloģiju izdomās lietot, lai vēl neskaidrāk viss būtu. Un ja nav pārvaldnieka kā pārstāvja, vai viņš bez kopības pilnvarojuma to varēs darīt???? Vecajā likumā ir pilnvarotais, bet tagad parādās pārvaldnieks, pilnvarotā persona, pārvaldnieks kā pārstāvis, un kopības pārstāvis, kas ir kas. Varbūt kādu vienotu terminoloģiju lietot, ja 11. pantā definē, kas ir pārvaldnieks, kāpēc likuma turpmākajos pantos izdomā jaunu apzīmējumu definējumu pārvaldniekam. Spēkā esošajā likumā ir ļoti labi šis atrunāts.
Precizēt projekta 26. panta pirmās daļas 4. punktu, nav saprotams, kādas saistības, Kādu maksājuma saistību? Vai to nedara pilnvarotā persona.
Attiecībā uz projekta 27. pantu ierosinājums sakārtot izveidoto situāciju un problēmas attiecībā uz pārvaldnieku kvalifikāciju. Tiesiskais regulējums ir bet nav kontroles un uzraudzības. Vai Latvijā ir tik daudz atbilstošas kvalifikācijas pārvaldnieku, lai izpildītu šīs normas prasības. Joprojām ir pašvaldību kapitālsabiedrības, kuras nodrošina pārvaldīšanu bez neviena kvalificēta pārvaldnieka, to neviens nekontrolē, neuzrauga un par to nav nekāda atbildība. Un tagad pat vecajām paju mājām dziļos laukos, kuras nereti pat nav kadastrā grib, lai būtu pārvaldnieks ar kvalifikāciju.
Attiecībā uz projekta 28. pantu - cik daudzi to ievēro, it sevišķi, ja sia, kura ir pārvaldnieks, nodarbina pārvaldnieku bez kvalifikācijas. Kāpēc nav noregulēts jautājums par visu pārvaldīšanas līgumu obligātu reģistrēšanu, tad nebūtu vajadzīgs jauns likums, vienkārši ir jāsakārto atsevišķi jautājumi.
Izvērtēt un precizēt projekta 29. panta otro daļu. Varbūt jāparedz izņēmumu, ka pārvaldīšanas līgumā nav noteikts cits termiņš, un kā maksātnespējas lietās, un nāves gadījumā, ja pārvaldnieks fiziska persona (vai šo amatu mantos?), vai arī šis darbosies, jo tur īpašnieki var ātri rīkoties un kaut nākošajā dienā pieņemt lēmumu un uzdod uzdevumu jaunam pārvaldniekam. Vai gaidīt mēnesi un lielākus zaudējumus īpašniekiem radīt.
Precizēt projekta 30. panta 5. daļu. Kādā veidā nodot, vai kopībai kā juridiskai personai būs savs norēķinu konts?
Precizēt Projekta 31. pantā sodu apmēru. Ja dzīvokļa īpašnieks būs juridiska persona, tad viņam piemēros 2800 naudas soda vienības, bet fiziskai personai 280 vienības. Kāpēc visiem īpašniekiem nav vienādi. Kāpēc īpašnieki un pārvaldnieki salikti vienā groziņā - pārvaldnieki veic komercdarbību un viņiem tāds pats sods kā īpašniekiem, kuriem dzīvoklis ir mājoklis?
Precizēt projekta 32. pantā atsauci uz likuma 32. pantu, tur domāts cits pants. Un izvērtēt, kāds pašvaldības īres valdei ir sakars ar privātīpašumu. Īrnieks kontrolē un uzrauga īpašnieku?
11.01.2023. 16:16
Armands Onzuls - Latvijas Finanšu nozares asociācija
Latvijas Finanšu nozares asociācija (turpmāk – Asociācija) pārstāv virkni finanšu iestāžu, tostarp kredītiestādes un pensiju fondus, kā arī komersantus, kas sniedz finanšu iestādēm būtiskus pakalpojumus.
Asociācija ir iepazinusies ar Tiesību aktu portālā publiskai apspriešanai reģistrēto likumprojektu “Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums” (Nr.22-TA-3669)” (turpmāk –likumprojekts) un ņemot vērā, ka likumprojekta darbības tvērums var skart arī Asociācijas biedrus jautājumā par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju energoefektivitātes pasākumu finansēšanu, vēršam Ekonomikas ministrijas uzmanību šādiem Asociācijas apsvērumiem un priekšlikumiem.
1. Ņemot vērā, ka likumprojekta pantos tiek skaidroti vairāki termini, piemēram, pārvaldīšana, dzīvojamā māja, uzturēšanas darbi, komunālie pakalpojumi, mājas lietas kārtotājs, u.tml., aicinām ministriju atbilstoši Normatīvo aktu projektu izstrādes rokasgrāmatas norādījumiem, terminu uzskaitījumu un skaidrošanu lietderības apsvērumu dēļ ietvert likuma pirmās nodaļas pirmajā pantā, jo tas palīdzēs labāk uztvert un saprast likumu.
Likumprojekta 4.pants:
2. Aicinām jaunā likumprojekta ietvarā vērtēt, vai nebūtu iekļaujams arī jautājums par zemes lietošanas tiesības maksas iekasēšanas kārtību, kā arī pie veicamajām pārvaldīšanas darbībām uzskaitīt maksājumu kārtošanu saistībā ar piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumu. Piemēram, papildināt, ka pārvaldīšanas darbības ietver arī norēķinu organizēšanu par zemes zem mājas lietošanu vai izpirkšanu.
3. Aicinām panta pirmo daļu izteikt šādā redakcijā: “Dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākums ir nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu atbilstoši tiesību aktos noteiktajam apjomam, tostarp:”
4. Gadījumā, ja nav atbalstāms “b” apakšpunkta priekšlikums, tad aicinām ministriju no panta pirmās daļas izslēgt vārdu “pienācīgu”.
Aicinām skaidrot panta pirmās daļas 4.punktā lietoto jēdzienu “vides objekts”.
5. Aicinām no panta otrās daļas 6.punkta izslēgt vārdu “ilgtermiņa”.
6. Konceptuāli atbalstām panta otrās daļas 8.punktā iekļauto pienākumu dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopīpašniekiem apdrošināt dzīvojamo māju, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku civiltiesisko atbildību, taču aicinām ministriju papildināt Likumprojekta anotāciju attiecīgi detalizētāk paskaidrojot konkrēto pienākumu, piemēram, skaidrojot, ka attiecīgās jomas nesakārtošana rada zaudējumus trešajām personām u.tml., kā arī nepieciešamības gadījumā veikt attiecīgā pienākuma konstitucionalitātes izvērtējumu.
Likumprojekta 5.pants:
7. Aicinām ministriju kritiski izvērtēt panta otrās daļas otrā teikumu redakciju. Jāvērtē vai esošā redakcija ir samērīga ar esošo Dzīvokļu īpašuma likuma tvērumu, kur, piemēram, šobrīd tiek regulēts, ka gadījumā ja dzīvokļa īpašnieks nesniedz termiņā atbildi uz dzīvokļu īpašnieku kopības aptauju, tad tiek uzskatīts, ka dzīvokļa īpašnieks balso PRET. Tāpat strīds var rasties nevis par konceptuālu jautājumu, vai ir novēršams kāds noteikts apdraudējums, bet kādā veidā tas tiek novērsts, par ko dzīvokļu īpašnieku viedokļi var atšķirties, tādēļ automātiski uzskatīt, ka gadījumā ja cietušais dzīvokļa īpašnieks nepiekrīt kopības lēmumam un balso PRET to, tad viņam nav atlīdzināmi zaudējumi par nodarīto kaitējumu varētu radīt vairākus citus zaudējumu atlīdzības jautājumus.
Likumprojekta 7.pants:
8. Aicinām ministriju izvērtēt panta pirmās daļas 3., 4.punkta apvienošanu, kā arī izvērtēt šobrīd 4.punktā iekļauto atrunu par līguma izbeigšanu ar pārvaldnieku, ja tas ir pieļāvis pārvaldīšanas līguma būtisku pārkāpumu. Asociācija uzskata, ka faktam par būtiska pārkāpuma pieļaušanu nav jābūt izšķirošam apstāklim par līgumisko attiecību izbeigšanu – atbilstoši civiltiesību privātautonomijas principam – dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopīpašniekiem būtu tiesības izbeigt ar pārvaldnieku līgumiskās attiecības arī tad, ja pārkāpumi nav pieļauti, bet, piemēram, ir atrasts cits risinājums kādā veikt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu vai ir atrasts cits dzīvojamās mājas pārvaldnieks ar kuru kopība vēlētos uzsākt sadarbību.
9. Aicinām ministriju vērtēt vai panta pirmās daļas uzskaitījumā ir nepieciešamība veikt tādu detalizāciju, piemēram, 5.punktā nosakot, ka var pieņemt lēmumu un noteikt, ka dzīvokļa īpašnieks vai kopīpašnieks var maksāt pa daļām ilgākā laika posmā savu maksājuma daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanas darbiem, kuru izmaksu tūlītēju segšanu dzīvokļa īpašnieks, ievērojot viņa mantisko stāvokli, nevar veikt vai arī tas būtu pārmērīgi apgrūtinoši. Pārlieka detalizācija var pirmšķietami radīt iespaidu, ka likumdevējs ir izsmeļoši uzskaitījis gadījumus, kuros dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumus, tādējādi, iespējams, ierobežojot dzīvokļu īpašnieku vai kopīpašnieku tiesības rīkoties ar savu īpašumu. Asociācija ierosina izslēgt daļas 5.punktu, savukārt, attiecībā uz daļas 6.punktu sniegt skaidrojumu par attiecīgā lēmuma piemēriem, kas citastarp neizslēdz arī tādus gadījumus, kas šobrīd tiek minēti daļas 5.punktā.
10. Aicinām izslēgt no Likumprojekta panta trešo, ceturto un piekto daļu. Attiecīgās daļas regulē jautājumus par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu apstrīdēšanu tiesā, kas būtu regulējami Dzīvokļu īpašuma likumā, nevis Likumprojektā.
Likumprojekta 8.pants:
11. Aicinām izslēgt panta pirmo daļu, ņemot vērā, ka attiecīgais pienākums ir noteikts Dzīvokļu īpašuma likuma 10.pantā un 13.pantā.
Likumprojekta 9.pants:
12. Aicinām izslēgt panta trešo daļu. Jautājumi par pakalpojumu sniedzēju tiesībām prasīt noteikta veida atlīdzības, samaksu, kompensāciju, avansiem būtu regulējami attiecīgo nozaru speciālajos likumos. Piemēram, šobrīd uz Ūdenssaimniecības pakalpojumu likuma pamata izdoto Ministru kabineta noteikumu Nr.174 “Noteikumi par sabiedrisko ūdenssaimniecības pakalpojumu sniegšanu un lietošanu” 16.punkts nosaka, ka ja ir publicēta oficiāla informācija par pakalpojuma lietotāja saimnieciskās darbības apturēšanu, maksātnespējas procesa, bankrota procedūras vai likvidācijas procesa sākšanu, pakalpojuma sniedzējs ir tiesīgs pieprasīt pakalpojuma lietotājam iemaksāt avansa maksājumu triju mēnešu vidējā maksājuma apmērā kā drošības naudu viņa saistību izpildei. Asociācija aicina saglabāt konsekvenci un jautājumus attiecībā uz pakalpojumu sniedzēju tiesībām prasīt noteikta veida samaksu regulēt pakalpojumu sniedzēju speciālajos likumos.
Likumprojekta 10.pants:
13. Aicinām izslēgt no panta otrās daļas 2.punkta vārdu “ilgtermiņa”.
14. Aicinām papildināt panta otrās daļas 3.punkta sākumu ar vārdiem “Dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku”.
15. Aicinām papildināt panta trešo daļu pirms vārda “gada” ar vārdu “iepriekšējā”.
Likumprojekta 11.pants:
16. Lūdzam skaidrot anotācijā vai veikt redakcionālus precizējumus panta pirmajā daļā, lai būtu skaidra normas piemērošana attiecībā uz gadījumiem, kad dzīvokļu īpašnieku kopība dažādus dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības vēlas nodot dažādiem pārvaldniekiem. Praksē bieži ir gadījumi, kad konkrētu pārvaldīšanas darbību veikšanai, piemēram, organizēt visus darbus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas energoefektivitātes pasākumu veikšanu tiek uzdoti biedrībai, kamēr, piemēram, ikdienas teritorijas uzturēšanas darbus veic cits pārvaldnieks. Panta daļas teksts, lasot to gramatiski, pirmšķietami liek domāt, ka visus pārvaldīšanas uzdevumus ir iespējams nodot tikai un vienīgi vienam pārvaldniekam, kas nebūtu korekti.
Likumprojekta 12.pants:
17. Aicinām no Likumprojekta izslēgt 12.pantu. Jautājumi par dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvību, t.sk. arī pilnvaroto personu ir atrunāti Dzīvokļa īpašuma likuma 15.1 pantā. Ja ir nepieciešama atsevišķu jautājumu detalizācija par pilnvarotās personas pārstāvības jautājumiem, tad tie ir veicami Dzīvokļa īpašuma likumā.
Likumprojekta 13.pants:
18. Aicinām izslēgt no panta pirmās daļas 1.punkta “a” apakšpunkta vārdu “ilgtermiņa”.
19. Aicinām panta otro daļu izteikt šādā redakcijā: “Dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki ar pārvaldīšanas līgumu vai lēmumu var uzdot pārvaldniekam veikt citu dzīvokļu īpašnieku kopības uzdevumus vai kopīpašnieku pienākumus.”.
20. Aicinām panta ceturtajā daļā aiz vārdiem “ar pārvaldīšanas līgumu” papildināt ar vārdiem “vai lēmumu”.
Likumprojekta 14.pants:
21. Likumprojekta un tiesību piemērošanas skaidrībai, aicinām papildināt pantu ar jaunu trešo daļu šādā redakcijā: “Pārvaldnieks par pārvaldīšanas uzdevumu neizpildi vai nepienācīgu izpildi atbild kā pilnvarnieks.”.
Likumprojekta 15.pants:
22. Ņemot vērā, ka likumprojektā netiek definēti termiņi ilgtermiņa plāna darbībai, proti, par kādu laika sprīdi ir jābūt ilgtermiņa plānam, aicinām no visa panta redakcijas izslēgt vārdu “ilgtermiņa”, tā vietā kā alternatīvu nosakot laika periodu par kādu izstrādājams šāds plāns, piemēram, 5 vai 10 gadu uzturēšanas plāns. Tādā veidā arī dzīvokļu īpašnieku kopībai būtu iespējams plānot finansējuma nepieciešamību konkrētu darbu veikšanai, kā arī novērtēt, piemēram, pārvaldnieka darbības profesionalitāti attiecībā uz ieplānoto darbu izpildi.
23. Aicinām panta pirmās daļas otro teikumu izteikt šādā redakcijā: “Ilgtermiņa uzturēšanas darbu plāna projektu ir tiesīga sagatavot persona, kura ieguvusi dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu”.
24. Aicinām papildināt panta otro daļu ar jaunu punktu šādā redakcijā: “5) ja ēkas atjaunošana vai pārbūve ir ekonomiski pamatota un ēkai nav noteikta energoefektivitāte – informāciju par ēkas energosertifikācijas veikšanu, lai vēlākais līdz 2030.gadam ēkai tiktu noteikta energoefektivitāte”.
Likumprojekta 20.pants:
25. Panta otrā daļa paredz pārvaldniekam pienākumu dzīvokļa īpašnieku vai kopīpašnieku pēc viņa pieprasījuma bez nepamatotas kavēšanās iepazīstināt ar mājas lietu. Asociācija norāda, ka atbilstoši Likumprojektā noteiktajam, mājas lietu var kārtot ne tikai pārvaldnieks, bet arī pilnvarotā persona, kas nav pārvaldnieks. Šajā gadījumā būtu jāprecizē normas, paredzot, ka pienākums iepazīstināt ar mājas lietu būtu attiecināms arī uz pilnvaroto personu, kura kārto mājas lietu, bet kura nav pārvaldnieks.
Likumprojekta 23.pants:
26. Aicinām papildināt panta piektās daļas 2.punkta beigas ar vārdiem “, ja vien par to nav pieņemts dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku lēmums.”.
Likumprojekta 31.pants:
27. Lūdzam anotācijā skaidrot kādā veidā likumprojektā noteikto pārvaldīšanas darbību neveikšana var skart sabiedrības intereses, lai padarītu normas piemērošanu skaidrāku. Nepieciešamības gadījumā aicinām izvērtēt un no panta redakcijas izslēgt vārdus “kura skar sabiedrības intereses,”.
28. No likumprojekta tvēruma un pārejas noteikumu esošās redakcijas nav saprotams, kas notiek ar tiem pārvaldniekiem (biedrībām), kuri neatbilst šī likuma prasībām, bet jau ilgstoši pārvalda kādu dzīvojamo māju. Aicinām ministriju apsvērt šo jautājumu, nepieciešamības gadījumā nosakot pārejas periodu kvalifikācijas iegūšanai.
Asociācija ir iepazinusies ar Tiesību aktu portālā publiskai apspriešanai reģistrēto likumprojektu “Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums” (Nr.22-TA-3669)” (turpmāk –likumprojekts) un ņemot vērā, ka likumprojekta darbības tvērums var skart arī Asociācijas biedrus jautājumā par daudzdzīvokļu dzīvojamo māju energoefektivitātes pasākumu finansēšanu, vēršam Ekonomikas ministrijas uzmanību šādiem Asociācijas apsvērumiem un priekšlikumiem.
1. Ņemot vērā, ka likumprojekta pantos tiek skaidroti vairāki termini, piemēram, pārvaldīšana, dzīvojamā māja, uzturēšanas darbi, komunālie pakalpojumi, mājas lietas kārtotājs, u.tml., aicinām ministriju atbilstoši Normatīvo aktu projektu izstrādes rokasgrāmatas norādījumiem, terminu uzskaitījumu un skaidrošanu lietderības apsvērumu dēļ ietvert likuma pirmās nodaļas pirmajā pantā, jo tas palīdzēs labāk uztvert un saprast likumu.
Likumprojekta 4.pants:
2. Aicinām jaunā likumprojekta ietvarā vērtēt, vai nebūtu iekļaujams arī jautājums par zemes lietošanas tiesības maksas iekasēšanas kārtību, kā arī pie veicamajām pārvaldīšanas darbībām uzskaitīt maksājumu kārtošanu saistībā ar piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likumu. Piemēram, papildināt, ka pārvaldīšanas darbības ietver arī norēķinu organizēšanu par zemes zem mājas lietošanu vai izpirkšanu.
3. Aicinām panta pirmo daļu izteikt šādā redakcijā: “Dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku pienākums ir nodrošināt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu atbilstoši tiesību aktos noteiktajam apjomam, tostarp:”
4. Gadījumā, ja nav atbalstāms “b” apakšpunkta priekšlikums, tad aicinām ministriju no panta pirmās daļas izslēgt vārdu “pienācīgu”.
Aicinām skaidrot panta pirmās daļas 4.punktā lietoto jēdzienu “vides objekts”.
5. Aicinām no panta otrās daļas 6.punkta izslēgt vārdu “ilgtermiņa”.
6. Konceptuāli atbalstām panta otrās daļas 8.punktā iekļauto pienākumu dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopīpašniekiem apdrošināt dzīvojamo māju, kā arī dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku civiltiesisko atbildību, taču aicinām ministriju papildināt Likumprojekta anotāciju attiecīgi detalizētāk paskaidrojot konkrēto pienākumu, piemēram, skaidrojot, ka attiecīgās jomas nesakārtošana rada zaudējumus trešajām personām u.tml., kā arī nepieciešamības gadījumā veikt attiecīgā pienākuma konstitucionalitātes izvērtējumu.
Likumprojekta 5.pants:
7. Aicinām ministriju kritiski izvērtēt panta otrās daļas otrā teikumu redakciju. Jāvērtē vai esošā redakcija ir samērīga ar esošo Dzīvokļu īpašuma likuma tvērumu, kur, piemēram, šobrīd tiek regulēts, ka gadījumā ja dzīvokļa īpašnieks nesniedz termiņā atbildi uz dzīvokļu īpašnieku kopības aptauju, tad tiek uzskatīts, ka dzīvokļa īpašnieks balso PRET. Tāpat strīds var rasties nevis par konceptuālu jautājumu, vai ir novēršams kāds noteikts apdraudējums, bet kādā veidā tas tiek novērsts, par ko dzīvokļu īpašnieku viedokļi var atšķirties, tādēļ automātiski uzskatīt, ka gadījumā ja cietušais dzīvokļa īpašnieks nepiekrīt kopības lēmumam un balso PRET to, tad viņam nav atlīdzināmi zaudējumi par nodarīto kaitējumu varētu radīt vairākus citus zaudējumu atlīdzības jautājumus.
Likumprojekta 7.pants:
8. Aicinām ministriju izvērtēt panta pirmās daļas 3., 4.punkta apvienošanu, kā arī izvērtēt šobrīd 4.punktā iekļauto atrunu par līguma izbeigšanu ar pārvaldnieku, ja tas ir pieļāvis pārvaldīšanas līguma būtisku pārkāpumu. Asociācija uzskata, ka faktam par būtiska pārkāpuma pieļaušanu nav jābūt izšķirošam apstāklim par līgumisko attiecību izbeigšanu – atbilstoši civiltiesību privātautonomijas principam – dzīvokļu īpašnieku kopībai vai kopīpašniekiem būtu tiesības izbeigt ar pārvaldnieku līgumiskās attiecības arī tad, ja pārkāpumi nav pieļauti, bet, piemēram, ir atrasts cits risinājums kādā veikt dzīvojamās mājas pārvaldīšanu vai ir atrasts cits dzīvojamās mājas pārvaldnieks ar kuru kopība vēlētos uzsākt sadarbību.
9. Aicinām ministriju vērtēt vai panta pirmās daļas uzskaitījumā ir nepieciešamība veikt tādu detalizāciju, piemēram, 5.punktā nosakot, ka var pieņemt lēmumu un noteikt, ka dzīvokļa īpašnieks vai kopīpašnieks var maksāt pa daļām ilgākā laika posmā savu maksājuma daļu par dzīvojamās mājas uzturēšanas darbiem, kuru izmaksu tūlītēju segšanu dzīvokļa īpašnieks, ievērojot viņa mantisko stāvokli, nevar veikt vai arī tas būtu pārmērīgi apgrūtinoši. Pārlieka detalizācija var pirmšķietami radīt iespaidu, ka likumdevējs ir izsmeļoši uzskaitījis gadījumus, kuros dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumus, tādējādi, iespējams, ierobežojot dzīvokļu īpašnieku vai kopīpašnieku tiesības rīkoties ar savu īpašumu. Asociācija ierosina izslēgt daļas 5.punktu, savukārt, attiecībā uz daļas 6.punktu sniegt skaidrojumu par attiecīgā lēmuma piemēriem, kas citastarp neizslēdz arī tādus gadījumus, kas šobrīd tiek minēti daļas 5.punktā.
10. Aicinām izslēgt no Likumprojekta panta trešo, ceturto un piekto daļu. Attiecīgās daļas regulē jautājumus par dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu apstrīdēšanu tiesā, kas būtu regulējami Dzīvokļu īpašuma likumā, nevis Likumprojektā.
Likumprojekta 8.pants:
11. Aicinām izslēgt panta pirmo daļu, ņemot vērā, ka attiecīgais pienākums ir noteikts Dzīvokļu īpašuma likuma 10.pantā un 13.pantā.
Likumprojekta 9.pants:
12. Aicinām izslēgt panta trešo daļu. Jautājumi par pakalpojumu sniedzēju tiesībām prasīt noteikta veida atlīdzības, samaksu, kompensāciju, avansiem būtu regulējami attiecīgo nozaru speciālajos likumos. Piemēram, šobrīd uz Ūdenssaimniecības pakalpojumu likuma pamata izdoto Ministru kabineta noteikumu Nr.174 “Noteikumi par sabiedrisko ūdenssaimniecības pakalpojumu sniegšanu un lietošanu” 16.punkts nosaka, ka ja ir publicēta oficiāla informācija par pakalpojuma lietotāja saimnieciskās darbības apturēšanu, maksātnespējas procesa, bankrota procedūras vai likvidācijas procesa sākšanu, pakalpojuma sniedzējs ir tiesīgs pieprasīt pakalpojuma lietotājam iemaksāt avansa maksājumu triju mēnešu vidējā maksājuma apmērā kā drošības naudu viņa saistību izpildei. Asociācija aicina saglabāt konsekvenci un jautājumus attiecībā uz pakalpojumu sniedzēju tiesībām prasīt noteikta veida samaksu regulēt pakalpojumu sniedzēju speciālajos likumos.
Likumprojekta 10.pants:
13. Aicinām izslēgt no panta otrās daļas 2.punkta vārdu “ilgtermiņa”.
14. Aicinām papildināt panta otrās daļas 3.punkta sākumu ar vārdiem “Dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku”.
15. Aicinām papildināt panta trešo daļu pirms vārda “gada” ar vārdu “iepriekšējā”.
Likumprojekta 11.pants:
16. Lūdzam skaidrot anotācijā vai veikt redakcionālus precizējumus panta pirmajā daļā, lai būtu skaidra normas piemērošana attiecībā uz gadījumiem, kad dzīvokļu īpašnieku kopība dažādus dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbības vēlas nodot dažādiem pārvaldniekiem. Praksē bieži ir gadījumi, kad konkrētu pārvaldīšanas darbību veikšanai, piemēram, organizēt visus darbus, kas saistīti ar dzīvojamās mājas energoefektivitātes pasākumu veikšanu tiek uzdoti biedrībai, kamēr, piemēram, ikdienas teritorijas uzturēšanas darbus veic cits pārvaldnieks. Panta daļas teksts, lasot to gramatiski, pirmšķietami liek domāt, ka visus pārvaldīšanas uzdevumus ir iespējams nodot tikai un vienīgi vienam pārvaldniekam, kas nebūtu korekti.
Likumprojekta 12.pants:
17. Aicinām no Likumprojekta izslēgt 12.pantu. Jautājumi par dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvību, t.sk. arī pilnvaroto personu ir atrunāti Dzīvokļa īpašuma likuma 15.1 pantā. Ja ir nepieciešama atsevišķu jautājumu detalizācija par pilnvarotās personas pārstāvības jautājumiem, tad tie ir veicami Dzīvokļa īpašuma likumā.
Likumprojekta 13.pants:
18. Aicinām izslēgt no panta pirmās daļas 1.punkta “a” apakšpunkta vārdu “ilgtermiņa”.
19. Aicinām panta otro daļu izteikt šādā redakcijā: “Dzīvokļu īpašnieku kopība vai kopīpašnieki ar pārvaldīšanas līgumu vai lēmumu var uzdot pārvaldniekam veikt citu dzīvokļu īpašnieku kopības uzdevumus vai kopīpašnieku pienākumus.”.
20. Aicinām panta ceturtajā daļā aiz vārdiem “ar pārvaldīšanas līgumu” papildināt ar vārdiem “vai lēmumu”.
Likumprojekta 14.pants:
21. Likumprojekta un tiesību piemērošanas skaidrībai, aicinām papildināt pantu ar jaunu trešo daļu šādā redakcijā: “Pārvaldnieks par pārvaldīšanas uzdevumu neizpildi vai nepienācīgu izpildi atbild kā pilnvarnieks.”.
Likumprojekta 15.pants:
22. Ņemot vērā, ka likumprojektā netiek definēti termiņi ilgtermiņa plāna darbībai, proti, par kādu laika sprīdi ir jābūt ilgtermiņa plānam, aicinām no visa panta redakcijas izslēgt vārdu “ilgtermiņa”, tā vietā kā alternatīvu nosakot laika periodu par kādu izstrādājams šāds plāns, piemēram, 5 vai 10 gadu uzturēšanas plāns. Tādā veidā arī dzīvokļu īpašnieku kopībai būtu iespējams plānot finansējuma nepieciešamību konkrētu darbu veikšanai, kā arī novērtēt, piemēram, pārvaldnieka darbības profesionalitāti attiecībā uz ieplānoto darbu izpildi.
23. Aicinām panta pirmās daļas otro teikumu izteikt šādā redakcijā: “Ilgtermiņa uzturēšanas darbu plāna projektu ir tiesīga sagatavot persona, kura ieguvusi dzīvojamo māju pārvaldīšanai nepieciešamo vismaz ceturto profesionālās kvalifikācijas līmeni apliecinošu dokumentu”.
24. Aicinām papildināt panta otro daļu ar jaunu punktu šādā redakcijā: “5) ja ēkas atjaunošana vai pārbūve ir ekonomiski pamatota un ēkai nav noteikta energoefektivitāte – informāciju par ēkas energosertifikācijas veikšanu, lai vēlākais līdz 2030.gadam ēkai tiktu noteikta energoefektivitāte”.
Likumprojekta 20.pants:
25. Panta otrā daļa paredz pārvaldniekam pienākumu dzīvokļa īpašnieku vai kopīpašnieku pēc viņa pieprasījuma bez nepamatotas kavēšanās iepazīstināt ar mājas lietu. Asociācija norāda, ka atbilstoši Likumprojektā noteiktajam, mājas lietu var kārtot ne tikai pārvaldnieks, bet arī pilnvarotā persona, kas nav pārvaldnieks. Šajā gadījumā būtu jāprecizē normas, paredzot, ka pienākums iepazīstināt ar mājas lietu būtu attiecināms arī uz pilnvaroto personu, kura kārto mājas lietu, bet kura nav pārvaldnieks.
Likumprojekta 23.pants:
26. Aicinām papildināt panta piektās daļas 2.punkta beigas ar vārdiem “, ja vien par to nav pieņemts dzīvokļu īpašnieku kopības vai kopīpašnieku lēmums.”.
Likumprojekta 31.pants:
27. Lūdzam anotācijā skaidrot kādā veidā likumprojektā noteikto pārvaldīšanas darbību neveikšana var skart sabiedrības intereses, lai padarītu normas piemērošanu skaidrāku. Nepieciešamības gadījumā aicinām izvērtēt un no panta redakcijas izslēgt vārdus “kura skar sabiedrības intereses,”.
28. No likumprojekta tvēruma un pārejas noteikumu esošās redakcijas nav saprotams, kas notiek ar tiem pārvaldniekiem (biedrībām), kuri neatbilst šī likuma prasībām, bet jau ilgstoši pārvalda kādu dzīvojamo māju. Aicinām ministriju apsvērt šo jautājumu, nepieciešamības gadījumā nosakot pārejas periodu kvalifikācijas iegūšanai.
11.01.2023. 16:50
Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrības asociācijas “MĀJOKLIS”
Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrības asociācijas “MĀJOKLIS” viedoklis par Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumprojektu
Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrības asociācijas “MĀJOKLIS” (turpmāk “Asociācija”) grupu sanāksmju secinājumi un priekšlikumi:
1.Likuma darbības izpratnei obligāti nepieciešams pievienot terminu skaidrojumu.
2.Likuma 4.pantā jāparedz visa kopīpašuma, ne tikai mājas apsaimniekošana, tādējādi paredzot arī piesaistītā zemesgabala apsaimniekošanu.
3.Atbalstot priekšlikumu par tiešajiem norēķiniem ar konkrētā pakalpojuma sniedzēju (9.pants), vienlaikus asociācijas biedri norāda par iespējamu nepamatotu rēķinu sagatavošanas izmaksu pieaugumu, kā arī noraida iespējamo 1/12 daļas avansa rezervāciju par katru pakalpojuma veidu (3.daļa un 10.panta 3.daļa).
4.Mainīt 10.panta nosaukuma neveiklo formulējumu. Ņemot vērā asociācijas biedru, īpaši pārvaldnieku praktisko pieredzi ar problēmu nekavējoties norēķināties ar avārijas remontdarbu veicējiem, paredzēt iespēju uzkrājuma fonda līdzekļus bez īpašas saskaņošanas izmantot avārijas remontdarbu apmaksai (kontekstā ar 22. un 23.pantu).
5.Diskutējama ir 11.panta 4.daļa, jo pēc likuma būtības, pārvaldniekam būtu jārosina sasaukt kopības sapulci vai aptaujas rīkošana, lai palielinātu tam tāmē paredzēto līdzekļu apjomu, nevis vienkārši piestādīt rēķinu.
6.Būtisks jaunievedums ir pilnvaroto personu institūcijas ieviešana kopīpašuma apsaimniekošanā. Asociācijas biedru ieskatā likumprojekts vietām paredz neadekvātu pilnvarojuma pakāpi, kā piem. mājas lietas kārtošanu (18.pants), ievadīt Mājas lietas informāciju BIS vai veikt kopīpašuma vizuālo apskati jo šādu darbību veikšanai nepieciešamas vismaz zināšanas par mājas apsaimniekošanas pamatprincipiem un normatīvo aktu izpratne, ko varētu iegūt īstermiņa kursos (piem. 8.st.). Ņemot vērā, ka pilnvarotā persona diezin vai vēlētos veikt savus pienākumus bez atlīdzības, šādas institūcijas ieviešana pagaidām, iespējams ar pārejas periodu, jābūt rekomendējoša, nevis obligāta.
7.Lai kvalitatīvi varētu sagatavot kopīpašuma ilgtermiņa uzturēšanas darbu plānu (15.pants) nepieciešama atbilstoša metodika, t.i. MK noteikumi.
8.Kopīpašuma apsaimniekošanas tāmes apstiprināšanai gan tā saucamajām pārņemtajām gan nepārņemtajām mājām izmantot nepārņemto māju tāmes apstiprināšanas modeli, t.i., kad pārvaldnieka piedāvātā tāme nākošajam gadam tiek apstiprināta automātiski mēneša laikā no publicēšanas datuma, saglabājot tiesības īpašnieku kopībai pieņemt citādu lēmumu.
9.Diskusiju laikā asociācijas biedru vidū viennozīmīgi tika formulēta atziņa, ka daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanu var veikt tikai atbilstošu kvalifikāciju ieguvusi persona. Savulaik pamatojums atbilstošas izglītības nepieciešamība māju pārvaldīšanā jau tika izvērtēts Satversmes tiesas 2010. gada 18. februāra spriedumā. Atsevišķām pārvaldnieku grupām, kurām izglītības ieguvi neparedz šobrīd spēkā esošais Dzīvojamu māju pārvaldīšanas likums, jānosaka pārejas periods, kurā persona var iegūt nepieciešamo izglītību, jo iespējas iegūt atbilstošu izglītību šobrīd ir daudz plašākas un elastīgākas nekā pirms 10 gadiem.
10.Daļēji atbalstīts likumprojekta izstrādātāja priekšlikums par administratīvās atbildības noteikšanu (31.pants), kuru varētu papildināt arī administratīvās atbildības noteikšanu par pārvaldnieka darbību bez atbilstošas izglītības. Savukārt šaubas izraisīja, cik kompetenti likumprojekta 32.pantā minētās institūcijas spēs izvērtēt “Par likumā noteiktās pārvaldīšanas darbības neveikšanu, kura skar sabiedrības intereses…” iespējamos pārkāpumus.
Latvijas Dzīvokļu īpašnieku biedrības asociācijas “MĀJOKLIS” (turpmāk “Asociācija”) grupu sanāksmju secinājumi un priekšlikumi:
1.Likuma darbības izpratnei obligāti nepieciešams pievienot terminu skaidrojumu.
2.Likuma 4.pantā jāparedz visa kopīpašuma, ne tikai mājas apsaimniekošana, tādējādi paredzot arī piesaistītā zemesgabala apsaimniekošanu.
3.Atbalstot priekšlikumu par tiešajiem norēķiniem ar konkrētā pakalpojuma sniedzēju (9.pants), vienlaikus asociācijas biedri norāda par iespējamu nepamatotu rēķinu sagatavošanas izmaksu pieaugumu, kā arī noraida iespējamo 1/12 daļas avansa rezervāciju par katru pakalpojuma veidu (3.daļa un 10.panta 3.daļa).
4.Mainīt 10.panta nosaukuma neveiklo formulējumu. Ņemot vērā asociācijas biedru, īpaši pārvaldnieku praktisko pieredzi ar problēmu nekavējoties norēķināties ar avārijas remontdarbu veicējiem, paredzēt iespēju uzkrājuma fonda līdzekļus bez īpašas saskaņošanas izmantot avārijas remontdarbu apmaksai (kontekstā ar 22. un 23.pantu).
5.Diskutējama ir 11.panta 4.daļa, jo pēc likuma būtības, pārvaldniekam būtu jārosina sasaukt kopības sapulci vai aptaujas rīkošana, lai palielinātu tam tāmē paredzēto līdzekļu apjomu, nevis vienkārši piestādīt rēķinu.
6.Būtisks jaunievedums ir pilnvaroto personu institūcijas ieviešana kopīpašuma apsaimniekošanā. Asociācijas biedru ieskatā likumprojekts vietām paredz neadekvātu pilnvarojuma pakāpi, kā piem. mājas lietas kārtošanu (18.pants), ievadīt Mājas lietas informāciju BIS vai veikt kopīpašuma vizuālo apskati jo šādu darbību veikšanai nepieciešamas vismaz zināšanas par mājas apsaimniekošanas pamatprincipiem un normatīvo aktu izpratne, ko varētu iegūt īstermiņa kursos (piem. 8.st.). Ņemot vērā, ka pilnvarotā persona diezin vai vēlētos veikt savus pienākumus bez atlīdzības, šādas institūcijas ieviešana pagaidām, iespējams ar pārejas periodu, jābūt rekomendējoša, nevis obligāta.
7.Lai kvalitatīvi varētu sagatavot kopīpašuma ilgtermiņa uzturēšanas darbu plānu (15.pants) nepieciešama atbilstoša metodika, t.i. MK noteikumi.
8.Kopīpašuma apsaimniekošanas tāmes apstiprināšanai gan tā saucamajām pārņemtajām gan nepārņemtajām mājām izmantot nepārņemto māju tāmes apstiprināšanas modeli, t.i., kad pārvaldnieka piedāvātā tāme nākošajam gadam tiek apstiprināta automātiski mēneša laikā no publicēšanas datuma, saglabājot tiesības īpašnieku kopībai pieņemt citādu lēmumu.
9.Diskusiju laikā asociācijas biedru vidū viennozīmīgi tika formulēta atziņa, ka daudzdzīvokļu māju apsaimniekošanu var veikt tikai atbilstošu kvalifikāciju ieguvusi persona. Savulaik pamatojums atbilstošas izglītības nepieciešamība māju pārvaldīšanā jau tika izvērtēts Satversmes tiesas 2010. gada 18. februāra spriedumā. Atsevišķām pārvaldnieku grupām, kurām izglītības ieguvi neparedz šobrīd spēkā esošais Dzīvojamu māju pārvaldīšanas likums, jānosaka pārejas periods, kurā persona var iegūt nepieciešamo izglītību, jo iespējas iegūt atbilstošu izglītību šobrīd ir daudz plašākas un elastīgākas nekā pirms 10 gadiem.
10.Daļēji atbalstīts likumprojekta izstrādātāja priekšlikums par administratīvās atbildības noteikšanu (31.pants), kuru varētu papildināt arī administratīvās atbildības noteikšanu par pārvaldnieka darbību bez atbilstošas izglītības. Savukārt šaubas izraisīja, cik kompetenti likumprojekta 32.pantā minētās institūcijas spēs izvērtēt “Par likumā noteiktās pārvaldīšanas darbības neveikšanu, kura skar sabiedrības intereses…” iespējamos pārkāpumus.
11.01.2023. 19:30